《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱批復(fù))第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不對(duì)抗買受人。”根據(jù)《批復(fù)》規(guī)定，商品房消費(fèi)者請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建工優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)，但該條并未就消費(fèi)者的范圍做出清晰的界定，那么購(gòu)買了商鋪的買受人是否屬于該條規(guī)定的“消費(fèi)者”之列？實(shí)踐中存在一定爭(zhēng)議。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)<全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要>的通知》第125及126條：《批復(fù)》是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。根據(jù)125條規(guī)定，商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)符合下列情形：

1.已簽訂有效的書(shū)面買賣合同；

2.所購(gòu)商品房是用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；

3.已支付價(jià)款超過(guò)合同約定價(jià)款的50%。

根據(jù)以上法律規(guī)定，商品房消費(fèi)者有絕對(duì)優(yōu)先于建工優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)的權(quán)利。建工優(yōu)先受償權(quán)的立法本意在于保護(hù)農(nóng)民工基本生存權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，因此商品房消費(fèi)者的優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)是保護(hù)“消費(fèi)用于居住購(gòu)房人”的生存權(quán)益，不應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大至用于經(jīng)營(yíng)、投資性房產(chǎn)的買受人。然而，實(shí)踐中各級(jí)人民法院在裁判中也并非完全否認(rèn)了商鋪購(gòu)買方的優(yōu)先受償權(quán)，以下為法院的相關(guān)裁判觀點(diǎn)。

一、安徽省高級(jí)人民法院作出的（2017）皖民終249號(hào)判決書(shū)認(rèn)為：購(gòu)置商鋪的目的為保障和改善家庭生活的買受人仍屬普通消費(fèi)者范圍，可獲得優(yōu)先受償權(quán)。

安徽省高級(jí)人民法院認(rèn)為，關(guān)于《批復(fù)》第二條就“消費(fèi)者”含義的理解問(wèn)題，該司法解釋條文或相關(guān)司法解釋均并未明確該處“消費(fèi)者”的含義與《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中“消費(fèi)者”的含義相同，亦無(wú)只保護(hù)生活消費(fèi)的限制性解釋；且陳尚坤所購(gòu)房屋為兩套小面積商鋪，可以認(rèn)定其功能與收益主要為保障與改善家庭生活，仍屬生活消費(fèi)范疇，陳尚坤亦為普通消費(fèi)者。故一審判決根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》及破產(chǎn)法優(yōu)先保護(hù)生存利益的司法精神，確認(rèn)陳尚坤對(duì)瀛東投資公司的224,793.00元購(gòu)房款債權(quán)為優(yōu)先債權(quán)，并無(wú)不當(dāng)。

二、宣城市中級(jí)人民法院作出的（2016）皖18民初71號(hào)判決書(shū)認(rèn)為：即使商鋪具有經(jīng)營(yíng)屬性，但若該商鋪承載了買受人的生存保障功能，購(gòu)房行為仍屬于普通消費(fèi)范圍。

宣城市中級(jí)人民法院認(rèn)為，本案中商鋪買受人作為普通農(nóng)村居民，購(gòu)買一套小型商品房用于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)保障家庭開(kāi)支。該商品房雖屬商鋪，具有一定的經(jīng)營(yíng)屬性，但該商品房的價(jià)值及所預(yù)期的經(jīng)營(yíng)收益承載了對(duì)商鋪買受人及其家人的生存保障功能，該購(gòu)房行為仍屬普通消費(fèi)購(gòu)房范疇。商鋪買受人及其家人就該商品房及所付購(gòu)房款具有生存利益，在破產(chǎn)債權(quán)清償中應(yīng)予優(yōu)先保障。

綜上，地方法院在具體案件審理過(guò)程中從保護(hù)弱勢(shì)消費(fèi)者的角度出發(fā)，認(rèn)為即使商鋪具有經(jīng)營(yíng)屬性，但如果否認(rèn)商鋪消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)會(huì)直接危害其生存權(quán)益并導(dǎo)致不能維護(hù)其正常生活時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商鋪消費(fèi)者亦有權(quán)享有優(yōu)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)利。

根據(jù)《批復(fù)》《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》《全國(guó)民商事審判紀(jì)要》以及《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定，商鋪從根本上來(lái)說(shuō)具有經(jīng)營(yíng)屬性，并不附帶生存利益的屬性，因此其無(wú)法依據(jù)《批復(fù)》第二條取得優(yōu)先受償權(quán)。筆者認(rèn)為，破產(chǎn)程序當(dāng)中，管理人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格判斷商品房消費(fèi)者的主體范圍，以免動(dòng)搖建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)及擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。