基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 在國(guó)內(nèi)的發(fā)展情況
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受全球“新冠”疫情影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)存在衰退現(xiàn)象，傳統(tǒng)的海外投資對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用不大，各地政府依靠城投負(fù)債開展基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的方式無法持續(xù)，此種情況項(xiàng)下，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs成為國(guó)家盤活存量資產(chǎn)、拓寬社會(huì)資本投資渠道、促進(jìn)形成投資良性循環(huán)的重要手段。
2004年1月，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)資本市場(chǎng)改革開放和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，指出“要積極探索并開發(fā)資產(chǎn)證券化品種”。REITs作為資產(chǎn)證券化的一個(gè)種類，開始受到各界關(guān)注。2020年4月24日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，中國(guó)公募REITs正式啟航；2021年6月21日，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目在滬深證券交易所掛牌，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)正式形成，截止2022年底，共有25個(gè)項(xiàng)目發(fā)行上市，涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、倉儲(chǔ)物流等重點(diǎn)領(lǐng)域。從2004年到2023年，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs 已經(jīng)發(fā)展近19年，樹人律師將圍繞基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在國(guó)內(nèi)的發(fā)展情況、發(fā)展過程中存在的問題等方面進(jìn)行深入研究，供擬開展公募REITs項(xiàng)目的企業(yè)參考。
一、國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展歷程
近年來，公募基礎(chǔ)設(shè)施REITs逐漸在資本市場(chǎng)中嶄露頭角”。2004年，公募REITs開始早期理論探索、2014年，國(guó)內(nèi)開始“類REITs”的產(chǎn)品實(shí)踐，2020年，公募REITs時(shí)代正式到來。國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展歷程如下：
二、我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展情況
（一）整體情況
根據(jù)上海證券交易所發(fā)布的公告，截至2022年12月底，我國(guó)共有25只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品，大多數(shù)發(fā)行方為國(guó)企、央企。從已發(fā)行產(chǎn)品的底層資產(chǎn)來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施及園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施占比居多。2022年7月，上海證券交易所發(fā)布《上海證券交易所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）規(guī)則適用指引第4號(hào)——保障性租賃住房（試行）》，將保障性租賃住房納入范圍，因此，使得部分保障性租賃住房REITs成功發(fā)行上市。
（二）具體領(lǐng)域
根據(jù)《中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》等文件規(guī)定，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的投向主要集中于倉儲(chǔ)物流、園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等九大領(lǐng)域。具體如下：
三、國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)展過程中的問題
美國(guó)作為最早推出不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的國(guó)家，也是目前全球最大、最重要、最成熟的市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模占全球市場(chǎng)總規(guī)模的近2/3。美國(guó)的REITs首先立法于1960年美國(guó)《國(guó)內(nèi)稅收法》，同年，美國(guó)國(guó)會(huì)通過《房地產(chǎn)投資信托基金法案》，標(biāo)志著REITs制度建立的開端。與美國(guó)等REITs市場(chǎng)成熟的國(guó)家相比，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在發(fā)展過程中將可能面臨一些問題
（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs受國(guó)內(nèi)稅收制度限制
在成熟的REITs市場(chǎng)中通常通過修改稅法來保障REITs產(chǎn)品在稅收方面的優(yōu)惠。國(guó)內(nèi)暫無針對(duì)REITs產(chǎn)品的稅收相關(guān)法律文件。從其他國(guó)家的REITs市場(chǎng)發(fā)展情況來看，稅收政策直接影響著REITs產(chǎn)品的收益水平，以及相較其他投資產(chǎn)品的吸引力，而中國(guó)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域存在大量稅費(fèi)成本。公募REITs若想健康發(fā)展，離不開國(guó)內(nèi)對(duì)應(yīng)的稅收制度安排。
（二）專業(yè)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理水平整體不高
在REITs結(jié)構(gòu)中底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理通常由專業(yè)項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，而中國(guó)市場(chǎng)仍處在初級(jí)階段，專業(yè)項(xiàng)目公司、物業(yè)公司的運(yùn)營(yíng)水平相較發(fā)達(dá)國(guó)家仍有差距，底層資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)水平存在不確定性。專業(yè)項(xiàng)目公司的運(yùn)營(yíng)管理水平對(duì)項(xiàng)目收益具有重要影響，因此，提升項(xiàng)目公司的管理水平在REITs市場(chǎng)上就顯得尤為重要。
（三）優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)較為稀缺
REITs的一大重要功能是為產(chǎn)品發(fā)起人提供資金退出渠道。在中國(guó)市場(chǎng)中，現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍是稀缺的。對(duì)于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目持有人而言，將持有項(xiàng)目上市發(fā)行REITs的動(dòng)力并不充足。同時(shí)REITs的收益依賴長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益，因此，篩選出優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)也是至關(guān)重要的。
公募REITs產(chǎn)品推出以來，獲得了產(chǎn)業(yè)界和資本界的廣泛關(guān)注，市場(chǎng)各方高度認(rèn)可其作為深化金融供給側(cè)改革，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)發(fā)展的重要作用。相較于國(guó)外部分國(guó)家，中國(guó)的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs起步較晚，但對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用卻日益顯著，未來在中國(guó)金融領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs還將繼續(xù)發(fā)揮重要作用。
作者介紹
宋明娟律師是青海樹人律師事務(wù)所金融證券部律師，入職以來，負(fù)責(zé)參與、承辦多家單位企業(yè)改制、股權(quán)激勵(lì)、并購(gòu)重組、不良資產(chǎn)等專項(xiàng)業(yè)務(wù)。其中包括青海省多家全民所有制企業(yè)改制項(xiàng)目、青海省第一家化工類企業(yè)股權(quán)激勵(lì)項(xiàng)目、青海省首例醫(yī)美類企業(yè)股權(quán)激勵(lì)項(xiàng)目、青海省多家銀行金融機(jī)構(gòu)數(shù)十項(xiàng)不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)、青海省某上市公司股權(quán)收購(gòu)項(xiàng)目、青海省某政府投資平臺(tái)主要推進(jìn)的債務(wù)重組業(yè)務(wù)，在專項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有豐富的經(jīng)驗(yàn)。
*聲明：本文觀點(diǎn)僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。
樹人律師事務(wù)所成立于2003年5月，系一家一體化運(yùn)營(yíng)管理的律師事務(wù)所。目前，樹人所已經(jīng)在西寧、北京、成都等地設(shè)有辦公室，業(yè)務(wù)遍及20多個(gè)省份，還獲得“全國(guó)優(yōu)秀律師事務(wù)所”的榮譽(yù)。
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