2023年3月1日，國家發改委發布了《國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》（發改投資〔2023〕236號），該通知強調：要充分認識運營管理的重要性，加強基礎設施REITs項目運營管理，有利于向社會更好提供公共產品，保障公共利益；有利于提升項目運營質量和收益能力，保障投資者利益；有利于實現項目公共屬性和經濟屬性的有機統一，保障基礎設施REITs市場的平穩健康發展。同時，運營管理機構應結合項目情況，依法合規創新運營模式，科學合理制定運營計劃，做好底層資產更新維護，保障項目運營和收益的可持續性。要積極采用新技術、新工藝、新材料，提升運營質量，降低運營成本，保障項目盈利能力。要努力創新商業模式，挖掘項目商業價值，拓寬項目收益來源，提升REITs產品的市場價值。

由于擔任基金管理人的基金公司在具體基礎資產運營領域存在不足，公募REITs產品在運營過程中通常會由基金管理人聘請具有資產運營專長的外部管理機構來支持基礎設施資產的運營。外部管理機構是REITs試點初期非常重要的參與角色，在實操過程中外部管理機構可以是原始權益人的關聯機構，也可以是獨立第三方機構。外部管理機構的聘請可以為REITs資產的運營提供專業服務，彌補基金管理人在特定領域以及項目細節上的短板，提高基金運作效率。

根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱“證監會第54號文”）第三十九條規定可知：基金管理人可以設立專門的子公司承擔基礎設施項目運營管理職責，也可以委托外部管理機構負責第三十八條第(四)至(九)項運營管理職責，其依法應當承擔的責任不因委托而免除。基金管理人與外部管理機構應當簽訂基礎設施項目運營管理服務協議，明確雙方的權利義務、費用收取、外部管理機構考核安排、外部管理機構解聘情形和程序、協議終止情形和程序等事項。其中，服務協議可約定的事項包括：

一、為基礎設施項目購買足夠的財產保險和公眾責任保險；

二、制定及落實基礎設施項目運營策略；

三、簽署并執行基礎設施項目運營的相關協議；
四、收取基礎設施項目租賃、運營產生的收益，追收欠繳款項等；

五、執行日常運營服務，如安保、消防、通訊及緊急事故管理等；

六、實施基礎設施維修、改造等。

《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點項目申報工作的通知》要求：“基礎設施運營管理機構具備豐富的同類項目運營管理經驗，配備充足的運營管理人員，公司治理與財務狀況良好，具有持續經營能力。”

同時，外部管理機構應當符合《證券投資基金法》規定并經中國證監會備案。并持續符合下列要求:

(一)具有符合國家規定的不動產運營管理資質(如有)；

(二)具備豐富的基礎設施項目運營管理經驗，配備充足的具有基礎設施項目運營經驗的專業人員，其中具有5年以上基礎設施項目運營經驗的專業人員不少于2名；

(三)公司治理與財務狀況良好；

(四)中國證監會規定的其他要求；

REITs試點采取“公募基金+ABS”結構運作，其管理結構如下圖：

由圖可知，外部管理機構與基金管理人的配合，對REITs基金的經營尤為重要，兩者的良好合作有助于REITs基礎資產經營穩定，發揮相應的市場價值，保證REITs長期運作的價值。

在運營管理過程中，公募基金管理人及其外部管理機構面臨的挑戰諸多，例如：2023年5月26日，華安基金管理有限公司披露《關于華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金哲庫科技退租事項緩釋措施的公告》和《關于華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金擴募擬新購入資產最新招租進展公告》，即哲庫科技（上海）有限公司（以下簡稱“哲庫科技”）2023年5月16日以郵件形式向上海張江（集團）有限公司（以下簡稱“張江集團”）發出說明函，確認哲庫科技近期將會從張潤大廈完全搬出，后續不會有進一步的租賃需求。

截至公告日，基金管理人接到張潤置業通知，張潤大廈已收到4家客戶書面租賃意向書，明確租賃意向面積合計為15,108.12平方米，占哲庫科技退租面積的78.22%。目前，正式簽約工作正穩步推進，簽約完成后，張潤置業租賃面積簽約率將達到83.6%。此外，上海張江（集團）有限公司和上海張江集成電路產業區開發有限公司還儲備了多家潛在客戶，推介工作均在積極推進中，將全力保障換租工作平穩過渡。

在面臨公募REITs基金底層資產運營中的可能出現的問題時，外部管理機構需要及時做出反應和決策，配合基金管理人工作，避免因底層資產日常運營不當對基金帶來負面影響。外部管理機構與基金管理人之間的委托關系，使得兩者的運營管理、合作協調是REITs產品的核心。

總結首批公募REITs外部管理機構如下圖可知：首批公募REITs產品中，選擇獨立第三方機構作為項目管理人的只有華安張江光大園REIT，其余REITs產品皆選擇原始權益人或其100%持股子公司作為公募REIT的外部管理機構。

首批REITs產品大多選擇原始權益人及其100%持股的子公司作為外部管理機構的目的更多在于建立完善的治理制衡機制；原始權益人及其子公司在其負責領域專業化程度較高，更能夠發揮其專業能力。

由于大部分外部管理機構提供服務時，管理費用的計算基礎為REITs底層資產的規模，因此，可能會產生外部管理人為自身利益，短期擴大資產規模，從而收取更多管理費的投資風險。在同時管理多個REITs產品的情況下，管理人可能會根據自身利益最大化進行權衡取舍，將投資機會最終給予對自身最有利的REITs，從而不利于其他REITs的管理。同時，外部管理機構也可能利用管理便利，進行關聯交易，從而損害投資者利益。

因此，聘請外部管理機構進行運營，所面臨的代理問題具有復雜性，運營過程中由于利益沖突和信息不對稱而引發的產品風險可能更為嚴重。

《證監會第54號文》第四十條規定：“外部管理機構受委托從事基礎設施項目運營管理的，不得泄露因職務便利獲取的未公開信息，不得利用該信息從事或者明示、暗示他人從事相關交易活動。外部管理機構同時向其他機構提供基礎設施項目運營管理服務的，應當采取充分、適當的措施避免可能出現的利益沖突。外部管理機構不得將受委托運營管理基礎設施的主要職責轉委托給其他機構。外部管理機構應當配合基金管理人等機構履行信息披露義務，確保提供的文件資料真實、準確、完整。”

為避免外部管理人運營不當，根據《證監會第54號文》第四十一條規定可知：基金管理人應當持續加強對外部管理機構履職情況的監督，至少每年對其履職情況進行評估，確保其勤勉盡責履行運營管理職責。基金管理人應當定期檢查外部管理機構就其獲委托從事基礎設施項目運營管理活動而保存的記錄、合同等文件，檢查頻率不少于每半年1次。在委托事項終止后，基金管理人應當妥善保管基礎設施項目運營維護相關檔案。

在外部管理機構違背其勤勉盡責、專業審慎運營管理基礎設施項目的義務，因故意或重大過失給基礎設施基金造成重大損失，依法解散、被依法撤銷、被依法宣告破產或者出現重大違法違規行為，以及外部管理機構專業資質、人員配備等發生重大不利變化已無法繼續履職，或出現其他基金管理人應當在基金合同等法律文件中明確約定上述解聘外部管理機構情形，基金管理人應當解聘外部管理機構。

REITs基礎資產的運營與基金管理人聘請的外部管理機構有關，總結首批公募REITs基金的交易結構可知，大多數情況下，基金管理人會選擇原始權益人或其關聯方對基礎資產進行運營管理。為保障基礎資產的穩健運營，在聘請專業領域經驗豐富的外部管理機構對運營REITs基礎資產的情況下，基金管理人應當提升自身管理水平，加強對外部管理機構的監督，做好運營這一關鍵環節，保證REITs產品的持續經營和長遠收益。

作者介紹

趙婧，西南政法大學法學學士，樹人律師事務所金融證券部助理律師。入職以來，多次為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國信達資產管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務。為青海省國有資產投資管理有限公司、中國華融資產管理股份有限公司提供股權融資服務，多次參與中國農業銀行股份有限公司西寧各支行、中國華融資產管理股份有限公司青海省分公司不良資產盡調項目，在常年及專項業務領域具有豐富經驗。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務，歡迎與本所聯系。