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根據(jù)《中華人民共和國民法典》第七百零三條的規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”房屋租賃合同中，出租人承擔的主要給付義務是按約將租賃物交付于承租人，承租人承擔的主要給付義務是按約定期限支付租金。實踐中，往往因為承租人不按期支付租金產(chǎn)生糾紛，出租人采取斷水斷電措施進行對抗。本文將對房屋租賃合同發(fā)生糾紛，出租人對租賃房屋實施斷水、斷電的行為是否正當合法及其風險進行分析。

筆者在查閱大量案例后發(fā)現(xiàn)，房屋租賃合同糾紛中，出租人采取斷水、斷電措施，主要發(fā)生在以下幾種情形：

●一是房屋租賃合同履行期間，承租人存在逾期支付租金等違約行為；

●二是租賃合同已解除，承租人拒不搬離并退還房屋；

●三是租賃合同期滿，雙方未續(xù)約，承租人拒不搬離并退還房屋。

承租人出現(xiàn)上述違約行為后，出租人通過公力救濟要求承租人支付租金、解除合同、騰退房屋等往往周期較長，并且在訴訟期間承租人一般也不會支付房屋租金、解除合同、騰退房屋。因此，產(chǎn)生房屋租賃糾紛后，出租人采取斷水斷電的措施等私力救濟方式對抗承租人的違約行為，對該私力救濟方式是否具有合法性，存在不同觀點：第一種觀點認為合法；第二種觀點認為不合法。

筆者認為，出租人采取斷水斷電措施需要充分考慮如下幾點：

●第一，應當看房屋租賃合同是否對此進行了明確的約定。如果合同中明確約定了承租人存在逾期支付租金等違約行為時，出租人可以采取斷水、斷電措施，則出租人可以采取上述措施，不違反法律的強制性規(guī)定，屬于雙方當事人意思自治的范疇。

根據(jù)最高人民法院（2014）民申字第82號民事判決書：關于船舶機械公司對電子工業(yè)學校實施斷水斷電和鏈鎖大門，是否侵害了電子工業(yè)學校的辦學權并應承擔民事責任的問題：本案船舶機械公司先后對電子工業(yè)學校實施了三次斷水斷電……由此可見，因電子工業(yè)學校拖欠水電費超過20天并長期拖欠租金，經(jīng)船舶機械公司多次發(fā)函催交仍不支付，船舶機械公司依據(jù)《租賃合同》第十條關于“超過20天，則甲方有權停供水電”的約定，對電子工業(yè)學校實施斷水斷電，不構(gòu)成違約。

●第二、如果房屋租賃合同中并未約定出租人有權斷水、斷電，則應根據(jù)具體情況分析出租人的斷水斷電行為是否正當。承租人的違約行為不同，出租人采取斷水、斷電的措施，所要達到的目的可能不一致。如果是以不希望承租人繼續(xù)使用房屋為目的的斷水、斷電，就應當認定為出租人是要求解除合同；如果是以承租人支付租金為目的，則構(gòu)成對欠付租金部分的抗辯。若出租人采取斷水斷電的措施，存在人民法院對斷水斷電措施后的房屋租金不予支持的風險。

根據(jù)廣東省深圳市中級人民法院（2016）粵03民終16039號民事判決：盡管芳子美容公司違約，但黃某對涉案房屋采取停水停電、鎖門的措施缺乏合同與法律依據(jù)，該措施導致房屋無法正常使用，該部分損失應由其自行承擔，原審法院對其要求芳子美容公司承擔停水停電之后的租金未予支持并無不當。

對于承租人欠付租金行為并不嚴重，尚且達不到出租人有權解除合同的標準，則出租人不能采取斷水、斷電的措施。對于承租人的違約行為，出租人只能要求其承擔違約責任，而不能通過一種違約行為來制裁另一種違約行為。

根據(jù)江蘇省蘇州市中級人民法院（2019）蘇05民終1533號民事判決：因雙方合同于2018年3月30日解除，尚湖鎮(zhèn)資產(chǎn)公司于2018年8月23日對案涉房屋斷水斷電導致潔霸物業(yè)公司無法使用租賃物，一審法院認定潔霸物業(yè)公司應向尚湖鎮(zhèn)資產(chǎn)公司支付計算至2018年3月30日的租金568750元及2018年3月31日至2018年8月23日的占有使用費104280.82元并無不當，本院予以確認。

綜上所述，筆者認為采取私力救濟措施有風險，需謹慎，為了避免產(chǎn)生更多的糾紛，對出租人采取私力救濟措施提出以下建議：

一、雙方訂立合同時，租賃合同對租戶的履約能力及欠費后的違約責任應有較為完善的約定，明確的約定將有效免去當事人之間不必要的爭議與矛盾，使整個合同的履行過程變得相對順利。相反，如果合同約定的不明確，甚至是未做約定，將加大出租人催繳租金的難度。因此，出租人可以在租賃合同中明確約定在承租人出現(xiàn)違約行為的情況下，享有停水、停電的權利。

二、租賃合同生效后，即便雙方已經(jīng)在合同中明確約定了停水、停電的權利，出租人在采取私力救濟措施時依然需要注意以下幾點：

（一）通知義務：在實施斷水斷電上鎖措施時，建議出租人在斷水、斷電前事先發(fā)出書面通知。

（二）合理期限：出租人在發(fā)出斷水、斷電的通知后，應當給予承租人一定的合理期限繳納欠付租金、搬離房屋。

（三）限度控制：雙方發(fā)生糾紛后，出租人采取私力救濟措施目的應是實現(xiàn)其合法權利并解決糾紛，因此其所采取的私力救濟行為程度應當保持在社會公眾可以接受的范圍之內(nèi)，保證其行為不違背公序良俗，不違反法律規(guī)定。同時，出租人的權利應當或者已經(jīng)得到恢復后，須立即停止該救濟行為，不能超過必要限度。

（四）保留證據(jù)：承租人出現(xiàn)違約行為后，出租人應當注意保留證明承租人根本性違約的所有證據(jù)材料，例如：承租人不按照合同約定支付房屋租金；擅自轉(zhuǎn)租；通知對方停水停電、解除合同的證據(jù)。

三、合同解除后，應當給予承租人在搬離房屋的合理期限，在此期間內(nèi)，不宜采取斷水斷電等措施。