第①步：納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

【納入年度計(jì)劃】保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃，并經(jīng)本級(jí)人民代表大會(huì)審議通過。

第②步：房屋征收部門組織對(duì)征收范圍內(nèi)的房屋進(jìn)行調(diào)查登記，并適時(shí)公布調(diào)查結(jié)果。

【告知不得擴(kuò)建、暫停辦理相關(guān)手續(xù)手續(xù)】房屋征收范圍確定后，房屋征收部門向征收范圍內(nèi)的房屋所有人和房屋使用人發(fā)出告知書，告知被征收 人不得新改擴(kuò)建和改變房屋用途；向有關(guān)單位發(fā)出通知，暫停辦理相關(guān)手續(xù)。

【未登記建筑的處理】對(duì)未經(jīng)登記的建筑，由政府組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。

第③步：房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案，報(bào)市、縣級(jí)人民政府。

【征收補(bǔ)償方案內(nèi)容】房屋征收補(bǔ)償方案包括以下內(nèi)容:房屋征收目的、依據(jù)；房屋征收范圍；補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方式；用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)、戶型、交付標(biāo)準(zhǔn)、交付時(shí)間和選房辦法；征收補(bǔ)償協(xié)議的簽約期限；搬遷期限和搬遷過渡方式、過渡期限；房屋征收實(shí)施單位名稱；其他應(yīng)當(dāng)納入房屋征收補(bǔ)償方案的內(nèi)容。

第④步：政府組織有關(guān)部門論證、修改征收補(bǔ)償方案，并公布征求公眾意見。

【論證修改征收補(bǔ)償方案】市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于三十日。

第⑤步：征求公眾意見期滿后，政府公布征求意見情況并根據(jù)公眾意見對(duì)征收補(bǔ)償方案的修改情況。

【聽證要求】因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過半數(shù)的被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改征收補(bǔ)償方案。

第⑥步：政府按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

【風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估要求】房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，還要經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

第⑦步：市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定并公告。同時(shí)收回國(guó)有土地使用權(quán)。

【公告征收決定】市、縣級(jí)人民政府依法作出的房屋征收決定，應(yīng)當(dāng)于房屋征收決定作出之日起三日內(nèi)在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

【收回國(guó)有土地使用權(quán)】房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

二、征收評(píng)估程序
 

第①步：公布征收評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名情況及基本信息

【公開評(píng)估機(jī)構(gòu)信息及協(xié)商選定的期限】房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)公開發(fā)布征收評(píng)估報(bào)名公告。評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將參加報(bào)名的評(píng)估機(jī)構(gòu)名單、備案等級(jí)、信用等級(jí)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)情況等基本信息向被征收人公布。

第②步：被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)抽取等方式選定。

【選定評(píng)估機(jī)構(gòu)】房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織被征收人在十日內(nèi)協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，并由房屋征收部門公布協(xié)商結(jié)果。在規(guī)定的期限內(nèi)不能協(xié)商選定的，由房屋征收部門組織被征收人按照投票、搖號(hào)的順序確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

【投票選定評(píng)估機(jī)構(gòu)】投票確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)有三分之二以上的被征收人參加，投票確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獲得參加投票的被征收人的過半數(shù)選票。

【搖號(hào)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)】投票不能確定的，可以通過搖號(hào)方式確定。搖號(hào)確定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織被征收人代表、被征收房屋所在地社區(qū)居民委員會(huì)代表等參加，并邀請(qǐng)公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。

第③步：確定評(píng)估機(jī)構(gòu)后，簽訂評(píng)估委托合同并公示。

【確定評(píng)估機(jī)構(gòu)，簽訂評(píng)估委托合同】房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)與房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂房屋征收評(píng)估委托合同，并將確定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在房屋征收范圍內(nèi)予以公示。

第④步：被征收房屋的價(jià)值，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)依法備案的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定評(píng)估確定。價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

【評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇時(shí)點(diǎn)】值得注意的是，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償 條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇時(shí)點(diǎn)沒有明確規(guī)定，但只要依法保障了被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利，且評(píng)估機(jī) 構(gòu)能夠依法獨(dú)立、客觀、公正地開展評(píng)估工作，則無(wú)論是在作出征收決定之前，還是在之后的補(bǔ)償程序中選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，都不影響房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，不違反《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定。

第⑤步：房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估并將分戶評(píng)估報(bào)告向被征收人送達(dá)。

【復(fù)核評(píng)估和鑒定】被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告10日內(nèi)向房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。被征收人對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定， 評(píng)估專家委員會(huì)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)進(jìn)行鑒定。

被征收人對(duì)鑒定結(jié)果仍有異議的，房屋征收部門報(bào)請(qǐng)市、縣級(jí)人民政府依照國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出征收補(bǔ)償決定。

三、征收補(bǔ)償程序

第①步：被征收人選擇補(bǔ)償方式，可以是貨幣補(bǔ)償，也可以是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

【產(chǎn)權(quán)調(diào)換要求】選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并計(jì)算、結(jié)清差價(jià)；因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，政府提供改建地段或者就近地段的房屋，征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，政府優(yōu)先給予住房保障。

第②步：房屋征收部門與被征收人訂立補(bǔ)償協(xié)議。

【補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)】房屋征收部門向被征收人支付被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或提供周轉(zhuǎn)用房；造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，支付停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；支付政府對(duì)被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。被征收人在補(bǔ)償協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

【簽訂協(xié)議的房屋征收部門為適格被告】補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。根據(jù)人民法院判決，政府對(duì)被征收人給付補(bǔ)償，或者被征收人如期完成搬遷。

第③步：房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府作出補(bǔ)償決定，并予以公告。

【政府作出征收補(bǔ)償決定】房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議的，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)在簽約期限屆滿后六十日內(nèi)作出，且規(guī)定的搬遷期限不得少于十五日。

四、搬遷程序

政府在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，對(duì)建設(shè)用地的需求不斷擴(kuò)大，需要征收大量土地。因土地征收程序復(fù)雜，導(dǎo)致征地糾紛不斷，征地案件數(shù)量也在逐年遞增，按照本所去年發(fā)布的《最高人民法院2021年再審行政訴訟案件大數(shù)據(jù)分析報(bào)告》，2021年度最高人民法院再審案件中，征收補(bǔ)償類案件有301件，占比17.86%。據(jù)此，筆者建議，行政機(jī)關(guān)在進(jìn)行征收補(bǔ)償工作時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照上述程序進(jìn)行，否則可能存在后續(xù)若涉訴后法院認(rèn)定程序違法的風(fēng)險(xiǎn)。

*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。

喬鳳蓮律師大學(xué)本科學(xué)歷，中國(guó)共產(chǎn)黨黨員，2020年開始在樹人所執(zhí)業(yè)，現(xiàn)任政府法律服務(wù)部執(zhí)業(yè)律師，門源縣人民政府行政復(fù)議咨詢委員會(huì)成員，主要從事政府法律服務(wù)，為青海省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳、青海省林業(yè)和草原局、國(guó)家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局、門源縣人民政府、城北區(qū)人民政府等政府機(jī)關(guān)提供常年法律服務(wù)，擅長(zhǎng)辦理行政復(fù)議、行政訴訟案件，先后參與了《青海省教育督導(dǎo)規(guī)定》修訂專項(xiàng)項(xiàng)目、瑪沁縣稅務(wù)局、同德縣稅務(wù)局、河南縣稅務(wù)局三縣稅務(wù)局債權(quán)申報(bào)項(xiàng)目和林草局債權(quán)申報(bào)項(xiàng)目等專項(xiàng)項(xiàng)目。

樹人律師事務(wù)所成立于2003年5月，系一家一體化運(yùn)營(yíng)管理的律師事務(wù)所。目前，樹人所已經(jīng)在西寧、北京、成都等地設(shè)有辦公室，業(yè)務(wù)遍及20多個(gè)省份，還獲得“全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所”的榮譽(yù)。