近年來(lái)，隨著房?jī)r(jià)不斷上漲及國(guó)家調(diào)控政策，特別在新冠疫情的影響下，很多依靠高杠桿，以借錢(qián)為主開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不可避免地出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，開(kāi)發(fā)商在日常經(jīng)營(yíng)中并不明顯有異于其他企業(yè)，大家都要遵守基本市場(chǎng)規(guī)律和法則，所以許多小開(kāi)發(fā)商自然會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷裂等原因陷入經(jīng)營(yíng)困境、發(fā)生債務(wù)支付困難，甚至走向破產(chǎn)。但開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)案件卻和大多數(shù)企業(yè)存有差異，其中最大的差異就是存在購(gòu)房人這一特殊群體。
 

   
    在實(shí)踐中，購(gòu)房人為了實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的光輝夢(mèng)想，掏空“六個(gè)錢(qián)包”，還不得不向銀行貸款。但當(dāng)開(kāi)發(fā)商走向破產(chǎn)道路時(shí)，購(gòu)房者們往往又是最受傷的群體，房屋不能按期交房，而開(kāi)發(fā)商為了獲取資金又以在建工程設(shè)定抵押，伴隨出現(xiàn)的還有欠付建設(shè)單位的巨額工程款。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商無(wú)力繼續(xù)建設(shè)房屋，亦無(wú)力支付應(yīng)付款項(xiàng)，購(gòu)房人的權(quán)益、墊資建設(shè)單位的權(quán)益、抵押權(quán)人的權(quán)益必然發(fā)生沖突。
 

    許多購(gòu)房人在遇到開(kāi)發(fā)商不能按期交房后，得知開(kāi)發(fā)商陷入債務(wù)危機(jī)，甚至被法院受理重整或破產(chǎn)，往往會(huì)陷入進(jìn)退維谷心憔悴的狀態(tài)。“進(jìn)”，對(duì)開(kāi)發(fā)商何時(shí)能交房，缺乏預(yù)期；“退”，不知何時(shí)拿到錢(qián)。真有點(diǎn)折磨人。
 

   
    首先應(yīng)當(dāng)明確，直接棄房斷供是不可取的。按揭貸款是當(dāng)前一手房的普遍交易方式，銀行信貸部門(mén)在其中扮演了重要角色。概括言之，按揭購(gòu)房過(guò)程中有兩個(gè)法律關(guān)系，一是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人的房屋買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系；二是銀行和購(gòu)房人之間的借貸合同法律關(guān)系。這意味著，房企本身的經(jīng)營(yíng)行為，不論優(yōu)劣，均不能成為影響購(gòu)房人按揭貸款歸還理由。
 

    從銀行的角度看，個(gè)人住房貸款在本質(zhì)上與其他設(shè)定抵押的貸款沒(méi)有差異。而且按揭貸款是由購(gòu)房人申請(qǐng)發(fā)起的，其理應(yīng)對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)有充分的考慮，不能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商病了引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，就“蠻橫”斷供。在按揭貸款合同中，一方是購(gòu)房人，一方是銀行而非開(kāi)發(fā)商。從合同法的角度看，購(gòu)房人沒(méi)有理由拒絕向銀行償付月供。一旦不按時(shí)足額還貸，銀行基于自身利益考慮一定會(huì)對(duì)購(gòu)房人采取催收措施，必要時(shí)甚至可能通過(guò)訴訟等方式解決問(wèn)題，更嚴(yán)重的是，購(gòu)房人斷供后一定會(huì)對(duì)個(gè)人征信帶來(lái)不良記錄。
 

    其實(shí)，任何一個(gè)購(gòu)房者都可以意識(shí)到斷供存在風(fēng)險(xiǎn)。而其之所以作出這種選擇，在于憋屈的心理：自己已按購(gòu)房合同規(guī)定按期支付月供，但開(kāi)發(fā)商為什么不能交房？必須承認(rèn)，按約定條件、按時(shí)按質(zhì)交付房屋是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，逾期交房則是明顯的違約行為。從這個(gè)角度看，購(gòu)房人完全有理由向開(kāi)發(fā)商索取賠償。
 

   
    應(yīng)當(dāng)明確，法律規(guī)定和司法實(shí)踐都在一定程度上保障了購(gòu)房人在作出“棄房”這一選擇時(shí)的基本權(quán)利。購(gòu)房人可以通過(guò)提起以開(kāi)發(fā)商為被告，銀行為第三人的訴訟來(lái)處理這一問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》均是住建部發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)合同，其中對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任有明確約定。在開(kāi)發(fā)商逾期一定時(shí)間后，購(gòu)房人有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自購(gòu)房人退房通知送達(dá)之日起一定日期內(nèi)退還全部已付款，部分合同可能還約定了開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人全部已付款的一定比例向買(mǎi)受人支付違約金。如開(kāi)發(fā)商拒絕辦理退房退款，可通過(guò)訴訟方式處理。
 

    一方面，因購(gòu)房人與銀行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》的目的在于購(gòu)房人通過(guò)向銀行貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)房屋，在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》的目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十四條“因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，在購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》已經(jīng)解除的情況下，購(gòu)房人與銀行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》可以解除。
 

    另一方面，由于開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定時(shí)間向購(gòu)房人交付房屋，導(dǎo)致雙方簽訂的購(gòu)房合同被解除，開(kāi)發(fā)商系合同違約方。在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，購(gòu)房人通過(guò)支付首付款及向銀行貸款的方式支付的全部購(gòu)房款，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人”之規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人歸還首付款，向銀行返還購(gòu)房貸款。購(gòu)房人已經(jīng)通過(guò)按約還款的方式向銀行償還了部分本息，開(kāi)發(fā)商亦當(dāng)歸還并支付相應(yīng)資金占用利息，并由開(kāi)發(fā)商直接向銀行承擔(dān)購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，即向銀行返還余下貸款本金及利息、罰息等。同時(shí)，依據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，開(kāi)發(fā)商亦需承擔(dān)向購(gòu)房人支付違約金的責(zé)任。
 

    從這一角度看，結(jié)局看似非常美好，購(gòu)房人解除購(gòu)房合同、停月供的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。但是，因開(kāi)發(fā)商已經(jīng)陷入債務(wù)危機(jī)，其根本無(wú)力向購(gòu)房人返還購(gòu)房首付款，依據(jù)現(xiàn)行首付標(biāo)準(zhǔn)，首付款均在房屋總價(jià)款30%以上，這筆金額少則十?dāng)?shù)萬(wàn)元，多則數(shù)十上百萬(wàn)元。一旦開(kāi)發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，購(gòu)房人只能通過(guò)申報(bào)債權(quán)的方式索要款項(xiàng)。
 

    既然“棄房斷供”并非最優(yōu)解，那么購(gòu)房人有沒(méi)有其他方法維護(hù)自身權(quán)益呢？請(qǐng)待下回分解！