根據(jù)已出臺(tái)的公募REITs規(guī)定和指引文件，REITs業(yè)務(wù)中涉及發(fā)起人、投資者、公募基金及管理人、項(xiàng)目公司、資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃及管理人等多方主體，稅收問(wèn)題復(fù)雜，在目前我國(guó)認(rèn)可的“公募基金+資產(chǎn)支持證券”結(jié)構(gòu)模式下，從資產(chǎn)端到資產(chǎn)端，包括投資者認(rèn)購(gòu)公募基金份額、公募基金投資資產(chǎn)支持證券、資產(chǎn)支持收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)等。樹(shù)人律師將以基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs運(yùn)行的不同環(huán)節(jié)為依據(jù)，通過(guò)三篇文章的形式從設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、退出三個(gè)階段進(jìn)行完整分析。本期文章將分析在基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在設(shè)立階段的稅負(fù)，供各讀者參考。

REITs的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家在稅收政策的支持，在全球?qū)嵭蠷EITs制度的國(guó)家里，大多數(shù)多國(guó)家和地區(qū)都設(shè)置了特殊的稅務(wù)規(guī)則，進(jìn)而提高REITs份額的投資收益率，吸引社會(huì)資本投資。2020年，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)與國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，文件指出為積極支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制，有效盤活存量資產(chǎn)，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展，將推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作。2022年1月26日，財(cái)政部與國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，就基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段相關(guān)稅收政策予以公告?？v觀國(guó)內(nèi)現(xiàn)行的稅法法規(guī)。針對(duì)金融工具或資產(chǎn)證券化的專門稅收政策仍較少。因此，在此種情況下，公募REITs的稅收處理只能根據(jù)散落的現(xiàn)行法規(guī)中的稅收政策進(jìn)行分析，有時(shí)尚需結(jié)合稅制原理進(jìn)行分析。稅收一般基于主體、交易進(jìn)行分析，這就要求對(duì)REITs交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行分解，逐一分析。

在設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs時(shí)，為實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離的目的，原始權(quán)益人需要將目標(biāo)資產(chǎn)的所有權(quán)通過(guò)重組的方式注入項(xiàng)目公司。待目標(biāo)資產(chǎn)入池結(jié)束后，再將項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，由此完成基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的搭建設(shè)立。如果目標(biāo)資產(chǎn)簡(jiǎn)單，可將原有的項(xiàng)目公司作為特殊目的載體使用，則原始權(quán)益人只需進(jìn)行第二個(gè)環(huán)節(jié)，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)。

根據(jù)交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，首先由原始權(quán)益人將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)注入項(xiàng)目公司，在這一交易過(guò)程中，一般將涉及到土地增值稅、增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅等多個(gè)稅種，原始權(quán)益人也可根據(jù)有關(guān)稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低成本。

按照我國(guó)現(xiàn)行稅收政策，在目標(biāo)資產(chǎn)入池過(guò)程中，原始權(quán)益人應(yīng)按增值額和累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅，根據(jù)具體情況在30%、40%、50%、60%四檔中適用合適的稅率。但為鼓勵(lì)企業(yè)改制重組，我國(guó)出臺(tái)了相關(guān)稅收優(yōu)惠，對(duì)企業(yè)為改制重組在合并、分立、以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資等涉及的房地產(chǎn)交易暫不征收土地增值稅。但這一規(guī)定將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)排除在外，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格的企業(yè)無(wú)法享受改制重組的土地增值稅政策優(yōu)惠。

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行稅收政策，在目標(biāo)資產(chǎn)入池過(guò)程中，原始權(quán)益人需繳納增值稅。對(duì)于2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)按照9%的稅率計(jì)算繳納，對(duì)于2016年4月30日前取得的可按5%的征收率計(jì)算繳納，如果是轉(zhuǎn)讓特許經(jīng)營(yíng)權(quán)需按照6%的稅率計(jì)算繳納增值稅。另外，原始權(quán)益人還需以增值稅的稅額為基礎(chǔ)計(jì)算繳納增值稅附加。

按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第一條第二款規(guī)定：“不征收增值稅項(xiàng)目：……5.在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。”

根據(jù)上述法律規(guī)定，原始權(quán)益人在資產(chǎn)入池時(shí)可以享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠政策，但前提條件包括：（一）目標(biāo)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)還需將相關(guān)的負(fù)債、員工一并轉(zhuǎn)讓。（二）在目標(biāo)資產(chǎn)的負(fù)債選擇上，要將與該目標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)的負(fù)債做轉(zhuǎn)讓，而非全部負(fù)債。

《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》第二條規(guī)定：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs設(shè)立階段，原始權(quán)益人向基礎(chǔ)設(shè)施REITs轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，當(dāng)期可暫不繳納企業(yè)所得稅，允許遞延至基礎(chǔ)設(shè)施REITs完成募資并支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后繳納。其中，對(duì)原始權(quán)益人按照戰(zhàn)略配售要求自持的基礎(chǔ)設(shè)施REITs份額對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估增值，允許遞延至實(shí)際轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納企業(yè)所得稅。”

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知（2014修訂）》的規(guī)定，對(duì)符合條件的企業(yè)進(jìn)行的股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等企業(yè)重組，適用特殊性稅務(wù)處理規(guī)定，暫緩繳納企業(yè)所得稅。

從實(shí)際情況來(lái)看，在目標(biāo)資產(chǎn)入池時(shí)，原始權(quán)益人尚未獲得現(xiàn)金收益，如按照法律規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，則給原始權(quán)益人帶來(lái)巨大資金壓力，如果適用特殊性稅務(wù)處理，將會(huì)得到有效緩解。

按照相關(guān)稅收政策，項(xiàng)目公司作為不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)接收方需在3%～5%的幅度稅率內(nèi)繳納契稅。

根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》，在滿足法律規(guī)定的條件時(shí)，企業(yè)可免征契稅，享受稅收優(yōu)惠。比如：對(duì)于企業(yè)改制涉及的土地、房屋權(quán)屬，如原企業(yè)存續(xù)并在改制后的公司中所持股份比例超過(guò)75%，則免征契稅；對(duì)于同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間的土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)、債轉(zhuǎn)股涉及的土地、房屋權(quán)屬，亦免征契稅。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在設(shè)立過(guò)程中，如果轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)涉及不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)、股權(quán)，買賣雙方需要按照訂立合同金額的0.05%繳納印花稅。

在目標(biāo)資產(chǎn)入池完成后，原始權(quán)益人還需將項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃以進(jìn)行證券化，該交易行為將涉及多項(xiàng)稅種，如印花稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等。

根據(jù)現(xiàn)行稅收政策，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓買賣雙方均需按照合同金額的0.05%繳納印花稅。

根據(jù)《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》第二條規(guī)定，原始權(quán)益人轉(zhuǎn)讓股權(quán)實(shí)現(xiàn)的增值部分所應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅，可在當(dāng)期暫緩納稅，待基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款后再行納稅。根據(jù)該稅收政策，一定程度上可以減輕企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)參與REITs的積極性。需要注意的是，適用特殊性稅務(wù)重組在企業(yè)所得稅上作用僅是納稅遞延，而非稅收減免。

在實(shí)際操作中，企業(yè)為規(guī)避直接轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地增值稅，通常會(huì)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。在國(guó)稅函〔2011〕415號(hào)中，國(guó)家稅務(wù)總局批復(fù)認(rèn)為，以股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為應(yīng)視同房地產(chǎn)交易行為，需征收土地增值稅。

根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局公告，資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓承受方，在承受項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓的股權(quán)時(shí)，由于公司的土地和房屋權(quán)屬未發(fā)生實(shí)質(zhì)變更，因此不構(gòu)成契稅征收事項(xiàng)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)中的增值稅，作為特殊目的載體的項(xiàng)目公司，其轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為不屬于征收增值稅范圍，原始權(quán)益人無(wú)需繳納增值稅。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、退出等環(huán)節(jié)涉及增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種，納稅人涉及REITs投資者、封閉式證券投資基金、專項(xiàng)計(jì)劃和項(xiàng)目公司多個(gè)層級(jí)主體。本文為基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs設(shè)立階段的稅負(fù)情況，接下來(lái)樹(shù)人律師還將分析運(yùn)營(yíng)、退出環(huán)節(jié)的相關(guān)稅負(fù)，盡請(qǐng)關(guān)注。

作者介紹
 

宋明娟律師是青海樹(shù)人律師事務(wù)所金融證券部律師，入職以來(lái)，負(fù)責(zé)參與、承辦多家單位企業(yè)改制、股權(quán)激勵(lì)、并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)。其中包括青海省多家全民所有制企業(yè)改制項(xiàng)目、青海省第一家化工類企業(yè)股權(quán)激勵(lì)項(xiàng)目、青海省首例醫(yī)美類企業(yè)股權(quán)激勵(lì)項(xiàng)目、青海省多家銀行金融機(jī)構(gòu)數(shù)十項(xiàng)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)、青海省某上市公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目、青海省某政府投資平臺(tái)主要推進(jìn)的債務(wù)重組業(yè)務(wù)，在專項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。