REITs（Real Estate Investment Trusts）的中文譯名是不動產(chǎn)投資信托基金，這一金融名詞近幾年以來密集出現(xiàn)在公眾視野。簡單來說，REITs是一種基金、金融工具，通過發(fā)行受益憑證，匯集投資者的資金，交給專業(yè)的投資機構(gòu)進行不動產(chǎn)的投資、經(jīng)營、管理，并及時將投資收益分配給投資者。

REITs產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國，其底層資產(chǎn)非常豐富，包括基礎(chǔ)設(shè)施、住宅、工業(yè)、零售、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療、寫字樓、倉儲、單一經(jīng)營、多元經(jīng)營、木材和度假村等。與國外REITs不同的是，我國公募REITs首先在倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設(shè)施，水電氣熱等市政設(shè)施，污染治理、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等其他基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域開展。

2020年4月，我國證監(jiān)會、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，正式啟動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點工作，市場也將2020年稱為我國公募REITs元年。2021年3月11日，《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡稱《十四五規(guī)劃》）正式發(fā)布。在闡述“十四五”時期“拓展投資空間”要求中，《十四五規(guī)劃》明確提出“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)”，標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs已成為國家層面提升投資效率、促進投資合理增長的重要手段。黨的十九大報告也指出“要深化金融體制改革，增強金融服務(wù)實體經(jīng)濟能力，提高直接融資比重，促進多層次資本市場健康發(fā)展”，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs也是落實黨的十九大精神的一項具體舉措。

那么，為什么國家要推動基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對于我國經(jīng)濟究竟有怎樣的意義？對企業(yè)有何好處？本文一一為您解析。

據(jù)統(tǒng)計，自2008年金融危機以來，我國在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域完成投資額累計可達(dá)110多萬億，大量資金投入形成龐大的存量資產(chǎn)，亟需盤活存量以支持基礎(chǔ)設(shè)施補短板等領(lǐng)域投資需求。公募REITs正是實現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)的有利工具。如果保守按照2%-3%的資產(chǎn)證券化率計算，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs潛在市場規(guī)模超2萬億元。即使僅將1%進行證券化，也可撐起一個萬億規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。

除了存量規(guī)模龐大之外，我國未來政策開始發(fā)力于新基建領(lǐng)域，當(dāng)前，我國每年新增的基建投資規(guī)模超過15萬億元，經(jīng)統(tǒng)計局測算，我國基礎(chǔ)設(shè)施整體存量水平約相當(dāng)于發(fā)達(dá)國家的30%，未來還有較大的增長空間。隨著國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設(shè)施、城市軌交、數(shù)據(jù)中心、特高壓、新能源車充電設(shè)施等領(lǐng)域的投資所需資金量也不斷加大，急需通過REITs形成投融資良性循環(huán)。

總體上，我國的基礎(chǔ)設(shè)施走向了存量與增量并重的時代。因此，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs對我國經(jīng)濟有著重要的意義，符合我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展需要，具體體現(xiàn)在：
 

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是推進金融服務(wù)供給側(cè)改革的重要抓手

（一）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提升資金使用效率

一方面，大量存量資產(chǎn)沉淀了大量資金，資金在“沉睡”；另一方面，新建項目缺乏資金，急需一種好的模式來盤活存量資產(chǎn)、投入新的項目建設(shè)，為經(jīng)濟發(fā)展提供支撐。而運用基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，收回的資金可以用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，形成良性的投資循環(huán)，大幅提高基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資金使用效率，讓資金少“沉睡”。

（二）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬權(quán)益融資，能降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率

對企業(yè)來說，基礎(chǔ)設(shè)施的投資規(guī)模大、投資周期長，企業(yè)自有資金往往難以滿足基礎(chǔ)設(shè)施投資全部資金需求，所以大量企業(yè)只能通過銀行貸款、信托貸款等高杠桿、重資產(chǎn)的形式籌集資金，導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率很高，再投資能力弱，很難再投資到新的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。以高速公路行業(yè)為例，高速公路企業(yè)本身資產(chǎn)負(fù)債率較高，據(jù)統(tǒng)計，目前行業(yè)內(nèi)51家企業(yè)2019年末的資產(chǎn)負(fù)債率水平，最高達(dá)到87%，平均負(fù)債率64%。

而基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs屬權(quán)益融資，幫助企業(yè)獲取資金的同時，還能通過募集資金對存量債務(wù)進行置換的方式，極大降低基礎(chǔ)設(shè)施項目及企業(yè)的整體資產(chǎn)負(fù)債率。

以已在上交所掛牌上市的華夏中國交建高速REIT（基金代碼508018）為例，該基金向戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者及公眾投資者募資86.82億元（權(quán)益融資性質(zhì)），同時新增募集配套貸款13億元（設(shè)立REIT后新增銀行貸款），總計99.82億元。REIT基金通過投資于目標(biāo)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券從而穿透取得評估價值為99.82億元的基礎(chǔ)設(shè)施項目公司100%股權(quán)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項目運管過程中穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在此過程中，項目公司將以募集資金及13億元外部銀行貸款償還設(shè)立REIT之前所借的總額66億元的《銀團貸款合同》項下的全部債務(wù)，從而償還基礎(chǔ)設(shè)施項目現(xiàn)有的全部對外借款。

設(shè)立華夏中國交建高速REIT之后，基礎(chǔ)設(shè)施項目公司的整體資產(chǎn)負(fù)債率將大幅降低。在設(shè)立REIT之前，截至2021年6月，項目公司中交嘉通的總資產(chǎn)為84.61億元，總負(fù)債為71.45億元，資產(chǎn)負(fù)債率為84.4%；設(shè)立REIT之后項目公司總資產(chǎn)等于其評估價值99.82億元，外部借款13億元，凈資產(chǎn)等于其擬募集資金86.82億元，現(xiàn)有的資產(chǎn)負(fù)債率為13.0%，設(shè)立REIT后項目公司的資產(chǎn)負(fù)債率大幅降低。主要原因在于REIT本質(zhì)上是通過向該基金的投資者募集權(quán)益型資金購買項目公司股權(quán)并償還項目公司負(fù)債。

（三）基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs利于推動企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營模式，提高核心競爭力

有了基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，不動產(chǎn)企業(yè)可以選擇更加靈活的經(jīng)營模式，比如可以選擇快速銷售的模式，也可以選擇持續(xù)經(jīng)營獲得收入的模式，或者兩者并重的模式。引進REITs以后，待項目運營成熟，企業(yè)可以實現(xiàn)資金的回籠，同時還可以持有部分的REITs份額享受分紅和物業(yè)升值的收益。通過REITs的方式，保有資產(chǎn)控制權(quán)的同時，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離，也就是重資產(chǎn)通過REITs持有，而企業(yè)則以管理人或扶商的身份參與資產(chǎn)的管理和運營，充分挖掘物業(yè)資產(chǎn)、不動產(chǎn)資產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施的運營價值，促使房地產(chǎn)行業(yè)由重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)變。

此外，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于企業(yè)精細(xì)化經(jīng)營管理不動產(chǎn)資產(chǎn)。REITs的宗旨是持續(xù)提高分紅，在這樣的驅(qū)動下，企業(yè)就有足夠的動力做到精細(xì)化經(jīng)營，提升資產(chǎn)管理能力和核心競爭力，使投資者獲得較好收益的同時，也推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高質(zhì)量發(fā)展。

總之，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出對國家、對企業(yè)來說均具有重大意義，能夠有效盤活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)，拓寬社會投資渠道，降低實體經(jīng)濟杠桿，幫助企業(yè)降低資產(chǎn)負(fù)債率，創(chuàng)新經(jīng)營模式，提高核心競爭力，對我國基建領(lǐng)域的未來發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義。

劉玲玲律師是青海樹人律師事務(wù)所金融證券部律師，華東政法大學(xué)學(xué)士。劉玲玲律師主攻金融證券、并購重組等方面的法律業(yè)務(wù)。2020年加入樹人所以來，先后為中國銀行股份有限公司青海省分行、國家開發(fā)銀行青海省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司青海省分行、青海格爾木農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司等金融機構(gòu)提供合同審查、法律咨詢、爭議解決、商業(yè)談判、法律培訓(xùn)等常年法律服務(wù)，在銀行法律業(yè)務(wù)方面具有豐富的工作經(jīng)驗。多次參與青海省大型國有企業(yè)并購重組、債權(quán)收購、信托資產(chǎn)處置等項目，多次承辦青海省政府專項債券發(fā)行業(yè)務(wù)。

*聲明：本文觀點僅作為交流討論目的，不可視為樹人律師事務(wù)所正式法律意見或建議。如您有任何法律問題或需要法律服務(wù)，歡迎與本所聯(lián)系。

樹人律師事務(wù)所成立于2003年5月，系一家一體化運營管理的律師事務(wù)所。目前，樹人所已經(jīng)在西寧、北京、成都等地設(shè)有辦公室，業(yè)務(wù)遍及20多個省份，還獲得“全國優(yōu)秀律師事務(wù)所”的榮譽。