民法典合同編通則解釋發(fā)布后對(duì)預(yù)約合同的影響及實(shí)務(wù)建議
隨著交易模式日益繁雜，當(dāng)事人為了達(dá)成初步的交易意向，在訂立本約合同條件尚未成熟時(shí)，一般會(huì)選擇訂立預(yù)約合同的方式來(lái)保護(hù)交易機(jī)會(huì)。民法典合同編通則解釋發(fā)布后，對(duì)于如何預(yù)約合同認(rèn)定及違反預(yù)約合同后違約責(zé)任的承擔(dān)進(jìn)一步進(jìn)行規(guī)定，筆者也結(jié)合自身經(jīng)辦的預(yù)約合同業(yè)務(wù)，對(duì)簽訂預(yù)約合同的相關(guān)注意事項(xiàng)進(jìn)行分析，以供讀者參考。
一、預(yù)約合同的定義
預(yù)約合同作為一種獨(dú)立的合同形式，是指當(dāng)事人約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同而達(dá)成的協(xié)議，是雙方當(dāng)事人就未來(lái)訂立本約合同而達(dá)成合意的意思表示。
2020年《民法典》出臺(tái)后，正式確認(rèn)了預(yù)約合同的獨(dú)立形式。但《民法典》中關(guān)于預(yù)約合同的規(guī)定仍較為簡(jiǎn)單，司法實(shí)踐中對(duì)于預(yù)約合同的認(rèn)定以及違反預(yù)約合同的違約責(zé)任如何進(jìn)行承擔(dān)仍存在諸多爭(zhēng)議。
《民法典合同編通則解釋》進(jìn)一步就預(yù)約合同認(rèn)定及違約責(zé)任承擔(dān)作出解釋，當(dāng)事人以認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)等形式約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，或者為擔(dān)保在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同交付了定金，能夠確定將來(lái)所要訂立合同的主體、標(biāo)的等內(nèi)容的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)約合同成立。當(dāng)事人不履行訂立本約合同義務(wù)的，守約方可以請(qǐng)求賠償損失，損失賠償約定的從其約定，沒(méi)有約定的應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同內(nèi)容的完備程度及交易成熟度。
同時(shí)，《民法典合同編通則解釋》進(jìn)一步明確了預(yù)約合同的成立條件，合同名稱僅約定有“認(rèn)購(gòu)書(shū)””訂購(gòu)書(shū)”不足以確定其性質(zhì)為預(yù)約合同，還應(yīng)考量合同內(nèi)容中是否明確約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立合同，以及合同標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)格等核心要素來(lái)進(jìn)行判斷。
二、預(yù)約合同與本約合同的區(qū)別
首先，確定預(yù)約合同的性質(zhì)最為核心的是其是否具有簽訂本約合同的意思表示，更為明顯的則是看預(yù)約合同中有無(wú)簽訂本約合同的約定。司法實(shí)踐中，對(duì)于預(yù)約合同的認(rèn)定充分尊重當(dāng)事人的意思表示，即使預(yù)約合同中已經(jīng)就合同價(jià)款、標(biāo)的、數(shù)量等核心內(nèi)容進(jìn)行明確，足以達(dá)到本約合同的條件，但只要雙方當(dāng)事人在合同名稱或內(nèi)容中共同表示合同的性質(zhì)為預(yù)約合同的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
以公報(bào)案例張勵(lì)與徐州市同力創(chuàng)展房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案為例，法院便采納此觀點(diǎn)，認(rèn)定雖然原、被告簽訂的《橙黃時(shí)代小區(qū)彩園組團(tuán)商品房預(yù)訂單》對(duì)于雙方當(dāng)事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號(hào)、建筑面積）、單價(jià)、付款時(shí)間進(jìn)行了明確的約定，但因雙方在簽訂該預(yù)訂單時(shí)作為買賣標(biāo)的物的商品房尚處在規(guī)劃之中而沒(méi)有進(jìn)行施工，被告同力創(chuàng)展公司也沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可，所以雙方對(duì)商品房的交付時(shí)間、辦證時(shí)間、違約責(zé)任等等諸多直接影響雙方權(quán)利義務(wù)的重要條款在預(yù)訂單中沒(méi)有明確約定，屬于未決條款，需在簽訂買賣合同時(shí)協(xié)商一致達(dá)成。預(yù)訂單第五條更是明確約定“在甲方（被告）通知簽訂《商品房銷售合同》之前，乙方（原告）可隨時(shí)提出退房……在乙方按照本條約定簽訂《商品房銷售合同》前，甲方不得將該房另售他人”，說(shuō)明雙方在簽訂該認(rèn)購(gòu)單時(shí)對(duì)于該行為的性質(zhì)為預(yù)約合同的認(rèn)識(shí)是明確而不存在疑意的。因此，法院認(rèn)定如果雙方當(dāng)事人在協(xié)議中明確約定在具備商品房預(yù)售條件時(shí)還需重新簽訂商品房買賣合同的，該協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同。
其次，預(yù)約合同的內(nèi)容中無(wú)需對(duì)于合同的主要條款進(jìn)行明確。一般而言，簽訂預(yù)約合同的目的是為了促成交易，其主要意義在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠(chéng)信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)。如果預(yù)約合同對(duì)于合同所有條款進(jìn)行明確約定，則與本約合同便也沒(méi)有區(qū)分了，也無(wú)需另行訂立本約合同。
第三，應(yīng)從是否能直接履行交易的主要權(quán)利義務(wù)來(lái)判斷。預(yù)約合同可能對(duì)交易權(quán)利義務(wù)作一些預(yù)先約定，但對(duì)于具體環(huán)節(jié)的條款設(shè)置一般是不完備的，而本約合同所涉的履行條件是相對(duì)完備的，是可以直接履行的，不存在法律或事實(shí)上的障礙。如買賣交易中設(shè)置了交貨地點(diǎn)、交貨方式、付款賬號(hào)等主要義務(wù)，才能履行具體的交貨、付款等具體權(quán)利義務(wù)，但一般在簽訂預(yù)約合同時(shí)，部分交易條件尚未成熟，無(wú)需對(duì)交易的細(xì)枝末節(jié)明確約定，待交易條件成熟后可在本約合同中予以明確。若預(yù)約合同的內(nèi)容如果已經(jīng)具備全部的合同關(guān)鍵條款，甚至雙方當(dāng)事人已經(jīng)就該合同內(nèi)容履行了主要的義務(wù)，則此合同應(yīng)當(dāng)直接認(rèn)定為本約合同。
三、違反預(yù)約合同的責(zé)任承擔(dān)
對(duì)于預(yù)約合同的違約責(zé)任承擔(dān)實(shí)踐中仍存在較大爭(zhēng)議，主要包括是否可以強(qiáng)制履行以及違反預(yù)約合同損失賠償?shù)姆秶鷥煞矫鎯?nèi)容。
第一，違反預(yù)約合同后，守約方能否要求強(qiáng)制履行？
針對(duì)該問(wèn)題，實(shí)踐中主要存在三種觀點(diǎn)，即應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)、應(yīng)當(dāng)磋商說(shuō)及區(qū)分類型說(shuō)。應(yīng)當(dāng)締約說(shuō)認(rèn)為，當(dāng)事人在簽訂預(yù)約合同后，如果沒(méi)有在一定期限內(nèi)簽訂本約合同的，則需要承擔(dān)違約責(zé)任。這也最大程度的保護(hù)了交易成立，因此，此時(shí)如果違約方拒絕簽訂本約合同時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院要求違約方履行簽訂本約合同的義務(wù)。應(yīng)當(dāng)磋商說(shuō)認(rèn)為，在簽訂了預(yù)約合同后，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的是充分進(jìn)行公平磋商的義務(wù)，而非簽訂本約合同的義務(wù)，因此只要雙方當(dāng)事人誠(chéng)信履行了磋商義務(wù)的，即使未達(dá)成訂立本約，也無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。而區(qū)分類型說(shuō)認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)預(yù)約合同的交易成熟度進(jìn)行區(qū)分，即合同中對(duì)于標(biāo)的、權(quán)利義務(wù)等主要條款約定更為詳盡的交易成熟度更高，交易成熟較高的預(yù)約合同，則產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)締結(jié)本約的法律效力，否則產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)磋商的效力。
筆者認(rèn)為，對(duì)于是否能夠強(qiáng)制履行簽訂本約合同，應(yīng)充分從當(dāng)事人的交易合意及目的出發(fā)，考慮交易的成熟度，如僅在預(yù)約合同中對(duì)交易主體、標(biāo)的、價(jià)款預(yù)估等進(jìn)行約定，不宜判令強(qiáng)制締結(jié)本約；如雙方當(dāng)事人已經(jīng)就合同的主要條款達(dá)成一致，形成較為成熟的交易條件，甚至不訂立本約也可以履行合同的主要權(quán)利義務(wù)，則可以視情況判令強(qiáng)制締結(jié)本約。
第二，違反預(yù)約合同后，賠償損失應(yīng)如何認(rèn)定？
《民法典合同編通則解釋》第8條規(guī)定：“預(yù)約合同生效后，當(dāng)事人一方不履行訂立本約合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其賠償因此造成的損失的，人民法院依法予以支持。前款規(guī)定的損失賠償，當(dāng)事人有約定的，按照約定；沒(méi)有約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮預(yù)約合同在內(nèi)容上的完備程度以及訂立本約合同的條件的成就程度等因素酌定。”
一般而言，對(duì)于交易成熟度較高的預(yù)約合同，雙方當(dāng)事人的信賴程度更高，可考慮從履行利益進(jìn)行賠償，如預(yù)約合同中已經(jīng)對(duì)合同主要標(biāo)的、數(shù)量、價(jià)款均已明確的，當(dāng)事人如約定違約責(zé)任應(yīng)參照本約合同的履行利益的，人民法院應(yīng)予以支持。而對(duì)于簡(jiǎn)單預(yù)約合同，原則上賠償范圍應(yīng)當(dāng)以信賴?yán)鏋橄?，即以訂立合同所支付的各?xiàng)費(fèi)用、準(zhǔn)備為簽訂合同所支付的費(fèi)用、已付款項(xiàng)的法定孳息等實(shí)際損失為限。
四、實(shí)務(wù)建議
鑒于預(yù)約合同的效力及違約責(zé)任承擔(dān)中，理論與實(shí)踐中存在較多爭(zhēng)議，為有效保障預(yù)約合同發(fā)揮當(dāng)事人共同意思表示下的作用，筆者建議，可以從以下幾點(diǎn)注意預(yù)約合同的簽訂及用途。
如果交易目的是為了保護(hù)現(xiàn)有的交易條件，促成未來(lái)有效成立本約合同，應(yīng)在預(yù)約合同中明確“在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立本約合同”的意思表示。盡可能明確合同中主要條款，如標(biāo)的、價(jià)款等能夠確定未來(lái)簽訂本約合同的內(nèi)容等。同時(shí)，盡可能明確對(duì)于違反簽訂本約合同的違約金數(shù)額及實(shí)際損失的范圍，增大違約成本。避免在預(yù)約合同簽署后，在本約的締結(jié)過(guò)程中，因?yàn)榇枭袒驐l款設(shè)置問(wèn)題導(dǎo)致雙方無(wú)法達(dá)成本約，致使交易的目的落空。
反之，如果想要保留其他的交易機(jī)會(huì)，則應(yīng)當(dāng)在合同核心條款設(shè)置中予以區(qū)分，將交易價(jià)格、標(biāo)的等核心條款留白，如合同不存在較高的交易成熟度，則易產(chǎn)生應(yīng)當(dāng)磋商的法律效力，充分保證交易雙方的市場(chǎng)交易機(jī)會(huì)。
五、結(jié)語(yǔ)
鑒于預(yù)約合同的認(rèn)定及違約責(zé)任承擔(dān)中仍存在不同觀點(diǎn)，在當(dāng)事人之間初步達(dá)成締約意向時(shí)，為盡可能保留交易條件，可以在簽訂預(yù)約合同時(shí)注重建立合同交易成熟度，用以鎖定交易機(jī)會(huì)。運(yùn)用好預(yù)約合同的功能，可以為當(dāng)事人在簽署正式合同前，提供必要且充分的緩沖手段，以達(dá)到簽訂預(yù)約合同的目的。
作者簡(jiǎn)介
羅清 青海樹(shù)人律師事務(wù)所西寧常法中心律師。
主要從事于公司法律、公司治理等方面的法律業(yè)務(wù)。先后為西寧特殊鋼股份有限公司、青海省公路橋梁工程集團(tuán)有限公司、藏格礦業(yè)股份有限公司、大宋農(nóng)業(yè)科技股份有限公司、青海省國(guó)有資產(chǎn)投資管理有限公司、青海國(guó)投置業(yè)有限公司、青海天露乳業(yè)有限責(zé)任公司、青海寧食（集團(tuán)）有限公司、青海珠峰蟲(chóng)草藥業(yè)集團(tuán)有限公司等多家企業(yè)提供常年法律服務(wù)。
先后參與青海省公共設(shè)施建設(shè)投資有限責(zé)任公司、青海省青海湖旅游控股有限公司、青海省青海省水利發(fā)展（集團(tuán)）有限公司、青海省地理信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司、青海省農(nóng)牧業(yè)項(xiàng)目咨詢中心等企業(yè)青海省黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)統(tǒng)一監(jiān)管項(xiàng)目專項(xiàng)法律服務(wù)。
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