房屋租賃合同中可能會約定房屋租賃合同履行期間屆滿或者被解除后，承租人逾期騰退房屋的按照一定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費，同時逾期騰房的違約金，若承租人與出租人在履行合同過程中發(fā)生爭議，二者同時主張能否得到人民法院的支持？因此，本文主要討論承租人存在逾期騰房構(gòu)成違約的情形下，出租人能否同時主張房屋占有使用費和違約金的問題。

對于出租人能否同時主張房屋占有使用費和違約金，人民法院對此有不同的觀點：

一、違約金和房屋占有使用費不是同一概念，二者的責(zé)任不能互相涵蓋，可并行適用

房屋占有使用費與違約金的性質(zhì)不同，法律關(guān)系也不相同，承租人存在逾期騰房構(gòu)成違約，其應(yīng)當(dāng)支付房屋占用使用費的理由在于其無權(quán)占有使用租賃房屋應(yīng)當(dāng)支付的合理對價。房屋租賃合同中約定的違約金，是出租人與承租人對違約導(dǎo)致?lián)p失金額的預(yù)定，系雙方的約定，屬于雙方當(dāng)事人意思自治的范疇。

根據(jù)浙江省杭州市中級人民法院審理的（2019）浙01民終6286號民事判決書認(rèn)為：（三）關(guān)于占有使用費的支付?！蹲赓U合同》期限屆滿后，韓穆撒維未依法及時騰空并返還房屋，其應(yīng)當(dāng)支付自合同期限屆滿之次日至其實際將租賃房屋騰空并返還給曹先謨之日止的占有使用費。因此，原審法院判定由韓穆撒維向曹先謨支付相應(yīng)期間的占有使用費，也無不當(dāng)。關(guān)于占有使用費的計算標(biāo)準(zhǔn)，原審法院參照涉案《租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計算，應(yīng)屬合理，故應(yīng)予以確認(rèn)。（四）關(guān)于逾期騰退房屋違約金的支付。涉案《租賃合同》約定，若不再續(xù)簽，按時搬空交房，逾期交房按每日500元支付違約金。本案中，韓穆撒維在租賃期限屆滿后逾期騰退房屋的事實確鑿，故曹先謨有權(quán)依據(jù)合同約定要求韓穆撒維承擔(dān)逾期騰退房屋的違約金。關(guān)于逾期騰退房屋違約金的計算方式。首先，關(guān)于違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)《租賃合同》約定及相關(guān)案件事實，原審法院所酌情確定的違約金計算標(biāo)準(zhǔn)，已適度平衡了雙方當(dāng)事人之間的利益，尚在合理范圍內(nèi)，故應(yīng)予以確認(rèn)。

二、因出租人主張的房屋占有使用費已得到支持，承租人逾期騰退房屋造成的損失能夠得到彌補，不應(yīng)再支持出租人主張的逾期不騰退房屋的違約金

根據(jù)江蘇省蘇州市中級人民法院（2017）蘇05民終4430號民事判決書：關(guān)于蘇寧公司主張的房屋使用費。鑒于涉案房屋租賃合同于2016年10月23日解除，合同解除后韓春雨應(yīng)及時向蘇寧公司交還涉案房屋?，F(xiàn)韓春雨占用房屋經(jīng)營直至2016年12月15日，應(yīng)支付蘇寧公司2016年10月24日至2016年12月15日期間的房屋使用費。至于房屋使用費標(biāo)準(zhǔn)，蘇寧公司主張按合同約定的解約前最后一期固定租金標(biāo)準(zhǔn)（即22022.27元/月）計算于法有據(jù)，法院對此予以支持。雖韓春雨未按約在合同解除后及時交還涉案房屋，然在法院已支持蘇寧公司主張的解除合同次日至實際交還房屋期間房屋使用費的情形下，蘇寧公司未能及時收回涉案房屋的損失已得到彌補，故對蘇寧公司再行主張要求韓春雨支付逾期交還商鋪違約金的訴訟請求不予支持。

三、出租人同時主張逾期騰房造成的房屋占有使用費及違約金，構(gòu)成重復(fù)主張，應(yīng)當(dāng)以出租人的實際損失為基礎(chǔ)，優(yōu)先支持違約金

江蘇省南京市中級人民法院審理的2016）蘇01民終10150號民事判決認(rèn)為：上訴人棲霞區(qū)房屋征收辦既主張被上訴人張勇給付逾期交房的占有使用費，又主張逾期交房的違約金。張勇在房屋租賃合同到期后無權(quán)占有使用涉案房屋，棲霞區(qū)房屋征收辦主張的占有使用費實際系對損失的主張，因此棲霞區(qū)房屋征收辦對逾期交房造成的損失和違約金重復(fù)主張，本院認(rèn)為應(yīng)以實際損失為基礎(chǔ)，支持棲霞區(qū)房屋征收辦的違約金主張。棲霞區(qū)房屋征收辦和張勇約定逾期交房一日，應(yīng)支付月租金10%的違約金，該標(biāo)準(zhǔn)明顯高于棲霞區(qū)房屋征收辦的損失，本院酌定按照棲霞區(qū)房屋征收辦損失的1.3倍計算違約金，即張勇應(yīng)按照每年22.3萬元×1.3=28.99萬元（即每日794元）的標(biāo)準(zhǔn)支付上訴人棲霞區(qū)房屋征收辦違約金。

綜上所述，承租人逾期騰退房屋，應(yīng)當(dāng)向出租人支付其占有使用期間的房屋占有使用費，該費用屬于出租人實際利益的損失。但是，承租人逾期騰退房屋造成的損失不僅僅是房屋占用費損失，還包括出租人收回房屋另行出租等預(yù)期利益的損失。因此，房屋占有使用費并不能完全涵蓋出租人作為守約方所遭受的全部損失。房屋租賃合同約定的承租人逾期騰退房屋而產(chǎn)生的違約金，源于雙方當(dāng)事人的約定，是指雙方當(dāng)事人對違約導(dǎo)致的損失金額的預(yù)定，目的在于發(fā)揮違約金的預(yù)防作用，督促雙方當(dāng)事人依約履行合同。由此看見，房屋占有使用費也并不能涵蓋違約金所涵攝的范圍，同時主張逾期騰房造成的房屋占有使用和違約金并不矛盾。

筆者認(rèn)為，承租人逾期騰退房屋，支付違約金與支付房屋占有使用費，屬于不同的法律行為產(chǎn)生的不同法律后果，相互并無矛盾，但法院在審理過程中基本都會結(jié)合承租人違約情形、出租人的損失、違約金的補償性和懲罰性等性質(zhì)酌定對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。