破產(chǎn)領(lǐng)域 | 篇七：房地產(chǎn)企業(yè)重整中解除抵押權(quán)登記問題的探討
2020-12-30 14:34:41
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根據(jù)人民法院公告網(wǎng)及中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年共計(jì)有467家房地產(chǎn)破產(chǎn)，相較于往年，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)的數(shù)量持續(xù)攀升。房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型行業(yè)，整個(gè)開發(fā)過(guò)程從規(guī)劃、取地、建設(shè)、銷售都需要大量資金，許多房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)椴糠汁h(huán)節(jié)中資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題而導(dǎo)致破產(chǎn)。那么如何在房地產(chǎn)企業(yè)重整中實(shí)現(xiàn)房屋續(xù)建、在建工程價(jià)值最大化及后續(xù)商品房登記交付？核心就在于抵押權(quán)人能否同意解除抵押登記釋放資產(chǎn)價(jià)值。
A房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂無(wú)法支付施工方款項(xiàng)，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停滯，無(wú)法向購(gòu)房人交房達(dá)兩年，購(gòu)房人、施工方及其他債權(quán)人情緒高漲，頻頻發(fā)生上訪事件，造成嚴(yán)重的社會(huì)問題。為此，經(jīng)債權(quán)人申請(qǐng)，法院受理債權(quán)人對(duì)A公司重整的申請(qǐng)。管理人接受指定后對(duì)A公司資產(chǎn)、債務(wù)構(gòu)成，項(xiàng)目復(fù)建價(jià)值及復(fù)建成本進(jìn)行了測(cè)算。
經(jīng)測(cè)算認(rèn)為項(xiàng)目后續(xù)復(fù)建資金缺口約2億元，項(xiàng)目復(fù)建的資金來(lái)源只能鎖定在房屋尾款、可售房屋及復(fù)建房屋產(chǎn)生收入上。鑒于A公司土地、在建工程均已向金融機(jī)構(gòu)抵押，未售房屋的后續(xù)銷售與抵押權(quán)之間發(fā)生了沖突。A公司管理人提出在確認(rèn)抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的基礎(chǔ)上由抵押權(quán)人注銷抵押登記，但未能取得抵押權(quán)人同意。管理人平衡擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)和企業(yè)重整價(jià)值及全體債權(quán)人利益后，在重整計(jì)劃中提出自重整計(jì)劃批準(zhǔn)之日注銷抵押權(quán)。
我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，重整程序中擔(dān)保物權(quán)應(yīng)暫停行使，但就是否能夠解除抵押登記以釋放資產(chǎn)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)全體債權(quán)人利益，我國(guó)破產(chǎn)法并無(wú)明確規(guī)定?，F(xiàn)就A公司重整計(jì)劃中解除抵押權(quán)登記的合理性問題進(jìn)行探討：
在破產(chǎn)程序中，為實(shí)現(xiàn)個(gè)別債權(quán)人利益采取的措施都受到了限制。根據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定，個(gè)別清償撤銷制度、程序中保全解除、訴訟執(zhí)行程序中止、擔(dān)保權(quán)暫停行使等制度，均旨在中止或限制為實(shí)現(xiàn)個(gè)別債權(quán)人利益的行為。正如許德風(fēng)老師所說(shuō)，如果沒有中止、暫停制度，債權(quán)人會(huì)在債務(wù)人瀕臨破產(chǎn)時(shí)竭力瓜分、蠶食現(xiàn)有資產(chǎn)而忽略債務(wù)人的繼續(xù)營(yíng)業(yè)價(jià)值。使得通過(guò)破產(chǎn)程序清理債務(wù)人財(cái)產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化、全體權(quán)人公平清償?shù)哪康膯适ЩA(chǔ)。
抵押權(quán)人對(duì)抵押物的優(yōu)先受償權(quán)在重整程序中通過(guò)法院裁定確認(rèn)債權(quán)予以保障。抵押權(quán)人擁有對(duì)抵押物的變現(xiàn)權(quán)和優(yōu)先受償權(quán)，執(zhí)行程序中，抵押權(quán)人可與債務(wù)人協(xié)議折價(jià)或以拍賣、變賣擔(dān)保物所得價(jià)款優(yōu)先受償；不能協(xié)商一致的可申請(qǐng)法院拍賣、變賣。破產(chǎn)程序中，法律明確，對(duì)債務(wù)人享有債權(quán)的債權(quán)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)向管理人申報(bào)債權(quán)行使權(quán)利。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第七十五條規(guī)定，“對(duì)債權(quán)人特定財(cái)產(chǎn)享有的擔(dān)保物權(quán)暫停行使”。
因此，抵押權(quán)人基于擔(dān)保物的優(yōu)先受償權(quán)將通過(guò)債權(quán)申報(bào)、管理人審查、法院裁定債權(quán)金額和性質(zhì)的方式進(jìn)行確認(rèn)，并通過(guò)重整計(jì)劃確定的清償規(guī)則予以保障。而抵押權(quán)人未能及時(shí)變現(xiàn)導(dǎo)致延緩清償?shù)馁Y金損失和風(fēng)險(xiǎn)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)個(gè)案討論，如抵押物是債務(wù)人重整所必需的資產(chǎn)，與整體資產(chǎn)分割拍賣將會(huì)導(dǎo)致抵押物和整體資產(chǎn)貶值或抵押物變現(xiàn)困難多輪流拍，反而會(huì)加重抵押權(quán)人變現(xiàn)資產(chǎn)的時(shí)間成本、資金損失和風(fēng)險(xiǎn)，這種情況下管理人、法院和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)客觀評(píng)估延期清償所受到的損失。
重整中注銷抵押權(quán)后進(jìn)行項(xiàng)目復(fù)建、收取出售抵押物回款能夠最大限度體現(xiàn)企業(yè)重整價(jià)值，而非變現(xiàn)抵押物情形下的清算價(jià)值，更能體現(xiàn)破產(chǎn)法立法本意，保障全體債權(quán)人利益。破產(chǎn)程序不應(yīng)當(dāng)是僅僅實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)人權(quán)益的執(zhí)行程序，破產(chǎn)重整程序中，保障抵押權(quán)人權(quán)利未受侵害的同時(shí)，被抵押的特定財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出重整價(jià)值，不能等同于清算程序中變現(xiàn)資產(chǎn)體現(xiàn)的價(jià)值。并且抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有的是擔(dān)保物權(quán)，其本質(zhì)上是為保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而存在，并非是絕對(duì)的變現(xiàn)權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)重整過(guò)程中注銷抵押登記，啟動(dòng)項(xiàng)目復(fù)建、銷售，撬動(dòng)抵押物資產(chǎn)價(jià)值，增加償債資金的方式，將會(huì)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，提高包含抵押權(quán)人在內(nèi)的全體債權(quán)人的清償額。
如果因抵押權(quán)人行使擔(dān)保物權(quán)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目復(fù)建、銷售受到直接影響，甚至最終走向清算，這時(shí)候所有資產(chǎn)的價(jià)值都將不再是企業(yè)重整的運(yùn)營(yíng)價(jià)值而是清算價(jià)值。并且一般來(lái)說(shuō)資產(chǎn)處置、變現(xiàn)的過(guò)程極其漫長(zhǎng)，增加了資產(chǎn)拍賣的不確定性和稅費(fèi)成本。整個(gè)清算過(guò)程中雖然通過(guò)處置、變現(xiàn)擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)了清償，但并未最大限度的體現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，給抵押權(quán)人和其他債權(quán)人帶來(lái)更多的清償資源。
抵押權(quán)人并非抵押物上的唯一優(yōu)先權(quán)人，即使重整失敗轉(zhuǎn)入清算亦不能保障抵押權(quán)人對(duì)抵押物享有唯一的優(yōu)先受償權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)重整中涉及建設(shè)工程承包方、購(gòu)房人等多方主體，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，而消費(fèi)者購(gòu)買商品房并已交付全部或大部分款項(xiàng)的，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)行使的范圍不包括以上購(gòu)房人購(gòu)房的房產(chǎn)。因此，即便抵押權(quán)人不同意注銷抵押登記，企業(yè)重整失敗面臨清算，清算中擔(dān)保物的處置價(jià)款依然按照購(gòu)房人取回權(quán)、工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)的順位進(jìn)行清償。屆時(shí)，清算過(guò)程中資產(chǎn)變現(xiàn)的不確定性、優(yōu)先順位債權(quán)、資產(chǎn)處置稅費(fèi)對(duì)償債資源的擠占等因素將會(huì)直接影響抵押權(quán)人最終的優(yōu)先受償范圍。并且房地產(chǎn)企業(yè)重整的案件中，涉及安置戶、購(gòu)房人、承包方、實(shí)際施工人等多方利益主體，稍有不慎將會(huì)激發(fā)大規(guī)模的群體性事件。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)重整中是否注銷抵押權(quán)的問題上，個(gè)案因項(xiàng)目進(jìn)度、建設(shè)成本、重整方投入等方面存在較大差異。經(jīng)公開渠道檢索，宣城市大唐萬(wàn)安置業(yè)有限公司、北海東鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、開平富琳裕邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、重慶大豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公等在重整計(jì)劃中規(guī)定，自重整計(jì)劃批準(zhǔn)之日應(yīng)當(dāng)注銷抵押登記或直接規(guī)定抵押權(quán)自法院批準(zhǔn)重整計(jì)劃之日消滅，如抵押權(quán)人未根據(jù)重整計(jì)劃規(guī)定執(zhí)行，管理人將向法院申請(qǐng)強(qiáng)制注銷抵押登記，如對(duì)債務(wù)人或重整方造成損失的還將承擔(dān)賠償責(zé)任。
筆者認(rèn)為在保障抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)不受損害、限制變現(xiàn)權(quán)行使期間的損失能夠計(jì)算且得到保障的前提下，解除抵押權(quán)登記能夠從體現(xiàn)企業(yè)重整價(jià)值、債權(quán)人權(quán)益保護(hù)、維持社會(huì)穩(wěn)定等方面實(shí)現(xiàn)利益最大化。
