房企破產(chǎn)前6個(gè)月內(nèi)被銀行劃扣的按揭貸款保證金，是否屬于債務(wù)人的個(gè)別清償？
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由于宏觀調(diào)控、市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競爭壓力大等多種原因，通過破產(chǎn)程序解決危機(jī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益增多，按揭貸款保證金糾紛是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)程序中經(jīng)常遇到的問題。筆者通過本文，與大家共同研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)前6個(gè)月內(nèi)被銀行劃扣的按揭貸款保證金，是否屬于債務(wù)人的個(gè)別清償？
按揭貸款保證金運(yùn)行模式介紹
按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過程中按照貸款總額的一定比例向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的錢，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
特戶中按揭貸款保證金的性質(zhì)為現(xiàn)金質(zhì)押
關(guān)于按揭貸款保證金的規(guī)定散見于地方性文件中?！渡糖鹗凶》抗e金管理中心按揭貸款保證金管理辦法》第八條、第十二條規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在擔(dān)保期間承擔(dān)償還貸款連帶責(zé)任；開發(fā)商可申請退還保證金的條件為借款人全部還清貸款或者所購房產(chǎn)已辦理抵押登記手續(xù)。《南陽市住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于印發(fā)住房公積金期房按揭貸款保證金管理辦法（試行）的通知》關(guān)于“保證金的退還”中也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期房轉(zhuǎn)現(xiàn)房抵押登記手續(xù)辦妥后，可以申請退還保證金。通過上述規(guī)定，并結(jié)合按揭貸款保證金的運(yùn)行模式可知，按揭貸款保證金實(shí)際上是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購房人即借款人提供的連帶責(zé)任擔(dān)保。
房企破產(chǎn)前6個(gè)月內(nèi)被銀行劃扣的按揭貸款保證金，屬于債務(wù)人的個(gè)別清償
《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請前六個(gè)月內(nèi)，債務(wù)人具有破產(chǎn)情形仍然對個(gè)別債權(quán)人進(jìn)行清償?shù)?，管理人有?quán)請求人民法院予以撤銷。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定（二）第三條規(guī)定，債務(wù)人已依法設(shè)定擔(dān)保物權(quán)的特定財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，對擔(dān)保物權(quán)消滅或者實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)后的剩余部分，在破產(chǎn)程序中可以用于清償破產(chǎn)費(fèi)用、共益?zhèn)鶆?wù)和其他破產(chǎn)債權(quán)。由此可知，即使認(rèn)定為擔(dān)保物權(quán)，在權(quán)屬上也是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，需要通過債務(wù)人的破產(chǎn)程序依法清償。
但是，根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》若干問題的規(guī)定（二）第十四條規(guī)定，盡管銀行在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)前6個(gè)月內(nèi)扣劃的按揭貸款保證金，屬于債務(wù)人的個(gè)別清償，但系債務(wù)人以自有財(cái)產(chǎn)設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)，可以不予撤銷追回，而直接由管理人代表房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向違約的購房人進(jìn)行追償，以維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全體債權(quán)人的合法權(quán)益。
