截至2023年4月17日，全國目前在滬深交易所交易的基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs共有27只，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs共有8只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)為152.25億元，是國內(nèi)公募REITs市場的重要組成部分。

目前已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs產(chǎn)品如下：

目前已發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)情況如下：

（一）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)范圍核查

根據(jù)2021年7月2日國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，國家發(fā)改委對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs申報(bào)的關(guān)注要點(diǎn)如下：

通知中的申報(bào)要求規(guī)定，鼓勵(lì)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國家級(jí)新區(qū)、國家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。其中，國家級(jí)與省級(jí)開發(fā)區(qū)以《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。酒店、商場、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。

（二）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)權(quán)屬及建設(shè)審批核查

根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》及由不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的不動(dòng)產(chǎn)信息查詢結(jié)果，核查資產(chǎn)專項(xiàng)計(jì)劃下的項(xiàng)目公司為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的所有權(quán)人及相應(yīng)的土地使用權(quán)人。

核查基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)原產(chǎn)權(quán)人就基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)所在地塊有效簽署了土地使用權(quán)出讓合同，是否繳清出讓合同書項(xiàng)下的地價(jià)款。確認(rèn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)均不存在抵押、查封等權(quán)利限制情況，項(xiàng)目公司在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租賃合同項(xiàng)下應(yīng)收取的租金不存在質(zhì)押情形。

國家發(fā)展改革委《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》附件《試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)要求》第五條第七項(xiàng)規(guī)定，依法依規(guī)取得固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)手續(xù)，主要包括：

1.項(xiàng)目審批、核準(zhǔn)或備案手續(xù)。

2.規(guī)劃、用地、環(huán)評(píng)、施工許可手續(xù)。

3.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告（或建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理“五方驗(yàn)收單”，或政府批復(fù)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)入商運(yùn)文件）。

4.外商投資項(xiàng)目應(yīng)取得國家利用外資有關(guān)手續(xù)。

5.依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)辦理的其他必要手續(xù)。

項(xiàng)目投資管理手續(xù)的合法合規(guī)性，應(yīng)以辦理時(shí)的法律法規(guī)、規(guī)章制度、國家政策等為判定依據(jù)。項(xiàng)目無需辦理上述手續(xù)的，應(yīng)說明有關(guān)情況，并提供證明材料。項(xiàng)目投資管理手續(xù)缺失的，應(yīng)依法依規(guī)補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，或以適當(dāng)方式取得相關(guān)部門認(rèn)可；如現(xiàn)行法律法規(guī)、規(guī)章制度、政策文件等明確無需辦理的，應(yīng)對(duì)有關(guān)情況作出詳細(xì)說明，并提供項(xiàng)目所在地相關(guān)部門或機(jī)構(gòu)出具的證明材料。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)建設(shè)審批所需文件如下：

（三）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和限制核查

根據(jù)國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，對(duì)于以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，必須取得土地所在地市（縣）人民政府或自然資源行政主管部門的無異議函，以便以100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。對(duì)于通過協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，必須獲得原土地出讓合同簽署機(jī)構(gòu)或依照現(xiàn)行規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)的機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)讓無異議函。此外，如果相關(guān)規(guī)定或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目公司名下的土地使用權(quán)、項(xiàng)目公司股權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)、建筑物及構(gòu)筑物等的轉(zhuǎn)讓或相關(guān)資產(chǎn)處置存在任何限定條件或特殊規(guī)定的，也必須取得相關(guān)有權(quán)部門的轉(zhuǎn)讓無異議函。

為確保產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓順利進(jìn)行，需注意相關(guān)手續(xù)文件中可能存在的限制性要求，如立項(xiàng)審批、核準(zhǔn)備案、土地使用權(quán)劃撥等文件。此外，還需注意各類合同中可能存在的轉(zhuǎn)讓限制約定，如貸款合同、服務(wù)合同等。若資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓存在限制性要求，必須遵守國家發(fā)改委的規(guī)定，并取得相關(guān)有權(quán)機(jī)構(gòu)的同意和轉(zhuǎn)讓無異議函。

（四）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)運(yùn)營管理核查

根據(jù)國家發(fā)改委公布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，底層資產(chǎn)需運(yùn)營成熟穩(wěn)定，項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間原則上不低于3年。對(duì)已能夠?qū)崿F(xiàn)長期穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，可適當(dāng)降低運(yùn)營年限要求。項(xiàng)目現(xiàn)金流投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正。項(xiàng)目收益持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，直接或穿透后來源于多個(gè)現(xiàn)金流提供方。因商業(yè)模式或者經(jīng)營業(yè)態(tài)等原因，現(xiàn)金流提供方較少的，重要現(xiàn)金流提供方應(yīng)當(dāng)資質(zhì)優(yōu)良，財(cái)務(wù)情況穩(wěn)健。預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

（五）產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)規(guī)模核查

根據(jù)國家發(fā)改委公布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》，首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項(xiàng)目，當(dāng)期目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值原則上不低于10億元。發(fā)起人具有較強(qiáng)擴(kuò)募能力，以控股或相對(duì)控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的資產(chǎn)規(guī)模如產(chǎn)業(yè)園區(qū)建筑面積原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)規(guī)模的2倍。

作者介紹

寇芯源律師是同濟(jì)大學(xué)法學(xué)碩士，樹人所西寧金融證券部律師?？苄驹绰蓭熤铝τ诮鹑谧C券、債券業(yè)務(wù)等方面的研究。在證券公司從業(yè)期間，多次參與了公司債券發(fā)行與資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。在律師從業(yè)期間，先后為甘肅銀行股份有限公司、蘭州銀行股份有限公司、甘肅不良資產(chǎn)管理有限公司提供了不良資產(chǎn)盡調(diào)服務(wù)，訴訟清收服務(wù)。

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