因規(guī)避法律或國家政策（如：規(guī)避限購政策、規(guī)避限貸政策、稅收政策）、滿足特定購房優(yōu)惠條件、隱匿真實財產(chǎn)信息等原因，實踐中存在許多借用他人名義來購買房屋的行為，由此產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)登記人與實際出資人不一致的情況。同時，由于借名買房人自身疏忽或過戶條件限制等原因，借名買房人在購房后未能盡快與名義購房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，由此便產(chǎn)生了相關(guān)的隱患。當(dāng)名義購房人陷入訴訟案件，并被法院采取強制執(zhí)行措施時，登記在其名下的房屋往往就成為了被執(zhí)行的標(biāo)的。那么，此種情形下，在案外人執(zhí)行異議之訴中，借名買房人能否以其系案涉房屋的實際權(quán)利人為由排除法院的強制執(zhí)行呢？

最高人民法院在2019年11月29日發(fā)布的《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開征求意見稿）中，對借名買房人提起的案外人執(zhí)行異議之訴，提供了兩種解決方案，具體如下：

方案一

金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以下列理由提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行的，人民法院不予支持：（一）案外人借用被執(zhí)行人名義購買不動產(chǎn)或者機動車等，其系被執(zhí)行不動產(chǎn)或者機動車等的實際權(quán)利人。

案外人因借名所遭受的財產(chǎn)損失，可以依法向被借名者另行主張權(quán)利。

方案二

金錢債權(quán)執(zhí)行中，人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的財產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以下列理由提起執(zhí)行異議之訴，請求排除強制執(zhí)行，經(jīng)查證屬實，且不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，亦不違背公序良俗的，人民法院應(yīng)予支持：（一）案外人借用被執(zhí)行人名義購買不動產(chǎn)或者機動車等，其系被執(zhí)行不動產(chǎn)或者機動車等的實際權(quán)利人。

案外人利用借名方式隱匿違法犯罪所得、利用內(nèi)幕信息實施股票證券交易等構(gòu)成犯罪的，或者違反限購政策、資質(zhì)管理等規(guī)定，或者規(guī)避執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)依法追究其刑事責(zé)任或者按照有關(guān)法律法規(guī)政策處理。

兩種方案從內(nèi)容上來看，持完全對立的觀點，除此之外現(xiàn)行的法律規(guī)定及司法解釋，未明確規(guī)定在案外人執(zhí)行異議之訴中，借名買房人能否以其系實際權(quán)利人為由排除法院的強制執(zhí)行，由此導(dǎo)致司法實踐中對于此類案件的處理存在較大爭議。

在持肯定態(tài)度的借名買房類執(zhí)行異議之訴案件中，法院從維護(hù)實際權(quán)利人合法權(quán)益的角度出發(fā)，依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條第三款“不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項： 

（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；（四）其他相關(guān)事項”以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>物權(quán)編的解釋一》第二條“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿的記載與真實權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動產(chǎn)物權(quán)的真實權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持”之規(guī)定，認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)登記僅用于記載不動產(chǎn)自然狀況和權(quán)屬情況，僅具有不動產(chǎn)權(quán)利的推定效力，并不具有不動產(chǎn)實際歸屬的確定效力，在與真實權(quán)利狀態(tài)不符的情況下，當(dāng)事人可進(jìn)行更正。若借名買房人能夠證明已實際支付購房款，并且占有、控制或支配案涉房屋，則其享有足以排除法院強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案例鏈接：（2017）津民申2041號、（2020）最高法民申4號

在持否定態(tài)度的借名買房類執(zhí)行異議之訴案件中，法院從維護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)登記公示公信效力的角度出發(fā)，認(rèn)為借名買房協(xié)議只在當(dāng)事人內(nèi)部產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，不發(fā)生物權(quán)變動的效果，不能據(jù)此即認(rèn)定借名人是案涉房屋的所有權(quán)人。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定進(jìn)行登記，借名買房所購房產(chǎn)登記在名義人購房人名下，作為債權(quán)人的申請執(zhí)行人的權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。

同時，借名買房行為具有一定的違法性，借名買房人將房屋登記在名義購房人名下系有意為之，并非客觀的登記錯誤，借名買房人應(yīng)自行承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險，其不能據(jù)此排除法院的強制執(zhí)行。此外，在檢索相關(guān)案例時，我們發(fā)現(xiàn)法院在裁判時還會關(guān)注借名買房人與名義購房人所簽訂的借名買房協(xié)議效力問題，在（2020）陜01民終8270號以及（2020）最高法民再328號案件中，法院認(rèn)為借名買房人為規(guī)避國家限購政策而借名買房，損害公共利益和公共管理秩序，行為具有不正當(dāng)性，借名買房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無效，借名買房人不能排除法院對案涉房屋的執(zhí)行。

在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名買房人可依據(jù)借名買房協(xié)議要求名義購房人將房屋過戶至其名下，但此項權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，在未經(jīng)法定程序進(jìn)行變更登記前，借名買房人不能據(jù)此直接被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人，其享有的債權(quán)請求權(quán)不能排除法院的強制執(zhí)行。

案例鏈接：（2019）最高法民申3598號、（2019）最高法民再29號、（2020）陜01民終8270號、（2020）最高法民再328號

實際上，上述兩種觀點的差異根源于對借名買房人權(quán)利性質(zhì)上認(rèn)定的不同。在持肯定態(tài)度的案件中，法院采用的是“物權(quán)說”的觀點，即借名買房人系房屋事實上的所有權(quán)人，有權(quán)請求確認(rèn)房屋歸其所有，借名買房人實際上對案涉房屋享有物權(quán)，基于此借名買房人享有的物權(quán)優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的一般債權(quán)。在持否定態(tài)度的案件中，法院采用的是“債權(quán)說”的觀點，即借名買房人與名義購房人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，僅在合同當(dāng)事人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不能據(jù)此直接產(chǎn)生設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效果，借名買房人依據(jù)合同約定享有的是債權(quán)，該債權(quán)的內(nèi)容為請求名義購房人將房屋轉(zhuǎn)移登記至借名買房人名下，借名買房人享有的債權(quán)并不優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的債權(quán)。

對于此，筆者認(rèn)為借名買房人不能以其系實際權(quán)利人為由排除法院的強制執(zhí)行，理由如下：

首先，基于物權(quán)公示原則，設(shè)立或轉(zhuǎn)讓物權(quán)，必須采用法律規(guī)定的方式進(jìn)行登記，才能取得對抗第三人的法律效果。在借名買房關(guān)系中，借名買房協(xié)議僅在借名買房人與名義購房人之間產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，借名買房人可基于借名買房協(xié)議，要求名義購房人將房屋產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)移至自己名下，但不能據(jù)此直接產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果,其享有的系債權(quán)而非物權(quán)。因此借名買房人基于借名買房協(xié)議享有的債權(quán)并不優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的債權(quán)。

其次，就借名買房行為本身而言，往往是出于規(guī)避限購政策、享受優(yōu)惠政策，甚至是隱匿個人財產(chǎn)等目的，該行為損害公共利益和公共管理秩序，不具有正當(dāng)性，甚至具有違法性。借名買房人在選擇以借名形式購買房屋時，應(yīng)當(dāng)預(yù)見到可能由此帶來的風(fēng)險，并承擔(dān)此種風(fēng)險產(chǎn)生的后果。在申請執(zhí)行人的合法權(quán)益與借名買房人的權(quán)益產(chǎn)生沖突時，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)申請執(zhí)行人的權(quán)益，借名買房人應(yīng)通過借名買房協(xié)議的約定向名義購房人主張自己的權(quán)利。

最后，從維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定及司法秩序的角度出發(fā)，若支持借名買房人排除強制執(zhí)行的訴訟請求，將會助長借名買房現(xiàn)象的增加，一方面會影響國家對房地產(chǎn)市場政策的調(diào)控，另一方面也違反了民事訴訟中的誠實信用原則，既會擾亂正常的司法秩序，也會造成司法資源的浪費。

綜上所述，現(xiàn)行法律規(guī)定及司法解釋雖未明確規(guī)定，借名買房人能否以其系實際權(quán)利人為由排除法院的強制執(zhí)行，但從近年來的裁判案例來看，持“債權(quán)說”的觀點在逐步增多，借名買房人基于借名買房協(xié)議享有的債權(quán)并不能優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的債權(quán)，借名買房人不能據(jù)此排除法院的強制執(zhí)行。同時，法院在裁判時也更加關(guān)注采用借名買房形式購房背后的原因，側(cè)重于維護(hù)公共利益以及公共管理秩序。因此，對于購房者來說，借用他人名義購房的風(fēng)險在逐步上升，應(yīng)謹(jǐn)慎選擇。