房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)一直以復(fù)雜著稱，在債權(quán)認(rèn)定環(huán)節(jié)就與其他破產(chǎn)案件不同，其中建設(shè)工程債權(quán)認(rèn)定、購房人債權(quán)的認(rèn)定便存在諸多爭議，樹人律師也在此前的文章中為大家做過解析。今天，我們帶大家看看房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中的另一種特殊債權(quán)，國有土地使用權(quán)出讓金。

很多新聞報(bào)道和文章將這一概念描述為“土地出讓金”，事實(shí)上，這一描述是不準(zhǔn)確的。一方面根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十五條規(guī)定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”，另一方面，使用集體土地的應(yīng)當(dāng)支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用，也不存在出讓金一說。所以一般描述中的“土地出讓金”其準(zhǔn)確名稱應(yīng)當(dāng)是“國有土地使用權(quán)出讓金”。那么，這類債權(quán)能否獲得優(yōu)先受償呢？對此，理論界和實(shí)務(wù)界一直存在爭議。

部分觀點(diǎn)認(rèn)為國有土地使用權(quán)出讓金不宜優(yōu)先受償。

他們認(rèn)為，《破產(chǎn)法》及相關(guān)司法解釋對于優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)有較為明確的規(guī)定。其中，《破產(chǎn)法》第一百零九條確定了有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)就特定財(cái)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)利；第一百一十三條對破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的清償順序規(guī)定為，在優(yōu)先清償破產(chǎn)費(fèi)用和共益?zhèn)鶆?wù)后，按職工債權(quán)、稅款債權(quán)、普通債權(quán)的順序進(jìn)行清償。另外《海商法》確定了船舶優(yōu)先權(quán)，《民用航空法》確定了民用航空器優(yōu)先權(quán)，《民辦教育促進(jìn)法》、《商業(yè)銀行法》、《保險(xiǎn)法》也規(guī)定了民辦學(xué)校、商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司等特殊主體破產(chǎn)時要對學(xué)生、儲戶、投保人等特定優(yōu)先權(quán)人加以保護(hù)。除此之外最高人民法院還通過一些司法解釋及批復(fù)給予了消費(fèi)者購房人、建筑工程承包人等主體在企業(yè)破產(chǎn)中的優(yōu)先權(quán)。

據(jù)此，部分觀點(diǎn)認(rèn)為，國有土地使用權(quán)出讓金既不屬于有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保債權(quán)，亦不屬于破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)或者職工債權(quán)和稅款債權(quán)的范疇，也沒有其他法律及司法解釋明確其金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。

也有部分觀點(diǎn)認(rèn)為國有土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。

這些觀點(diǎn)需要結(jié)合《破產(chǎn)法》和《預(yù)算法》來看，根據(jù)《預(yù)算法》第二十七條規(guī)定，“一般公共預(yù)算收入包括各項(xiàng)稅收收入、行政事業(yè)性收費(fèi)收入、國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入、轉(zhuǎn)移性收入和其他收入”，國有土地使用權(quán)出讓金很明顯屬于國有資源（資產(chǎn)）有償使用收入，那么自然也和屬于和稅收收入一樣的一般公共預(yù)算收入。同時，依據(jù)《預(yù)算法》第五十五條規(guī)定，“不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，多征、提前征收或者減征、免征、緩征應(yīng)征的預(yù)算收入”。從這一角度來看，國有土地使用權(quán)出讓金同稅收的確存在一定的相似性。

同時，該部分觀點(diǎn)認(rèn)為，《破產(chǎn)法》是作為審理企業(yè)破產(chǎn)案件的普遍性法律，適用于所有破產(chǎn)案件，故而僅作了普遍性事項(xiàng)的規(guī)定，不能涵蓋所有問題。更何況，《破產(chǎn)法》的基本屬性為程序法，雖然有部分實(shí)體處理的規(guī)定，但不改變其基本屬性。首先，在企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營中，所有企業(yè)都會面臨職工、稅務(wù)等方面的問題，但絕大多數(shù)企業(yè)都不會涉及國有土地使用權(quán)出讓事宜，《破產(chǎn)法》不可能把所有情況都優(yōu)先考慮到；其次，《破產(chǎn)法》同樣沒有關(guān)于購房人優(yōu)先權(quán)的明確規(guī)定，卻在破產(chǎn)重整實(shí)踐中給予了符合標(biāo)準(zhǔn)的購房人近乎絕對的優(yōu)先權(quán)，類似的還有船舶、飛行器等特定物的優(yōu)先權(quán)。所以應(yīng)當(dāng)將《破產(chǎn)法》綜合各專門性的部門法進(jìn)行體系化的擴(kuò)大解釋，而國有土地使用權(quán)出讓金和稅款一樣同屬于一般公共預(yù)算收入，自然具備和稅款同樣的地位，屬于優(yōu)先受償?shù)姆懂牎?/p>

《土地管理法》第五十五條規(guī)定“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地”，《不動產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十四條也規(guī)定“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（三）土地出讓價款、土地租金、相關(guān)稅費(fèi)等繳納憑證”。

所以國有土地使用權(quán)出讓金能否優(yōu)先受償需要以法院裁定受理破產(chǎn)時的繳納情況分類討論。

情況一：國有土地使用權(quán)出讓金未繳納完畢，相關(guān)權(quán)證未辦理。

《破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行”，管理人則應(yīng)當(dāng)按照債務(wù)人財(cái)產(chǎn)最大化的原則，行使決定繼續(xù)履行或者解除的選擇權(quán)。一方面，《國有土地使用權(quán)出讓合同》簽訂后，國有土地使用權(quán)出讓金未繳納完畢，相關(guān)權(quán)證未辦理，屬于“未履行完畢的合同”。另一方面，國有土地使用權(quán)一般需要通過招拍掛等形式取得，價格也不斷攀升，繼續(xù)履行能夠?qū)崿F(xiàn)債務(wù)人財(cái)產(chǎn)增加。管理人可以依照上述規(guī)定決定繼續(xù)繳納國有土地使用權(quán)出讓金以獲得國有土地使用權(quán)。為此支付的費(fèi)用屬于《破產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定的“請求對方當(dāng)事人履行雙方均未履行完畢的合同”而產(chǎn)生的共益?zhèn)鶆?wù)，由債務(wù)人財(cái)產(chǎn)隨時清償。

情況二：國有土地使用權(quán)出讓金未繳納完畢，相關(guān)權(quán)證已辦理。

在樹人律師看來，這種情況下的國有土地使用權(quán)出讓金債權(quán)本就是一個因?yàn)檫`法行為才會產(chǎn)生的“畸形”債權(quán)，不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。

從前述規(guī)定可以看出，國有土地使用權(quán)出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)必經(jīng)的前置條件，不應(yīng)當(dāng)存在土地已由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用而出讓金未繳納的情形。

一方面，國有土地使用權(quán)出讓金債權(quán)的背后是行政機(jī)關(guān)的違法與違規(guī)操作，無論如何，一個違法違規(guī)行為導(dǎo)致的后果卻需要法律對其優(yōu)先進(jìn)行保護(hù)都是不合理的；另一方面，破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)有限，如果對《破產(chǎn)法》不加節(jié)制的無限擴(kuò)大解釋，賦予大量優(yōu)先清償?shù)臋?quán)利將對其他債權(quán)清償產(chǎn)生巨大影響，這既是對其他債權(quán)人權(quán)利的損害，也不利于《重整計(jì)劃》的表決通過。

此外，如果破產(chǎn)企業(yè)不再繼續(xù)辦理土地使用權(quán)相關(guān)權(quán)證，要求與土地管理部門解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》并返還已繳納的土地出讓金時則需另外討論，不存在國有土地使用權(quán)出讓金的清償問題。