建工訴訟 | 篇六：購房人辦理預(yù)告登記后，能否對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)？
2020-12-16 09:04:55
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將于2021年1月1日生效的《民法典》第807條規(guī)定，發(fā)包人未支付工程價款的，承包人就建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于發(fā)包人之普通債權(quán)人的債權(quán)，也優(yōu)先于建設(shè)工程上設(shè)定的抵押權(quán)等。
但是，也有相關(guān)法律規(guī)定“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”，那么大部分款項(xiàng)指的是多少？付了全款能對抗承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)嗎？
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”那么該條規(guī)定的大部分款項(xiàng)又如何界定呢
A公司開發(fā)建設(shè)的“幸福金融”項(xiàng)目，發(fā)包給B公司進(jìn)行承包建設(shè)，建設(shè)完成后，A公司按相關(guān)法律規(guī)定辦理了《商品房預(yù)售許可證》，C公司相中“幸福金融”的辦公環(huán)境及所處地段，準(zhǔn)備購買“幸福金融”甲號樓用作辦公大樓，但是承包人B公司建設(shè)完成后，A公司未按期向B公司支付相應(yīng)工程價款，同時C公司和A公司已簽訂了《商品房買賣合同》，辦理了預(yù)告登記。那么C公司購買的房屋能夠?qū)笲公司的建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)嗎？
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋〔2002〕16號）第二條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”那么該條規(guī)定的大部分款項(xiàng)又如何界定呢？
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號）第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”
可見，已支付大部分款項(xiàng)指的是《商品房買賣合同》約定的房屋總價款的50%以上。
問題二：支付了房屋總價50%以上就能對抗建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)嗎？
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號）第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
根據(jù)以上所有規(guī)定，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他普通債權(quán)。若A公司經(jīng)承包人催告后，仍逾期不支付工程價款的，承包人可以申請人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程拍賣的價款優(yōu)先受償。
雖然，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》規(guī)定消費(fèi)者支付全部或大部分價款后該商品房就能對抗建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，但結(jié)合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號）第二十九條規(guī)定，除了要支付50%以上的購房款，還需要滿足
③已辦理或非因買受人自身原因未辦理過戶登記等條件，才可以對抗承包人的優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利。
綜上，可見，C公司購買的商品房還是存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)的。最高人民法院執(zhí)行工作辦公室關(guān)于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中有關(guān)消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定應(yīng)如何理解的答復(fù)中明確：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（法釋[2002]16號）第二條關(guān)于已交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)的規(guī)定，是為了保護(hù)個人消費(fèi)者的居住權(quán)而設(shè)置的，即購房應(yīng)是直接用于滿足其生活居住需要，而不是用于經(jīng)營，不應(yīng)作擴(kuò)大解釋。C公司購買該房屋為商業(yè)辦公需要非居住需要，因此不完全適用于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。
為降低購買商品房的法律風(fēng)險(xiǎn)，充分保留對抗承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利，建議在購買商品房時，優(yōu)先滿足下列條件：
1.簽訂合法有效的書面買賣合同，并及時辦理商品房預(yù)售登記；
2. 在建設(shè)工程竣工驗(yàn)收后，及時督促出賣人辦理房屋交付手續(xù)，并及早開展裝修等實(shí)際占有使用的行為；
3. 及時辦理過戶，避免出現(xiàn)因自身原因未辦理過戶登記的情況；
4. 在購房協(xié)議特殊條款中明確約定上述辦公樓若存在被查封等權(quán)利瑕疵情形時，出賣人須履行的義務(wù)及應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。
