在《開發(fā)商破產(chǎn)，購房人能否棄房斷供》中，我們?yōu)榇蠹医榻B了，為什么在開發(fā)商陷入僵局、工程爛尾的情況下，棄房斷供絕非最優(yōu)解。那么作為購房人，如不選擇這條路，那么能不能選擇繼續(xù)履行合同來實現(xiàn)自己的權(quán)益呢？今天，我們帶大家從破產(chǎn)管理人實務(wù)操作的角度看看開發(fā)商破產(chǎn)重整中《購房合同》的繼續(xù)履行問題。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當事人，或者自收到對方當事人催告之日起三十日內(nèi)未答復的，視為解除合同。”

從破產(chǎn)法的規(guī)定看，要納入繼續(xù)履行合同需要同時具備兩個條件：一是合同成立的時間必須在破產(chǎn)申請受理前；二是該合同的雙方當事人均未履行完畢，包括雙方當事人均未開始履行、雙方均已開始履行但均未履行完畢、一方已經(jīng)開始履行但是未履行完畢同時另一方尚未開始履行這三種情形。具體到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中的《購房合同》來說，一般簽訂的《購房合同》均為住建部確定文稿的通用合同，購房人的主要義務(wù)為繳清款項、按時接房、配合辦證等，開發(fā)商的主要義務(wù)為按時建房、交房、辦證等。走向破產(chǎn)時開發(fā)商一般處于未交房也未辦理權(quán)證的狀態(tài)，即購房人之接房義務(wù)亦尚未履行，顯然雙方均未履行完畢。

《購房合同》一旦納入繼續(xù)履行范疇，開發(fā)商就必須繼續(xù)建設(shè)房屋直至交房，購房人權(quán)益基本得到保障。但并非所有雙方均未履行完畢的合同都應納入繼續(xù)履行的范疇，管理人應當按照債務(wù)人財產(chǎn)最大化的原則行使《破產(chǎn)法》第十八條賦予的權(quán)利，嚴格區(qū)分簽訂《購房合同》的乙方類型，以確定該商品房買賣關(guān)系能夠成立。 

一般來說，普通消費者購房人的《購房合同》最容易被管理人納入繼續(xù)履行范疇。最高人民法院出臺的《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》對此有比較明確的規(guī)定，該批復一是通過第一條認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；二是通過第二條認定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人，即通過這一批復給予已經(jīng)支付大部分款項的消費者購房人“超級優(yōu)先權(quán)”。

所以唯一要確定的就是“消費者”及“大部分款項”的定義。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。

通過這一司法解釋，實務(wù)界普遍認同“簽訂合同后支付了50%以上款項的住宅購房人”這一定義。而在具體的房地產(chǎn)破產(chǎn)重整案件中，基于老百姓切身利益的考量，相當多《重整計劃》都將這一標準放寬到只要支付了首付款即按原合同價繼續(xù)履行，甚至在部分案件中還放寬到了所有購房人均可按原合同價繼續(xù)履行，例如在《北京興昌達博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司重整計劃》中就明確規(guī)定“購房人不分付款比例，均可在規(guī)定時間內(nèi)按原合同價一次性繳納尾款”，《江蘇揚州嘉聯(lián)置業(yè)有限公司重整計劃》也規(guī)定了“購房人選擇繼續(xù)履行合同的，均按原合同執(zhí)行”。

還有一部分購房人與開發(fā)商之間不只存在《購房合同》這一種關(guān)系，他們可能與開發(fā)商還存在借貸、融資等其他關(guān)系。這些關(guān)系可能導致《購房合同》無效，也可能因價格過低而不被管理人納入繼續(xù)履行范疇，這里我們挑選兩種具有典型意義的情況向大家簡要介紹。

一、為民間借貸擔保而導致的《購房合同》無效 

很多開發(fā)商通過民間借貸融資時，在與債權(quán)人簽訂《借款協(xié)議》的同時，又簽訂一份或數(shù)份《購房合同》，約定開發(fā)商如不能按期還款則以《購房合同》項下房屋沖抵欠款。雖然最高人民法院曾經(jīng)在提審案例中認為該《購房合同》有效，但在后續(xù)出臺的司法解釋中明確了該《購房合同》無效，商品房買賣關(guān)系不成立，自然也無所謂繼續(xù)履行的問題。

早在（2011）民提字344號判決書中最高法認為“借貸雙方基于同一筆款項先后簽訂了《商品房買賣合同》與《借款合同》，這是兩份獨立又有聯(lián)系的合同，均屬有效合同。且‘抵頂條款’不違反禁止流押的規(guī)定”。

但在2015年9月起開始施行的《民間借貸司法解釋》第24條則重新明確了“當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期后借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴”。由于明確指導意見的出臺，各級各地法統(tǒng)一了認識，援引第24條的規(guī)定要求當事人變更訴訟請求，當事人未變更的一律被駁回。甚至出現(xiàn)了即使買賣合同中的房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，即登記手續(xù)已經(jīng)完畢，放貸人只起訴要求完成交付，仍然被駁回起訴的案例。也出現(xiàn)了借款人轉(zhuǎn)移了房屋占有，起訴請求法院返還占有得到法院支持的案例。

雖然最高人民法院在2020年8月對《民間借貸司法解釋》進行了修改，但針對第24條也僅將其中的程序規(guī)則修改為了“當事人根據(jù)法庭審理情況變更訴訟請求的，人民法院應當準許”，即仍然認同這一法律關(guān)系屬于借貸關(guān)系而非商品房買賣關(guān)系。這意味著該類“購房人”不具有一般購房人的“消費者”身份，其《購房合同》是無法被納入繼續(xù)履行范疇的。

二、價格過低而不被管理人繼續(xù)履行

這種情況大多產(chǎn)生于開發(fā)商以房抵債的情況中。雖然以房抵債產(chǎn)生的原因五花八門，但為了方便論述，我們以最合理的情況考慮，即《以房抵債協(xié)議》和《購房合同》簽訂于債務(wù)屆滿之后，雙方就還款問題達成了新的合意。即《購房合同》有效，但抵償價格過低而可能不被管理人繼續(xù)履行。

依照最高人民法院第72號指導案例，該《購房合同》不同于前述為民間借貸提供的擔保的情況，其合法性和有效性無須質(zhì)疑。最高人民法院認為“本案雙方經(jīng)協(xié)商一致終止借款合同關(guān)系，建立商品房買賣合同關(guān)系，并非為雙方之間的借款合同履行提供擔保，而是借款合同到期彥海公司難以清償債務(wù)時，通過將彥海公司所有的商品房出售給湯龍等四位債權(quán)人的方式，實現(xiàn)雙方權(quán)利義務(wù)平衡的一種交易安排······尊重當事人嗣后形成的變更法律關(guān)系性質(zhì)的一致意思表示，是貫徹合同自由原則的題中應有之意”。 

那么管理人是否有權(quán)拒絕將合法有效合的同納入繼續(xù)履行范疇呢？答案是肯定的。

一方面，以房抵債的房屋抵償單價如果低于市場價，甚至是成本價抵償，這將極大降低破產(chǎn)財產(chǎn)的整體價值，而使破產(chǎn)財產(chǎn)最大化是管理人應盡的義務(wù)，其應當不再繼續(xù)履行抵償價格過低的《購房合同》。

另一方面，最高人民法院出版的《民事審判指導與參考》（第58輯）明文“債務(wù)清償期屆滿后當事人達成以物抵債協(xié)議，在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應駁回其訴訟請求”，這也在法理上明確賦予了管理人拒絕的權(quán)利，債務(wù)人也只能通過債權(quán)申報的方式受償。