為進(jìn)一步提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目申報(bào)推薦的質(zhì)量和效率，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展，2023年3月24日，國家發(fā)展改革委重磅發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236號）。同日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》（以下合稱“新規(guī)”）。二者在拓寬試點(diǎn)資產(chǎn)類型、調(diào)整項(xiàng)目發(fā)行條件等方面一致，尤其是明確將百貨商場、購物中心等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)范圍備受矚目。同時(shí)，兩部新規(guī)還在項(xiàng)目前期培育、申報(bào)受理流程、回收資金使用、項(xiàng)目運(yùn)營管理、擴(kuò)募、市場參與主體等方面提出新的要求。

為幫助讀者理清新規(guī)對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs底層資產(chǎn)的新要求，本文對新規(guī)有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行解析。

 

一、試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域

此前，允許發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)類型主要為如下7種，并明確酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍，項(xiàng)目土地用途原則上應(yīng)為非商業(yè)用地：

• 收費(fèi)公路等交通基礎(chǔ)設(shè)施；
• 風(fēng)電、光伏發(fā)電等能源基礎(chǔ)設(shè)施；
• 城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施；
• 城鎮(zhèn)污水垃圾處理等生態(tài)環(huán)?；A(chǔ)設(shè)施；
• 倉儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施；
• 園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；
• 保障性租賃住房

以下為相關(guān)文件具體規(guī)定：

此次新規(guī)拓寬公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs”。從新規(guī)也可以看出，監(jiān)管部門還在研究支持其他增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。

 

那么百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)具體是指什么呢，有什么特點(diǎn)？百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)并非法定概念，筆者檢索相關(guān)規(guī)定如下：

與此同時(shí)，新規(guī)對可以發(fā)行公募REITs的百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)等項(xiàng)目也提出了一些限制：

 

第一，項(xiàng)目用地性質(zhì)應(yīng)符合土地管理相關(guān)規(guī)定；

解讀：根據(jù)自然資源部辦公廳《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》以及國土資源部修訂的國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010-2017），百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)的土地性質(zhì)如下：

 

• 百貨商場：一級分類：05商服用地，二級分類：0501零售商業(yè)用地；
• 購物中心：一級分類：05商服用地，二級分類：0501零售商業(yè)用地；
• 農(nóng)貿(mào)市場：一級分類：05商服用地，二級分類：0502批發(fā)市場用地；
• 社區(qū)商業(yè)：一級分類：05商服用地，二級分類：0507其他商服用地。

 

第二，項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為持有消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、開展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)；

解讀：項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。如項(xiàng)目發(fā)起人（原始權(quán)益人）從事商品住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，在申報(bào)前需進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)重組和剝離。

 

第三，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費(fèi)需求；

 

第四，嚴(yán)禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項(xiàng)目變相融資。

小結(jié)：筆者認(rèn)為，此次拓寬公募REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，目的在于貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置的決策部署，對擴(kuò)大國內(nèi)需求，充分發(fā)揮消費(fèi)的基礎(chǔ)作用，促進(jìn)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有重要意義。

 

二、分類調(diào)整不同項(xiàng)目的收益率要求

截至目前，國內(nèi)已成功發(fā)行20多只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、高速公路、生態(tài)環(huán)保、新能源等領(lǐng)域。根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)、收入來源、現(xiàn)金流特征等方面的不同特點(diǎn)，目前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)可以分為產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)和特許經(jīng)營類資產(chǎn)兩大類。兩類資產(chǎn)主要區(qū)別如下：

以往各類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的收益，無論是產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)，還是特許經(jīng)營類資產(chǎn)，均統(tǒng)一適用《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）規(guī)定的“未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值）原則上不低于4%”的門檻條件。

此次新規(guī)考慮到不同類型基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目和資產(chǎn)的具體情況和收益水平，對收益率進(jìn)行了分類調(diào)整，“申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%。”

可以看出，此次調(diào)整對特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目引入了“內(nèi)部收益率（IRR）”指標(biāo)作為收益水平的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

 

產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目一般包含土地使用權(quán)，如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房等資產(chǎn)，其凈現(xiàn)金流分派率可以直接反映各年獲利能力。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在目前上市的基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品中，進(jìn)入二級市場的投資人的平均凈現(xiàn)金流分派率已降至3.5%左右。新規(guī)將該指標(biāo)準(zhǔn)入門檻由4%調(diào)減至3.8%，明顯高于二級市場的投資收益率，對于投資人仍具有較大的認(rèn)可度和吸引力，也有利于原始權(quán)益人將更多符合條件的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目發(fā)行REITs產(chǎn)品。

 

特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項(xiàng)目，如高速公路、污水垃圾處理等資產(chǎn)，其REITs估值一般不含土地使用權(quán)。特別是特許經(jīng)營項(xiàng)目在經(jīng)營期滿時(shí)將無償移交，持有期間存在“還本付息”的內(nèi)在需求，其凈現(xiàn)金流分派率不僅明顯高于無“還本”訴求的產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，而且其大小與項(xiàng)目自身剩余經(jīng)營年限有關(guān)，可比性相對較弱。內(nèi)部收益率（IRR）是資金存續(xù)期的各年凈現(xiàn)值（現(xiàn)金流入扣減現(xiàn)金流出）累計(jì)值為零的折現(xiàn)率，反映了經(jīng)營權(quán)REITs項(xiàng)目在剩余年限的總體盈利能力，同時(shí)鑒于基礎(chǔ)設(shè)施收益相對穩(wěn)定，IRR更好地反映了基金存續(xù)期內(nèi)的各年獲利能力預(yù)期。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，受新冠肺炎疫情等因素影響，目前已發(fā)行的3單高速公路REITs二級市場價(jià)格低于發(fā)行價(jià)，目前已上市的9單經(jīng)營權(quán)REITs的內(nèi)部收益率（IRR）平均值為5.5%左右。新規(guī)對經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目不再統(tǒng)一適用最低凈現(xiàn)金流分派率，規(guī)定首發(fā)REITs項(xiàng)目IRR原則上不低于5%，略低于9單已上市經(jīng)營權(quán)REITs的實(shí)際收益率，但明顯高于市場大多數(shù)理財(cái)產(chǎn)品收益率，也有利于推動(dòng)更多經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)進(jìn)入公募REITs市場。

 

為達(dá)到基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目發(fā)行的收益率新要求，發(fā)行人（原始權(quán)益人）可通過剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運(yùn)營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項(xiàng)目收益水平。

 

三、降低保障性租賃住房REITs的首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模要求

以往各類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目的資產(chǎn)規(guī)模適用《國家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（發(fā)改投資〔2021〕958號）規(guī)定的“首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元”。

此次新規(guī)對保障性租賃住房項(xiàng)目作出了特殊規(guī)定，即“首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的保障性租賃住房項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元”。

2021年6月，國務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，指出大城市中新市民、青年人等群體住房困難問題仍然比較突出，需加快發(fā)展保障性租賃住房。2021年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議表示，“要堅(jiān)持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。此次新規(guī)將保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的首次發(fā)行資產(chǎn)評估凈值門檻降至不低于8億元，將激發(fā)更多地區(qū)將優(yōu)質(zhì)保障性租賃住房資產(chǎn)投放至公募REITs市場，有利于通過REITs模式盤活存量保障性租賃住房資產(chǎn)，更好地解決新市民、青年人等住房問題。

 

四、明確擬申報(bào)項(xiàng)目投資管理手續(xù)缺失的解決方案

按照規(guī)定，擬申報(bào)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的項(xiàng)目需進(jìn)行合規(guī)性審查，通常需要核查項(xiàng)目是否已依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)，主要包括：1.項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)；2.規(guī)劃、用地、環(huán)評、施工許可手續(xù)；3.竣工驗(yàn)收報(bào)告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）；4.依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)必須辦理的其他重要許可手續(xù)（例如，有關(guān)項(xiàng)目應(yīng)按照《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能審查辦法》要求進(jìn)行節(jié)能審查；涉及經(jīng)營增值電信業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目應(yīng)取得增值電信業(yè)務(wù)經(jīng)營許可）。

 

對于項(xiàng)目存在手續(xù)缺失的情況，此前《國家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2020〕586號）規(guī)定“應(yīng)以手續(xù)辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為依據(jù)，判定相關(guān)手續(xù)的合法合規(guī)性”。

 

此次新規(guī)重申了“投資管理手續(xù)是否合規(guī)，應(yīng)以項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)的法律法規(guī)和國家政策作為主要判定依據(jù)”這一原則。對于手續(xù)缺失的情況，提出了具體解決方案：

1、項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)無需辦理但按現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理的有關(guān)手續(xù)（如建設(shè)項(xiàng)目的節(jié)能評估），應(yīng)按當(dāng)時(shí)規(guī)定把握，并說明有關(guān)情況；

2、項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)辦理但現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)取消（如建設(shè)用地批準(zhǔn)書）或與其他手續(xù)合并的有關(guān)手續(xù)（如劃撥用地的土地預(yù)審意見），如有缺失，應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門說明情況或出具處理意見；

3、按照項(xiàng)目投資建設(shè)時(shí)和現(xiàn)行規(guī)定均需辦理的有關(guān)手續(xù)，如有缺失，原則上應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門依法補(bǔ)辦，確實(shí)無法補(bǔ)辦的應(yīng)由相關(guān)負(fù)責(zé)部門出具處理意見。如項(xiàng)目曾進(jìn)行改變功能用途的重大改擴(kuò)建，應(yīng)主要依據(jù)改擴(kuò)建時(shí)的相關(guān)手續(xù)辦理情況判斷其投資管理合規(guī)性。

 

五、結(jié)語

此次新規(guī)將試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，具體問題具體分析，分類調(diào)整不同項(xiàng)目的收益率要求，將保障性租賃住房REITs項(xiàng)目的首次發(fā)行資產(chǎn)規(guī)模門檻降至不低于8億元，同時(shí)明確了擬申報(bào)發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項(xiàng)目投資管理手續(xù)缺失的解決方案。以上新要求，不斷向市場釋放積極信號，對于擴(kuò)大REITs市場規(guī)模，吸引REITs投資具有重要意義，中國REITs發(fā)展之路未來可期。

 

附：新規(guī)與此前要求對比一覽表

 

 

作者介紹

劉玲玲律師是青海樹人律師事務(wù)所金融證券部律師，華東政法大學(xué)學(xué)士。劉玲玲律師主攻金融證券、并購重組等方面的法律業(yè)務(wù)。2020年加入樹人所以來，先后為中國銀行股份有限公司青海省分行、國家開發(fā)銀行青海省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行、青海格爾木農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等金融機(jī)構(gòu)提供合同審查、法律咨詢、爭議解決、商業(yè)談判、法律培訓(xùn)等常年法律服務(wù)，在銀行法律業(yè)務(wù)方面具有豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。多次參與青海省大型國有企業(yè)并購重組、債權(quán)收購、信托資產(chǎn)處置等項(xiàng)目，多次承辦青海省政府專項(xiàng)債券發(fā)行業(yè)務(wù)。

 

 

*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。