2023年3月1日，國家發(fā)改委發(fā)布了《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號），該通知強(qiáng)調(diào)：要充分認(rèn)識運(yùn)營管理的重要性，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目運(yùn)營管理，有利于向社會更好提供公共產(chǎn)品，保障公共利益；有利于提升項目運(yùn)營質(zhì)量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現(xiàn)項目公共屬性和經(jīng)濟(jì)屬性的有機(jī)統(tǒng)一，保障基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)應(yīng)結(jié)合項目情況，依法合規(guī)創(chuàng)新運(yùn)營模式，科學(xué)合理制定運(yùn)營計劃，做好底層資產(chǎn)更新維護(hù)，保障項目運(yùn)營和收益的可持續(xù)性。要積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，提升運(yùn)營質(zhì)量，降低運(yùn)營成本，保障項目盈利能力。要努力創(chuàng)新商業(yè)模式，挖掘項目商業(yè)價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產(chǎn)品的市場價值。

由于擔(dān)任基金管理人的基金公司在具體基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域存在不足，公募REITs產(chǎn)品在運(yùn)營過程中通常會由基金管理人聘請具有資產(chǎn)運(yùn)營專長的外部管理機(jī)構(gòu)來支持基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營。外部管理機(jī)構(gòu)是REITs試點初期非常重要的參與角色，在實操過程中外部管理機(jī)構(gòu)可以是原始權(quán)益人的關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，也可以是獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)。外部管理機(jī)構(gòu)的聘請可以為REITs資產(chǎn)的運(yùn)營提供專業(yè)服務(wù)，彌補(bǔ)基金管理人在特定領(lǐng)域以及項目細(xì)節(jié)上的短板，提高基金運(yùn)作效率。

根據(jù)《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“證監(jiān)會第54號文”）第三十九條規(guī)定可知：基金管理人可以設(shè)立專門的子公司承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理職責(zé)，也可以委托外部管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)第三十八條第(四)至(九)項運(yùn)營管理職責(zé)，其依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任不因委托而免除?；鸸芾砣伺c外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)簽訂基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)、費(fèi)用收取、外部管理機(jī)構(gòu)考核安排、外部管理機(jī)構(gòu)解聘情形和程序、協(xié)議終止情形和程序等事項。其中，服務(wù)協(xié)議可約定的事項包括：

一、為基礎(chǔ)設(shè)施項目購買足夠的財產(chǎn)保險和公眾責(zé)任保險；

二、制定及落實基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營策略；

三、簽署并執(zhí)行基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營的相關(guān)協(xié)議；
四、收取基礎(chǔ)設(shè)施項目租賃、運(yùn)營產(chǎn)生的收益，追收欠繳款項等；

五、執(zhí)行日常運(yùn)營服務(wù)，如安保、消防、通訊及緊急事故管理等；

六、實施基礎(chǔ)設(shè)施維修、改造等。

《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》要求：“基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類項目運(yùn)營管理經(jīng)驗，配備充足的運(yùn)營管理人員，公司治理與財務(wù)狀況良好，具有持續(xù)經(jīng)營能力。”

同時，外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合《證券投資基金法》規(guī)定并經(jīng)中國證監(jiān)會備案。并持續(xù)符合下列要求:

(一)具有符合國家規(guī)定的不動產(chǎn)運(yùn)營管理資質(zhì)(如有)；

(二)具備豐富的基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理經(jīng)驗，配備充足的具有基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營經(jīng)驗的專業(yè)人員，其中具有5年以上基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營經(jīng)驗的專業(yè)人員不少于2名；

(三)公司治理與財務(wù)狀況良好；

(四)中國證監(jiān)會規(guī)定的其他要求；

REITs試點采取“公募基金+ABS”結(jié)構(gòu)運(yùn)作，其管理結(jié)構(gòu)如下圖：

由圖可知，外部管理機(jī)構(gòu)與基金管理人的配合，對REITs基金的經(jīng)營尤為重要，兩者的良好合作有助于REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)經(jīng)營穩(wěn)定，發(fā)揮相應(yīng)的市場價值，保證REITs長期運(yùn)作的價值。

在運(yùn)營管理過程中，公募基金管理人及其外部管理機(jī)構(gòu)面臨的挑戰(zhàn)諸多，例如：2023年5月26日，華安基金管理有限公司披露《關(guān)于華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金哲庫科技退租事項緩釋措施的公告》和《關(guān)于華安張江光大園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金擴(kuò)募擬新購入資產(chǎn)最新招租進(jìn)展公告》，即哲庫科技（上海）有限公司（以下簡稱“哲庫科技”）2023年5月16日以郵件形式向上海張江（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“張江集團(tuán)”）發(fā)出說明函，確認(rèn)哲庫科技近期將會從張潤大廈完全搬出，后續(xù)不會有進(jìn)一步的租賃需求。

截至公告日，基金管理人接到張潤置業(yè)通知，張潤大廈已收到4家客戶書面租賃意向書，明確租賃意向面積合計為15,108.12平方米，占哲庫科技退租面積的78.22%。目前，正式簽約工作正穩(wěn)步推進(jìn)，簽約完成后，張潤置業(yè)租賃面積簽約率將達(dá)到83.6%。此外，上海張江（集團(tuán)）有限公司和上海張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司還儲備了多家潛在客戶，推介工作均在積極推進(jìn)中，將全力保障換租工作平穩(wěn)過渡。

在面臨公募REITs基金底層資產(chǎn)運(yùn)營中的可能出現(xiàn)的問題時，外部管理機(jī)構(gòu)需要及時做出反應(yīng)和決策，配合基金管理人工作，避免因底層資產(chǎn)日常運(yùn)營不當(dāng)對基金帶來負(fù)面影響。外部管理機(jī)構(gòu)與基金管理人之間的委托關(guān)系，使得兩者的運(yùn)營管理、合作協(xié)調(diào)是REITs產(chǎn)品的核心。

總結(jié)首批公募REITs外部管理機(jī)構(gòu)如下圖可知：首批公募REITs產(chǎn)品中，選擇獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)作為項目管理人的只有華安張江光大園REIT，其余REITs產(chǎn)品皆選擇原始權(quán)益人或其100%持股子公司作為公募REIT的外部管理機(jī)構(gòu)。

首批REITs產(chǎn)品大多選擇原始權(quán)益人及其100%持股的子公司作為外部管理機(jī)構(gòu)的目的更多在于建立完善的治理制衡機(jī)制；原始權(quán)益人及其子公司在其負(fù)責(zé)領(lǐng)域?qū)I(yè)化程度較高，更能夠發(fā)揮其專業(yè)能力。

由于大部分外部管理機(jī)構(gòu)提供服務(wù)時，管理費(fèi)用的計算基礎(chǔ)為REITs底層資產(chǎn)的規(guī)模，因此，可能會產(chǎn)生外部管理人為自身利益，短期擴(kuò)大資產(chǎn)規(guī)模，從而收取更多管理費(fèi)的投資風(fēng)險。在同時管理多個REITs產(chǎn)品的情況下，管理人可能會根據(jù)自身利益最大化進(jìn)行權(quán)衡取舍，將投資機(jī)會最終給予對自身最有利的REITs，從而不利于其他REITs的管理。同時，外部管理機(jī)構(gòu)也可能利用管理便利，進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易，從而損害投資者利益。

因此，聘請外部管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營，所面臨的代理問題具有復(fù)雜性，運(yùn)營過程中由于利益沖突和信息不對稱而引發(fā)的產(chǎn)品風(fēng)險可能更為嚴(yán)重。

《證監(jiān)會第54號文》第四十條規(guī)定：“外部管理機(jī)構(gòu)受委托從事基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理的，不得泄露因職務(wù)便利獲取的未公開信息，不得利用該信息從事或者明示、暗示他人從事相關(guān)交易活動。外部管理機(jī)構(gòu)同時向其他機(jī)構(gòu)提供基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)采取充分、適當(dāng)?shù)拇胧┍苊饪赡艹霈F(xiàn)的利益沖突。外部管理機(jī)構(gòu)不得將受委托運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施的主要職責(zé)轉(zhuǎn)委托給其他機(jī)構(gòu)。外部管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合基金管理人等機(jī)構(gòu)履行信息披露義務(wù)，確保提供的文件資料真實、準(zhǔn)確、完整。”

為避免外部管理人運(yùn)營不當(dāng)，根據(jù)《證監(jiān)會第54號文》第四十一條規(guī)定可知：基金管理人應(yīng)當(dāng)持續(xù)加強(qiáng)對外部管理機(jī)構(gòu)履職情況的監(jiān)督，至少每年對其履職情況進(jìn)行評估，確保其勤勉盡責(zé)履行運(yùn)營管理職責(zé)?；鸸芾砣藨?yīng)當(dāng)定期檢查外部管理機(jī)構(gòu)就其獲委托從事基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營管理活動而保存的記錄、合同等文件，檢查頻率不少于每半年1次。在委托事項終止后，基金管理人應(yīng)當(dāng)妥善保管基礎(chǔ)設(shè)施項目運(yùn)營維護(hù)相關(guān)檔案。

在外部管理機(jī)構(gòu)違背其勤勉盡責(zé)、專業(yè)審慎運(yùn)營管理基礎(chǔ)設(shè)施項目的義務(wù)，因故意或重大過失給基礎(chǔ)設(shè)施基金造成重大損失，依法解散、被依法撤銷、被依法宣告破產(chǎn)或者出現(xiàn)重大違法違規(guī)行為，以及外部管理機(jī)構(gòu)專業(yè)資質(zhì)、人員配備等發(fā)生重大不利變化已無法繼續(xù)履職，或出現(xiàn)其他基金管理人應(yīng)當(dāng)在基金合同等法律文件中明確約定上述解聘外部管理機(jī)構(gòu)情形，基金管理人應(yīng)當(dāng)解聘外部管理機(jī)構(gòu)。

REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的運(yùn)營與基金管理人聘請的外部管理機(jī)構(gòu)有關(guān)，總結(jié)首批公募REITs基金的交易結(jié)構(gòu)可知，大多數(shù)情況下，基金管理人會選擇原始權(quán)益人或其關(guān)聯(lián)方對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理。為保障基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)健運(yùn)營，在聘請專業(yè)領(lǐng)域經(jīng)驗豐富的外部管理機(jī)構(gòu)對運(yùn)營REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況下，基金管理人應(yīng)當(dāng)提升自身管理水平，加強(qiáng)對外部管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督，做好運(yùn)營這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)，保證REITs產(chǎn)品的持續(xù)經(jīng)營和長遠(yuǎn)收益。

作者介紹

趙婧，西南政法大學(xué)法學(xué)學(xué)士，樹人律師事務(wù)所金融證券部助理律師。入職以來，多次為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務(wù)。為青海省國有資產(chǎn)投資管理有限公司、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司提供股權(quán)融資服務(wù)，多次參與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司西寧各支行、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司不良資產(chǎn)盡調(diào)項目，在常年及專項業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有豐富經(jīng)驗。

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