如何判斷協(xié)議有償收回造成閑置的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)是否合法
由于國(guó)家對(duì)土地實(shí)行嚴(yán)格的管理，同時(shí)政府也希望通過(guò)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的方式來(lái)對(duì)閑置的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行盤活，以促進(jìn)城市建設(shè)的健康發(fā)展。但是，由于國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回方面缺乏詳盡的法律規(guī)定，大量國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回案件中，“政府或其職能機(jī)關(guān)的收回行為被確認(rèn)違法的情形”也十分常見。
為此，本所律師經(jīng)分析相關(guān)法律規(guī)定和司法判例，對(duì)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的法律規(guī)定、適用情形、程序、裁判規(guī)則等進(jìn)行梳理，供所用參考。
01造成閑置的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的法律規(guī)定
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過(guò)出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動(dòng)工開發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工開發(fā)遲延的除外。”
《閑置土地處置辦法》第十二條第一款第四項(xiàng)規(guī)定：“因本辦法第八條規(guī)定情形造成土地閑置的，市、縣國(guó)土資源主管部門應(yīng)當(dāng)與國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人協(xié)商，選擇下列方式處置：（四）協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。”
根據(jù)上述法律規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定、國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用確定總價(jià)款；超過(guò)出讓合同約定使用權(quán)出讓金等費(fèi)用確定總價(jià)款后十二個(gè)月內(nèi)未動(dòng)工開發(fā)、未按合同約定、國(guó)家有關(guān)規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓金等費(fèi)用確定總價(jià)款不足百分之五十時(shí)，可無(wú)償收回，但是對(duì)于因政府原因造成土地閑置的，可以協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
02國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的適用情形
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回制度是一項(xiàng)重要的土地管理制度，也是我國(guó)土地管理制度的重要內(nèi)容。
在我國(guó)現(xiàn)有的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回制度中，除了無(wú)償收回和因公共利益需要提前收回兩種情形外，還有兩種情形適用有償收回：一是因企業(yè)破產(chǎn)或被政府實(shí)施城市規(guī)劃等原因造成土地閑置；二是因政府供應(yīng)土地的方式和時(shí)間不符合約定要求，導(dǎo)致土地使用者無(wú)法按照合同約定的期限和條件開發(fā)建設(shè)。上述兩種情形均適用有償收回。
03協(xié)議有償收回程序
協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的程序，應(yīng)當(dāng)依照法律法規(guī)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。其程序包括：
1 擬收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人提出申請(qǐng)；
2 市、縣國(guó)土資源主管部門對(duì)擬收回的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，并形成調(diào)查報(bào)告；
3 有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)與擬收回人簽訂《土地使用權(quán)有償收回協(xié)議》；
4 簽訂《土地使用權(quán)有償收回協(xié)議》后，按照規(guī)定支付國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回的費(fèi)用；
5 簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)有償收回合同》，并向原土地使用權(quán)人送達(dá)。
04協(xié)議有償收回糾紛的主要裁判規(guī)則
（一）土地閑置超過(guò)一年未開發(fā)，經(jīng)國(guó)土資源行政主管部門認(rèn)定為閑置土地的，土地使用權(quán)人是否獲得補(bǔ)償。
（二）協(xié)議有償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)須是否滿足以下條件：
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因政府原因造成土地閑置；
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未依法申請(qǐng)辦理相關(guān)用地手續(xù)；
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未動(dòng)工開發(fā)滿一年。
作者簡(jiǎn)介
汪海翔，青海樹人律師事務(wù)所主辦律師，主要從事立法項(xiàng)目、行政規(guī)范性文件審查、行政執(zhí)法事項(xiàng)審查評(píng)查、行政復(fù)議、行政訴訟等政府法律服務(wù)。常年為各政府機(jī)關(guān)提供法律服務(wù)，現(xiàn)為城北區(qū)政府、青海省醫(yī)療保障局、西寧市生態(tài)環(huán)境局、門源縣醫(yī)療保障局等政府、機(jī)關(guān)法律顧問。
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