一、自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算超出六個(gè)月，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

法定優(yōu)先權(quán)具有形成權(quán)的特征,以承包人的單方意思表示而產(chǎn)生特定的法律效果，故法律及司法解釋為其行使設(shè)定了特定的時(shí)間要求，以促使承包人積極行使權(quán)利，確保社會關(guān)系的穩(wěn)定。承包人行使建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的期限為六個(gè)月，自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起算。因此，承包人必須在該權(quán)利行使期限內(nèi)積極行使權(quán)利，逾期未行使權(quán)利，則其權(quán)利將消滅。

參考案例：五鴻公司、志通公司普通破產(chǎn)債權(quán)確認(rèn)糾紛案（【2020】最高法民申4627號）；天華公司、考普萊公司建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)糾紛案（【2020】最高法民申2401號）

二、建設(shè)工程在性質(zhì)上不宜折價(jià)、拍賣的，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

當(dāng)承包人行使優(yōu)先權(quán)時(shí)，可以與發(fā)包人協(xié)議將工程折價(jià)，建設(shè)工程價(jià)款以折價(jià)價(jià)款優(yōu)先受償，也可以申請法院依法將工程拍賣，就拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。但是，不宜折價(jià)、拍賣的除外。不宜折價(jià)、拍賣的工程，一般包括違章建筑、工程質(zhì)量不合格且難以修復(fù)的建筑、國防設(shè)施以及學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施等。

參考案例：中國銀行江門分行、廣東中人集團(tuán)等執(zhí)行分配方案異議之訴（【2016】最高法民申1281號）

三、消費(fèi)者購買的用于居住的房屋，并已支付大部分購房款的，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

為了保護(hù)個(gè)人消費(fèi)者的居住權(quán)，法律規(guī)定消費(fèi)者以居住為目的購買商品房，并支付了全部或大部分款項(xiàng)后，相應(yīng)權(quán)利應(yīng)優(yōu)先保護(hù)，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不可對抗消費(fèi)者的房屋所有權(quán)。此時(shí)，如果允許承包人行使優(yōu)先權(quán)，等于發(fā)包人將自己的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，違背了保護(hù)消費(fèi)者居住權(quán)的立法目的。

參考案例：恒冠公司、黃少婷申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴（【2018】最高法民申1968號）；江蘇華建公司、江蘇華建惠州分公司再審審查與審判監(jiān)督（【2018】最高法民申5072號）

四、未與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同的實(shí)際施工人，不得行使優(yōu)先權(quán)。

優(yōu)先受償權(quán)作為一種物權(quán)性權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第五條“物權(quán)的種類及內(nèi)容，由法律規(guī)定”之物權(quán)法定原則，享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體必須由法律明確規(guī)定。而《中華人民共和國合同法》第二百八十六條明確限定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的主體是建設(shè)工程的承包人，而非實(shí)際施工人。因此，如果工程的實(shí)際施工人未與發(fā)包人訂立建設(shè)工程施工合同，則無法享有優(yōu)先權(quán)。

參考案例：陳金國、興業(yè)銀行建設(shè)工程施工合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督（【2019】最高法民申2852號）；馬建忠、新疆鑫達(dá)偉業(yè)公司建設(shè)工程施工合同糾紛再審審查與審判監(jiān)督（【2019】最高法民申2755號）

五、裝修裝飾工程的發(fā)包人不是該建筑物所有權(quán)人的，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》相關(guān)規(guī)定，裝飾裝修工程的承包人，有權(quán)就裝飾裝修工程價(jià)款行使優(yōu)先權(quán)，即就該裝飾裝修工程折價(jià)或者拍賣價(jià)款優(yōu)先受償。但是，裝飾裝修工程的發(fā)包人不是該建筑物的所有人的，承包人無權(quán)主張優(yōu)先權(quán)。

參考案例：北京萬興公司、北京中城公司建設(shè)工程施工合同糾紛案（【2019】最高法民終1800號）；寧夏東宇公司、南通金典公司裝飾裝修合同糾紛案（【2019】最高法民終1861號）

六、就發(fā)包人逾期支付建設(shè)工程價(jià)款產(chǎn)生的利息、違約金、損害賠償，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

設(shè)置建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是考慮到承包人的勞動已經(jīng)物化到建筑物之中，當(dāng)發(fā)包人不能按照約定支付工程款時(shí)，賦予承包人對工程優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。優(yōu)先受償權(quán)的范圍包括全部工程價(jià)款，主要指工資報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用。欠付工程款利息、違約金、損失、依合同可獲得的利潤等，未物化為工程，不屬于承包人為建設(shè)工程實(shí)際支出的費(fèi)用，不屬于工程價(jià)款的組成部分。對于利息、違約金、損害賠償?shù)炔粚儆趦?yōu)先受償權(quán)范圍的債權(quán)，承包人可以通過一般的民事權(quán)利予以主張。

參考案例：寧夏瑞富公司、華宸建設(shè)公司建設(shè)工程施工合同糾紛案（【2019】最高法民終1572號）

七、發(fā)包人與承包人約定放棄或者限制建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

實(shí)踐中，承包人為獲得工程項(xiàng)目或工程得以順利實(shí)施，承包人不得不接受發(fā)包人所提出的嚴(yán)苛條件，在與發(fā)包人簽訂的建設(shè)工程施工合同中約定承包人放棄優(yōu)先受償權(quán)或另行承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)。工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一項(xiàng)民事權(quán)利，承包人進(jìn)行處分，即約定放棄或限制優(yōu)先權(quán)，在此情況下，承包人不得行使優(yōu)先權(quán)。

但是，因承包人約定放棄或限制優(yōu)先權(quán)損害建筑工人利益的，發(fā)包人不得根據(jù)與承包人的約定主張承包人不享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)。

參考案例：中國華融福建分公司、蘇州鳳凰建筑安裝公司合同糾紛案（【2019】最高法民終1951號）；廣東旺朋公司、江門中駿公司第三人撤銷之訴二審民事判決書（【2019】最高法民終588號）

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)對保護(hù)承包人利益具有十分重要的作用，承包人只有全面了解優(yōu)先權(quán)行使限制，合理合法的行使優(yōu)先權(quán)，才能更好的維護(hù)自身的合法權(quán)益。