《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》第三條規(guī)定：“本規(guī)定所稱基礎資產(chǎn)，是指符合法律法規(guī)規(guī)定，權屬明確，可以產(chǎn)生獨立、可預測的現(xiàn)金流且可特定化的財產(chǎn)權利或者財產(chǎn)。基礎資產(chǎn)可以是單項財產(chǎn)權利或者財產(chǎn)，也可以是多項財產(chǎn)權利或者財產(chǎn)構成的資產(chǎn)組合。前款規(guī)定的財產(chǎn)權利或者財產(chǎn)，其交易基礎應當真實，交易對價應當公允，現(xiàn)金流應當持續(xù)、穩(wěn)定。基礎資產(chǎn)可以是企業(yè)應收款、租賃債權、信貸資產(chǎn)、信托受益權等財產(chǎn)權利，基礎設施、商業(yè)物業(yè)等不動產(chǎn)財產(chǎn)或不動產(chǎn)收益權，以及中國證監(jiān)會認可的其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權利。

中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布的《資產(chǎn)證券化業(yè)務基礎資產(chǎn)負面清單指引》第二條規(guī)定資產(chǎn)證券化業(yè)務基礎資產(chǎn)實行負面清單管理?！顿Y產(chǎn)證券化業(yè)務基礎資產(chǎn)負面清單指引》規(guī)定的負面清單如下表：

綜上，負面清單列明了不適宜采用資產(chǎn)證券化業(yè)務形式、或者不符合資產(chǎn)證券化業(yè)務監(jiān)管要求的基礎資產(chǎn)。即實行資產(chǎn)證券化的基礎資產(chǎn)應當符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務管理規(guī)定》等相關法規(guī)的規(guī)定，且不屬于負面清單范疇。

《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務盡職調查工作指引》第二章第二節(jié)對基礎資產(chǎn)的盡職調查分別做出以下規(guī)定：

第十三條：“對基礎資產(chǎn)的盡職調查包括基礎資產(chǎn)的法律權屬、轉讓的合法性、基礎資產(chǎn)的運營情況或現(xiàn)金流歷史記錄，同時應當對基礎資產(chǎn)未來的現(xiàn)金流情況進行合理預測和分析。”

第十四條：“對基礎資產(chǎn)合法性的盡職調查應當包括但不限于以下內容：基礎資產(chǎn)形成和存續(xù)的真實性和合法性；基礎資產(chǎn)權屬、涉訴、權利限制和負擔等情況；基礎資產(chǎn)可特定化情況；基礎資產(chǎn)的完整性等。”

第十五條：“對基礎資產(chǎn)轉讓合法性的盡職調查應當包括但不限于以下內容：基礎資產(chǎn)是否存在法定或約定禁止或者不得轉讓的情形；基礎資產(chǎn)（包括附屬權益）轉讓需履行的批準、登記、通知等程序及相關法律效果；基礎資產(chǎn)轉讓的完整性等。”

另外，總結《深圳證券交易所基礎設施類資產(chǎn)支持證券信息披露指南》以及《上海證券交易所基礎設施類資產(chǎn)支持證券信息披露指南》可知：管理人聘請律師事務所對專項計劃的有關法律事宜發(fā)表專業(yè)意見，并向合格投資者披露的法律意見書應當包括有關基礎資產(chǎn)合規(guī)的內容有：（一）基礎資產(chǎn)界定的具體范圍和法律、法規(guī)依據(jù)；（二）基礎資產(chǎn)、底層資產(chǎn)及相關資產(chǎn)，取得特許經(jīng)營等經(jīng)營許可或其他經(jīng)營資質的合法性、有效性，以及該等經(jīng)營許可或經(jīng)營資質的期限涵蓋專項計劃期限的情況；涉及相關規(guī)定的審批、核準、備案、登記等相關程序的履行情況；涉及的經(jīng)營活動及其基礎合同的真實性、合法性、有效性及價格或收費標準是否符合相關規(guī)定的情況；涉及《資產(chǎn)證券化基礎資產(chǎn)負面清單》的情況，以及涉及使用者付費、實行收支兩條線管理、?？顚Ｓ玫娜〉玫胤截斦块T或有權部門按照約定劃付購買服務款項的承諾或法律文件的情況；（三）基礎資產(chǎn)、附屬權益（如有）轉讓以及底層資產(chǎn)、相關資產(chǎn)質押（如有）、抵押（如有）的合法性、有效性，包括但不限于轉讓登記情況、質押或抵押登記情況等。

因此，關于基礎設施項目底層資產(chǎn)的合法合規(guī)性盡職調查包括：基礎設施項目的范圍、項目資產(chǎn)權屬及權利限制、產(chǎn)權以及經(jīng)營權利的轉讓限制、項目投資與建設的合法合規(guī)性、經(jīng)營許可資質的審查、PPP基礎設施項目的特殊核查等。

為保證基礎資產(chǎn)的合法合規(guī)性，專業(yè)服務機構需要對基礎資產(chǎn)進行調查，同時為配合公募REITs的順利發(fā)行，原始權益人和項目公司需要就存在的問題實施相對應的具體解決辦法。

總結首批發(fā)行的REITs產(chǎn)品基礎資產(chǎn)存在的部分問題及其解決辦法如下表：

根據(jù)以上圖表可知，為保證基礎資產(chǎn)符合發(fā)行條件，在資產(chǎn)出現(xiàn)有關權屬、權利限制或其他需要證明的合規(guī)問題時，可選擇獲得管理部門的同意函、確認函、無異議函等文件保證資產(chǎn)合規(guī)性，也可與相關管理部門進行訪談確認口頭答復，另外，在確認權屬取得時也可采取律師論證的方式。

公募REITs底層資產(chǎn)合規(guī)過程中，除去基礎資產(chǎn)所屬類型以外，專業(yè)服務機構應當關注法律、行政法規(guī)以及其他規(guī)范性法律文件規(guī)定的項目所需的許可、證明、轉讓限制以及基礎資產(chǎn)限定用途等特殊情形，審慎出具相關法律意見。同時，項目公司以及原始權益人應當配合專業(yè)服務機構，就基礎資產(chǎn)合規(guī)過程中可能出現(xiàn)的出現(xiàn)的問題積極采取應對措施，保障公募REITs產(chǎn)品的順利發(fā)行。

作者介紹

趙婧，西南政法大學法學學士，青海樹人律師事務所助理律師。入職以來，多次為中國銀行股份有限公司青海省分行、中國信達資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司提供合同審查、法律咨詢等常年法律服務。為青海省國有資產(chǎn)投資管理有限公司、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司提供股權融資服務，多次參與中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司西寧各支行、中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司青海省分公司不良資產(chǎn)盡調項目，在常年及專項業(yè)務領域具有豐富經(jīng)驗。

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