上一期中本所律師對新冠疫情下合同解除相關(guān)問題進行了解讀。本期，本所律師將重點通過受疫情影響的租賃合同履行、買賣合同履行、建設(shè)工程合同履行等三個方面進行解讀。

一、受疫情影響租賃合同如何履行？

01.企業(yè)所承租的餐飲、酒店等經(jīng)營性用房或企業(yè)所承租的廠房等生產(chǎn)性用房，因疫情影響導(dǎo)致無法正常生產(chǎn)經(jīng)營的，承租方能否單方面解除租賃合同？

答：在本次疫情被認定為不可抗力事件的前提下，若承租行為符合“因不可抗力事件導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)”這一情況，承租方可基于法定解除權(quán)單方解除租賃合同。承租方在解除合同時，需依法履行通知義務(wù)，減少給出租方帶來的損失。

02.企業(yè)所承租的餐飲、酒店等經(jīng)營性用房以及企業(yè)所承租的廠房等生產(chǎn)性用房，因疫情影響導(dǎo)致無法正常經(jīng)營的，承租方能否要求免除租金或減少租金？

答：如依據(jù)原租賃合同繼續(xù)履行將對承租方產(chǎn)生明顯不公平或致使合同目的無法實現(xiàn)的，承租方可依據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條的規(guī)定，向出租方提出對租金酌情予以減免的書面申請，如出租方同意，雙方可就租金的減免另行簽訂書面補充協(xié)議。如出租方不同意的，承租方可依據(jù)上述規(guī)定，通過提起訴訟或仲裁的方式請求對租金條款予以變更。在得到最終生效判決或裁決前，承租方應(yīng)依據(jù)原租賃合同的約定繼續(xù)履行租金的支付義務(wù)。

03.因疫情影響導(dǎo)致承租方無法正常經(jīng)營，承租方訴請解除合同或變更合同的情況下，出租方應(yīng)如何應(yīng)對？

答：如承租方依據(jù)“不可抗力”、“情勢變更”等方面主張變更或解除租賃合同的，出租方應(yīng)積極應(yīng)訴，并就疫情不足以導(dǎo)致租賃合同目的無法實現(xiàn)、承租方并非無法履行合同義務(wù)、繼續(xù)履行不足以導(dǎo)致對承租一方嚴重不公平等情形予以充分舉證，證明當(dāng)前疫情不足以導(dǎo)致雙方的租賃合同目的無法實現(xiàn)，承租方仍應(yīng)依據(jù)租賃合同約定的內(nèi)容繼續(xù)履行。

04.在疫情期間，出租方要求承租方強制停業(yè)的，是否構(gòu)成對租賃合同的違約？

答：出租方如因遵循政府政策要求承租方停業(yè)的，不構(gòu)成對租賃合同的違約。如因出租方自身原因要求承租方停業(yè)的，可能構(gòu)成對租賃合同的違約，承租方可能會據(jù)此要求出租方對租金予以減免，甚至主張出租方賠償因停業(yè)而造成的實際損失。

05.在疫情期間，出租方不同意對承租方減免租金是否構(gòu)成違法或違約？

答：在疫情期間要求承租方按照原租賃合同繼續(xù)履行的，不構(gòu)成違法或違約。

律師建議

雖然各地政府及各行業(yè)發(fā)布了租金減免的倡導(dǎo)性文件，疫情期間租賃合同中租金條款是否予以變更由合同雙方自行商定。但鑒于疫情大環(huán)境之下，考慮到承租方的經(jīng)營情況受到較大影響，建議出租方與承租方就租金的支付及減免事宜進行友好協(xié)商，給予一定比例的優(yōu)惠，相互體諒，以維護租賃雙方長期的合作關(guān)系、攜手共渡難關(guān)，也有助于維護企業(yè)的商譽。

06.在疫情期間，出租方能否要求解除租賃合同并承擔(dān)違約責(zé)任？

答：承租房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人資金周轉(zhuǎn)困難或者營業(yè)收入明顯減少，出租人以承租人沒有按照約定的期限支付租金為由請求解除租賃合同，由承租人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

07.疫情期間，承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人能否要求減免租金？

答：承租國有企業(yè)房屋以及政府部門、高校、研究院所等行政事業(yè)單位房屋用于經(jīng)營，受疫情或者疫情防控措施影響出現(xiàn)經(jīng)營困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)、個體工商戶等承租人，請求出租人按照國家有關(guān)政策免除一定期限內(nèi)的租金的，人民法院應(yīng)予支持。

承租非國有房屋用于經(jīng)營，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承租人沒有營業(yè)收入或者營業(yè)收入明顯減少，繼續(xù)按照原租賃合同支付租金對其明顯不公平，承租人請求減免租金、延長租期或者延期支付租金的，人民法院可以引導(dǎo)當(dāng)事人參照有關(guān)租金減免的政策進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更合同。

08.商鋪、酒店等承包經(jīng)營合同由于疫情防控措施造成停業(yè)或者客流量明顯下降，承包人能否要求變更合同？

答：承包經(jīng)營合同具有明顯的營利性，當(dāng)因采取疫情防控措施造成停業(yè)或者客流明顯減少時，給承包人造成的損失顯然超出一般商業(yè)風(fēng)險的范疇，由此產(chǎn)生的糾紛，應(yīng)積極促成當(dāng)事人協(xié)商調(diào)解解決。協(xié)商調(diào)解不成，承包人以繼續(xù)履行合同對其明顯不公平等為由請求減免相應(yīng)承包期間的費用或請求變更相應(yīng)合同內(nèi)容的，應(yīng)予支持。

二、受疫情影響買賣合同如何履行？

01.疫情期間因“封城”“禁行”或其他交通管制行為等其他疫情防控措施導(dǎo)致當(dāng)事人不能按照約定的期限履行買賣合同或者履行成本增加的，當(dāng)事人能否請求解除合同？

答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》，因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致當(dāng)事人不能按照約定的期限履行買賣合同或者履行成本增加，但繼續(xù)履行不影響合同目的實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除合同的，人民法院不予支持。

因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致出賣人不能按照約定的期限完成訂單或者交付貨物，繼續(xù)履行不能實現(xiàn)買受人的合同目的，買受人請求解除合同，返還已經(jīng)支付的預(yù)付款或者定金的，人民法院應(yīng)予支持；買受人請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持。

02.在疫情期間因“封城”“禁行”或其他交通管制行為等其他疫情防控措施的條件下，賣方已將貨交承運人，但是在延遲交付期間貨物發(fā)生了損毀，風(fēng)險應(yīng)該怎么承擔(dān)？

答：對于貨物毀損滅失的風(fēng)險承擔(dān)，合同有約定的則從其約定，合同未約定的根據(jù)《中華人民共和國民法典》第八百三十二條的規(guī)定，承運人對運輸過程中貨物的毀損、滅失承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，承運人證明貨物的毀損、滅失是因不可抗力、貨物本身的自然性質(zhì)或者合理損耗以及托運人、收貨人的過錯造成的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

03.因疫情原因?qū)е沦u方無法按照約定時間交付貨物，買方可以主張遲延付款嗎？

答：對于付款期限的問題，首先應(yīng)檢視合同的具體約定。如系先款后貨的情況，雖然賣方存在因疫情影響延遲交付的情況，但是不影響買方先付款的義務(wù)，除非買方能夠證明賣方因此次疫情有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的情形，并且需要獲取并保留賣方不能履行的證據(jù)，同時按照《中華人民共和國民法典》第五百二十七條的規(guī)定通知對方要求中止履行，否則還是應(yīng)按照約定付款。

如付款方式為先貨后款，則可以根據(jù)實際到貨時間進行付款。

04.因疫情原因賣方無法按照約定時間交付貨物，導(dǎo)致買方對第三方違約的，買方如何采取救濟措施？

答：在此種情況下，買方應(yīng)及時告知第三方具體情況，協(xié)商解決。同時，買方需考慮貨物是否具有可替代性，如具有可替代性，買方應(yīng)盡快采取措施尋找替代品，避免違約。如貨物屬于特定物，則可以根據(jù)疫情情況選擇適用情勢變更或不可抗力，與第三方進行協(xié)商。

05.疫情期間，售價畸高的民生用品、防疫用品相關(guān)買賣合同是否有效？

答：疫情期間售賣民生用品、防疫用品，存在哄抬價格、大幅提高售價情形的，屬于違反《中華人民共和國價格法》的強制性規(guī)定，應(yīng)認定價格無效。

除民生用品、防疫用品以外的其他買賣合同，若當(dāng)事人因受到欺詐、脅迫而訂立合同，或者處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等導(dǎo)致合同顯失公平的，則受到欺詐、脅迫以及受損害的一方有權(quán)請求人民法院撤銷合同。

三、受疫情影響建工合同如何履行？

01.因受疫情影響，建設(shè)工程施工合同糾紛如何處理？

答：因疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致承包方未能按照約定的工期完成施工，發(fā)包方請求承包方承擔(dān)違約責(zé)任的，人民法院不予支持；承包方請求延長工期的，人民法院應(yīng)當(dāng)視疫情或者疫情防控措施對合同履行的影響程度酌情予以支持。

疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致人工、建材等成本大幅上漲，或者使承包方遭受人工費、設(shè)備租賃費等損失，繼續(xù)履行合同對承包方明顯不公平，承包方請求調(diào)整價款的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則進行調(diào)整。

02.建設(shè)工程所在地政府明確要求推遲復(fù)工或暫停施工，進而影響項目進度，導(dǎo)致工期延長，該如何處理？

答：根據(jù)《民法典》第五百九十條規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)因政府明確要求推遲復(fù)工或暫停施工的情形，屬于不可抗力，有權(quán)主張順延工期，因此導(dǎo)致工期延長等違約，依法不承擔(dān)違約責(zé)任，但應(yīng)及時通知對方當(dāng)事人并在合理期限內(nèi)提供證明，以減輕可能給對方造成的損失。同時，建筑企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施盡量避免和減少損失的擴大，比如積極尋找可替代的供應(yīng)商等避免和減少工期延誤的措施。

03.施工單位因響應(yīng)政府號召，做出停工或分散工作業(yè)的決定以避免疫情集中傳染從而影響項目工程建設(shè)進度，導(dǎo)致工期延長，該如何處理？

答：新冠疫情防控措施對施工單位工期延長的阻礙是否構(gòu)成不可抗力的認定，應(yīng)綜合案件具體情形依法進行，主要考量的因素包括疫情影響的期間、地域范圍、對施工單位的工期、人員安排、材料設(shè)備成本等不利影響、以及當(dāng)事人有無對因此導(dǎo)致工期延長情形的約定等等。因此，建筑企業(yè)認為工期延長的是由于不可抗力導(dǎo)致的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方當(dāng)事人并說明原因，且應(yīng)采取積極避免和減少工期延誤的措施。同時，施工單位因疫情或疫情防控措施導(dǎo)致工期延長，可以請求變更合同履行期限。

04.工程所在地未強制要求拖遲復(fù)工或新開工，但因工程所需勞務(wù)和物資所在地采取停工停產(chǎn)或限制人員物資流動等措施，間接影響到工程的復(fù)工或新開工以及工程的實際建設(shè)進度，導(dǎo)致工期延長，該如何處理？

答：建筑業(yè)企業(yè)應(yīng)采取積極尋求供應(yīng)替代商、安排其它執(zhí)有相關(guān)資格證書的人員暫時頂崗等避免和減少工期延誤的措施。認為工期延長的情形符合不可抗力，應(yīng)當(dāng)及時通知對方當(dāng)事人并說明原因。

05.建設(shè)工程施工合同因停工或順延工期而造成的損失或產(chǎn)生的費用，應(yīng)當(dāng)由誰承擔(dān)？

答：根據(jù)最高人民法院發(fā)布《關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導(dǎo)意見（二）》，疫情或者疫情防控措施導(dǎo)致人工、建材等成本大幅上漲，或者使承包方遭受人工費、設(shè)備租賃費等損失，繼續(xù)履行合同對承包方明顯不公平，承包方請求調(diào)整價款的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則進行調(diào)整。

新冠疫情及防控措施不僅會導(dǎo)致工期延誤，還會產(chǎn)生財產(chǎn)損失、費用增加等后果。建設(shè)工程領(lǐng)域，對于不可抗力造成的損失承擔(dān)在《建設(shè)工程施工合同》通用條款中均有明確約定，除非當(dāng)事人另有約定，一般通用條款一旦選擇適用即對雙方當(dāng)事人均具有約束力。對于工期延誤所造成的費用和損失，原則上應(yīng)由施工單位和建設(shè)單位合理分擔(dān)，對于停工期間承包人應(yīng)發(fā)包人要求留在施工場地的必要管理人員及保衛(wèi)人員的費用應(yīng)由發(fā)包人承擔(dān)。

06.建設(shè)工程施工合同因疫情而順延工期的，施工單位可以要求發(fā)包方支付哪些費用？

答：通常，施工合同中已就不可抗力情形下合同雙方的責(zé)任免除和分擔(dān)進行了約定，如果雙方適用了建設(shè)工程施工合同范本，應(yīng)按照范本約定執(zhí)行。以《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-2020-0216）通用條款為例，承包人可要求發(fā)包人支付以下款項：（1）永久工程、已運至施工現(xiàn)場的材料和工程設(shè)備的損壞，以及因工程損壞造成的第三人人員傷亡和財產(chǎn)損失；（2）停工期間必須支付的工人工資；（3）發(fā)包人要求趕工的，由發(fā)包人承擔(dān)趕工費用；（4）承包人在停工期間按照發(fā)包人要求照管、清理和修復(fù)工程的費用。

07.建設(shè)工程施工合同因新冠疫情而順延工期的，停工和復(fù)工日期如何認定？

答：停工日期可根據(jù)建設(shè)雙方的合同約定、停工通知、施工日志等確定。對于復(fù)工日期，則需根據(jù)政府文件，結(jié)合疫情造成的持續(xù)性影響（例如工人無法正常返工、材料設(shè)備因交通管制或物流限制無法采購、運輸?shù)龋┻M行判斷。為明確復(fù)工日期，發(fā)包人應(yīng)在疫情解除后及時發(fā)出復(fù)工通知；如承包人主張不能按照政府規(guī)定的最早復(fù)工日期或發(fā)包人通知的復(fù)工日期復(fù)工的，應(yīng)收集證據(jù)證明其因疫情造成的持續(xù)影響而無法按期復(fù)工（例如要求監(jiān)理、供應(yīng)、運輸?shù)雀鲉挝怀鼍哂嘘P(guān)不能按期開工或履行合同的證明文件）。

08.建設(shè)工程施工合同因疫情暫時不能履行，隨著疫情發(fā)展，施工單位人工成本及材料成本大幅上升，若原合同約定包干總價或定額計價，施工單位能否主張增加人工費、材料費用？

答：在各項費用增加的情況下，如合同中已設(shè)置調(diào)整價格的機制，則可以按照合同約定調(diào)整價格；如合同為固定總價合同，則在漲價超出合理預(yù)期、繼續(xù)履行合同對一方顯失公平的情況下，可以主張適用情事變更進行調(diào)價。但主張方需要證明（1）履約成本顯著高于疫情爆發(fā)前；（2）履約成本的提高與疫情的直接關(guān)聯(lián)性；（3）繼續(xù)按原合同履行，一方利益將明顯受損。

09.受疫情影響造成工期延誤，工程復(fù)工后發(fā)包方要求趕工，趕工措施費由誰承擔(dān)？

答：首先明確疫情是產(chǎn)生趕工措施費的直接原因，且對于受疫情影響較大、對合同履行產(chǎn)生實質(zhì)性影響的施工企業(yè)，可以根據(jù)合同約定的趕工措施費用的計算原則及方法執(zhí)行，若合同中未約定，則施工方可以按照《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB50500-2013）規(guī)定，援引不可抗力條款向發(fā)包人主張趕工措施費。

結(jié)語

疫情還沒結(jié)束，全民戰(zhàn)“疫”，沒有從天而降的英雄，只有挺身而出的你我他。新冠肺炎疫情發(fā)生以來，樹人律師事務(wù)所團結(jié)帶領(lǐng)全體律師發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢、人才優(yōu)勢，全力做好疫情防控法律服務(wù)。由于時間緊迫，本文概括及收錄的問題有限，文中如有疏漏之處，仍望不吝賜教。同時，我們也會保持對相關(guān)法律法規(guī)、防疫政策的關(guān)注，如有變化，我們將及時更新。