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《中華人民共和國民法典》第八百零七條規(guī)定“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定“承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十九條規(guī)定“未竣工的建設(shè)工程質(zhì)量合格，承包人請求其承建工程的價(jià)款就其承建工程部分折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”

由此可見，在建工程承包人享有的建設(shè)工程價(jià)款具有優(yōu)先權(quán)，抵押權(quán)也享有優(yōu)先權(quán)，但由于建設(shè)工程項(xiàng)目質(zhì)量影響不特定公眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，同時(shí)施工項(xiàng)目還會(huì)涉及廣大勞動(dòng)者權(quán)益的保護(hù)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)的法理依據(jù)也在于此。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十五條規(guī)定“以建設(shè)用地使用權(quán)以及全部或者部分在建建筑物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)一并申請建設(shè)用地使用權(quán)以及在建建筑物抵押權(quán)的首次登記。當(dāng)事人申請?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記時(shí)，抵押財(cái)產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房。前款規(guī)定的在建建筑物，是指正在建造、尚未辦理所有權(quán)首次登記的房屋等建筑物。”

綜上可知，在建工程抵押辦理前已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案的商品房，不受在建工程抵押的任何影響。購房人可以此對抗在建工程的抵押權(quán)人主張的優(yōu)先受償權(quán)。

《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十五條規(guī)定“稅務(wù)機(jī)關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行…”

據(jù)此，一般情況下，稅收僅優(yōu)先于無擔(dān)保的債權(quán)，但是，若納稅人欠繳相應(yīng)稅款的發(fā)生時(shí)間在其以財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或相關(guān)財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于后設(shè)立的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。因此，若在建工程抵押權(quán)設(shè)立于納稅人欠繳稅款后的，稅收優(yōu)先于在建抵押權(quán)。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七十六條規(guī)定“申請?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)首次登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）抵押合同與主債權(quán)合同；（二）享有建設(shè)用地使用權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（四）其他必要材料。”

盡管《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》對在建工程抵押權(quán)首次登記所需的相關(guān)材料作出了較為詳細(xì)的規(guī)定，但實(shí)務(wù)中，各地對辦理在建工程抵押所需權(quán)證的規(guī)定仍存在一定差異，在建工程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“四證一書”主體不一致的情況，當(dāng)出現(xiàn)相關(guān)權(quán)證存在瑕疵、證件缺失或相關(guān)文件內(nèi)容、格式不規(guī)范等情形時(shí)，辦理在建工程抵押登記就會(huì)受阻。因此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人與抵押人就在建工程抵押事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商時(shí)，一定要對在建工程的所有權(quán)屬證書進(jìn)行事前審查，從而避免在建工程權(quán)證不齊帶來的法律風(fēng)險(xiǎn)。

即便在建工程已成功辦理了抵押登記，也無法避免部分工程出現(xiàn)變更規(guī)劃的情況。在建工程轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)，需要提供在建工程的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，這是在建工程取得房屋預(yù)售許可證和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的必要條件。然而，若在工程施工過程中發(fā)生變更工程規(guī)劃的情形，則可能會(huì)導(dǎo)致在建工程無法轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或被認(rèn)定為違法、違章建筑，無論是何種情形，均將嚴(yán)重影響抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。因此，辦理在建工程抵押登記后，仍需對在建工程進(jìn)行跟蹤核查，確保在建工程依照建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。

在建工程價(jià)值核定需要綜合各方面的因素，比如需要考慮已投入的工程款項(xiàng)、工程的可行性研究報(bào)告、已繳納的土地出讓金等。價(jià)值核定過高會(huì)導(dǎo)致?lián)＝痤~大于在建工程的實(shí)際價(jià)值，抵押人會(huì)因此承擔(dān)更高的償債風(fēng)險(xiǎn)；價(jià)值核定過低不利于融通資金、活躍資本市場。因此，為了確保在建工程的價(jià)值核定具有相對的準(zhǔn)確性，除需考慮上述關(guān)鍵因素外，必要時(shí)還可委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，對在建工程進(jìn)行專業(yè)的價(jià)值核定。但從另一方面來說，工程施工的過程中，仍會(huì)因?yàn)橐恍┣閯葑兏蛉藶橐蛩貙?dǎo)致在建工程價(jià)值增加或減損，若出現(xiàn)價(jià)值減損的情形，則抵押權(quán)人將無法足額實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。

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