一、買受人主張解除商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)期限內(nèi)行使，否則將因解除權(quán)消滅而不被法院支持

解除權(quán)是法律賦予當(dāng)事人維護(hù)自己合法權(quán)利的手段，但該權(quán)利的行使并非不受任何限制。解除權(quán)的行使意味著當(dāng)事人雙方之間的合同關(guān)系將不復(fù)存在，如果任由當(dāng)事人不加限制的行使，將使合同關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于交易市場(chǎng)的穩(wěn)定。因此，解除權(quán)作為形成權(quán)，應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使。

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）第五百六十四條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”根據(jù)《民法典》的該條規(guī)定，解除權(quán)人未在法律規(guī)定或合同約定的解除權(quán)期限內(nèi)行使解除權(quán)，或者沒(méi)有法律規(guī)定或合同約定解除權(quán)期限的情況下，未在知道或應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使解除權(quán)，則解除權(quán)消滅。即超過(guò)解除權(quán)行使期限主張解除合同，將不被法院支持。并且，解除權(quán)期限為除斥期間，不因任何事由發(fā)生中止、中斷。

對(duì)于商品房買賣合同而言，一般情況下均有關(guān)于逾期交房后買受人在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)行使解除權(quán)的約定。如買受人欲解除合同，需在該約定期限內(nèi)主張，否則，將喪失解除權(quán)。但一方面買受人并非專業(yè)的法律人，對(duì)于合同約定的相關(guān)期限不敏感，另一方面，即使開發(fā)商存在逾期交房的情況，買受人也會(huì)有一定的容忍度，愿意給予開發(fā)商一段時(shí)間遲延交房。但這往往就會(huì)導(dǎo)致買受人想要解除合同時(shí)，已經(jīng)超過(guò)了解除權(quán)行使期限，從而無(wú)法再主張解除合同的情況發(fā)生。

比如，青海省海東市中級(jí)人民法院審理的張某與某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛一案（[2023]青02民終120號(hào)），該案中，張某與某房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2021年9月30日前向買受人交付該商品房，逾期超過(guò)90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)在出賣人逾期交房90天后起15日內(nèi)以書面形式提出，否則視為買受人放棄該項(xiàng)權(quán)利”。也就是說(shuō)，張某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司在合同中約定，逾期交房解除權(quán)的行使期限是 2022年1月14日之前，但張某是在2022年6月6日向某房地產(chǎn)公司提交了退房申請(qǐng)。所以，在該案的判決書中法院認(rèn)定：“雙方對(duì)合同解除權(quán)行使期限進(jìn)行了約定，該期限在性質(zhì)上屬于除斥期間，解除權(quán)于預(yù)定存續(xù)期間屆滿當(dāng)然消滅。張某于2022年6月6日提交了退房申請(qǐng)，但并未提交證據(jù)證明其在合同約定的解除期限內(nèi)行使解除權(quán)，按照合同約定及法律規(guī)定，該解除權(quán)現(xiàn)已消滅，故張某關(guān)于解除合同的訴訟請(qǐng)求不予支持。”雖然，張某亦提出合同關(guān)于解除權(quán)期限的約定屬于格式條款，應(yīng)屬無(wú)效條款。但法院認(rèn)為，合同中對(duì)于該條款已經(jīng)進(jìn)行了加粗畫線的方式進(jìn)行了特別提示，某房地產(chǎn)公司已采取合理方式提請(qǐng)對(duì)方注意，故對(duì)張某關(guān)于格式條款無(wú)效的主張法院也未予支持。

二、對(duì)于商品房爛尾，開發(fā)商事實(shí)上無(wú)法交付房屋的情況，即使買受人超過(guò)解除權(quán)行使期限主張解除合同，也不應(yīng)一律不予支持

雖然解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)期限內(nèi)行使，但對(duì)于開放商逾期交付房屋的時(shí)間已經(jīng)嚴(yán)重超過(guò)了合理期間，比如超過(guò)合同約定的交房期限五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，或者商品房已經(jīng)爛尾，開發(fā)商事實(shí)上在短期內(nèi)無(wú)法交付交付房屋的情況，如仍以買受人超過(guò)解除權(quán)行使期限，解除權(quán)已經(jīng)消滅為由不予支持買受人解除合同的主張，明顯對(duì)買受人不公平。

對(duì)此，遼寧省大連市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱“遼寧中院”）審理的(2021)遼02民終9529號(hào)案中，遼寧中院認(rèn)為：“關(guān)于案涉《商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第九條第二項(xiàng)的約定，系對(duì)上訴人交付房屋期限及逾期交房違約責(zé)任的補(bǔ)充規(guī)定，該條款僅僅給予買受人七天行使解除權(quán)的時(shí)間，極大程度上限制了被上訴人行使合同解除權(quán)及請(qǐng)求違約賠償?shù)拿袷聶?quán)利，系上訴人單方制作的格式條款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效條款，上訴人以該條款為由主張被上訴人喪失單方合同解除權(quán)，于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。本案被上訴人系全額支付案涉房屋的價(jià)款,因上訴人逾期交房五年之久，致使被上訴人期待通過(guò)訂立合同而達(dá)到的占有使用房屋、辦理產(chǎn)權(quán)、進(jìn)行房地產(chǎn)投資獲益等締約目的長(zhǎng)期不能得到實(shí)現(xiàn),上訴人的違約行為已達(dá)到合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度,故被上訴人主張解除案涉商品房買賣合同，有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。因被上訴人以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由行使解除權(quán)，應(yīng)從其認(rèn)知上訴人持續(xù)違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)判斷，故上訴人關(guān)于解除權(quán)除斥期間的理由，本院不予采納。”

在該案中，雖然遼寧中院首先以否定了案涉雙方商品房買賣合同中解除權(quán)期限約定條款的效力，但其對(duì)于開發(fā)商長(zhǎng)期無(wú)法交付房屋，解除權(quán)行使期限應(yīng)從買受人認(rèn)知開發(fā)商持續(xù)違約導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的狀態(tài)判斷的裁判觀點(diǎn)，仍具有借鑒意義。

那么，對(duì)于開發(fā)商長(zhǎng)期無(wú)法交房，或商品房爛尾，而商品房買賣合同約定的解除權(quán)期限較為合理，但買受人超過(guò)解除權(quán)行使期限的情況，買受人還能否主張解除合同呢？

筆者認(rèn)為，雖然買受人超過(guò)了合同約定解除權(quán)行使期限，但開發(fā)商長(zhǎng)期無(wú)法交付房屋已經(jīng)超過(guò)了買受人的合理預(yù)期。此時(shí)，買受人可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外”之規(guī)定，向開發(fā)商發(fā)出催告，如開放商在催告后的期限內(nèi)仍無(wú)法履行交付房屋的義務(wù)，則對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)，已經(jīng)形成了新的解除事由，解除權(quán)行使期限自催告后三個(gè)月的合理期限屆滿之日起開始計(jì)算，買受人可在新的解除權(quán)行使期限內(nèi)主張解除合同。