執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人往往認(rèn)為其受償債權(quán)之路已風(fēng)雨無(wú)阻，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱“《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》”）規(guī)定了特定的權(quán)益，可以阻卻優(yōu)先受償權(quán)人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的強(qiáng)制執(zhí)行。本文就案外人對(duì)被執(zhí)行房屋提起執(zhí)行異議時(shí)，可以排除優(yōu)先受償權(quán)執(zhí)行的權(quán)利進(jìn)行梳理和分析，以供參考。

對(duì)被執(zhí)行房屋提起執(zhí)行異議時(shí)，所援引的法律依據(jù)主要是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條，兩個(gè)條文分別規(guī)定了不同的適用條件和審查標(biāo)準(zhǔn)，具體見下圖：

在實(shí)踐中，如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)商，且執(zhí)行標(biāo)的為登記在房地產(chǎn)開發(fā)商名下的商品房，同時(shí)符合“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形。那么此時(shí)，案外人提出執(zhí)行異議，應(yīng)當(dāng)如何適用第二十八條與第二十九條呢？

【最高院2021年2月19日發(fā)布第156號(hào)指導(dǎo)案例（王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產(chǎn)發(fā)展有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴案）】以及【最高院（2021）最高法民申6647號(hào)案例】中。最高院認(rèn)為，當(dāng)案件中，被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，則《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合。案外人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規(guī)定。

根據(jù)前述分析，案外人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房請(qǐng)求排除強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規(guī)定。但如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，而申請(qǐng)執(zhí)行人為被執(zhí)行房屋的優(yōu)先受償權(quán)人時(shí)，異議人是否也可以任意選擇適用第二十八條或者第二十九條規(guī)定呢？

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”依據(jù)該規(guī)定，一般情形下，案外人不能排除優(yōu)先受償權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行，但是存在例外情形。

《最高人民法院關(guān)于印發(fā)《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的通知》《以下簡(jiǎn)稱“《九民會(huì)議紀(jì)要》”）第126條規(guī)定：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請(qǐng)執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費(fèi)者的商品房，消費(fèi)者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者。買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費(fèi)者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。”

《九民會(huì)議紀(jì)要》第125條第一款規(guī)定：實(shí)踐中，商品房消費(fèi)者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房，往往沒(méi)有及時(shí)辦理房地產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因欠債而被強(qiáng)制執(zhí)行，人民法院在對(duì)尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費(fèi)者的商品房采取執(zhí)行措施時(shí)，商品房消費(fèi)者往往會(huì)提出執(zhí)行異議，以排除強(qiáng)制執(zhí)行。對(duì)此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)支持商品房消費(fèi)者的訴訟請(qǐng)求：一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；二是所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；三是已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可參照適用此條款。”

據(jù)此，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行房屋享有抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，滿足第二十八條規(guī)定的一般房屋買受人雖然對(duì)該執(zhí)行房屋享有民事權(quán)益，但其享有的民事權(quán)益并不能對(duì)抗抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，其不能依據(jù)第二十八條排除執(zhí)行。此時(shí)，只有滿足第二十九條規(guī)定的商品房消費(fèi)者才享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益，并依據(jù)第二十九條提出排除執(zhí)行的執(zhí)行異議，以排除執(zhí)行。最高人民法院相關(guān)案例及《海南高院關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴糾紛案件的裁判指引（試行）及典型案例》相關(guān)內(nèi)容支持了這一結(jié)論。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定了三個(gè)要件，只要同時(shí)滿足該三項(xiàng)要件，即可排除優(yōu)先受償權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。司法實(shí)踐中，對(duì)該三項(xiàng)要件的審查標(biāo)準(zhǔn)也是極為嚴(yán)格，筆者結(jié)合辦案經(jīng)驗(yàn)，就三項(xiàng)要件審查時(shí)可能遇到的問(wèn)題和各位讀者分享。

針對(duì)該項(xiàng)要件，需重點(diǎn)把握合同簽訂時(shí)間、合同是否合法有效、合同是否書面。有的案件中，案外人常常把《以物抵債合同》作為已簽訂的書面買賣合同排除強(qiáng)制執(zhí)行，此時(shí)需分析把握《以物抵債合同》的簽訂時(shí)間、簽訂內(nèi)容，分析是否存在惡意串通的情形。

此外，經(jīng)常會(huì)遇到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并未取得商品房預(yù)售許可證的情形。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”之規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的商品房必須是合法的房產(chǎn)，若其在無(wú)商品房預(yù)售許可證的情況下，與買受人所簽訂的商品房買賣合同不能對(duì)抗人民法院的查封效力。

《九民會(huì)議紀(jì)要》第125條第二款規(guī)定：“對(duì)‘買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋’，可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒(méi)有用于居住的房屋。商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。”

因此，對(duì)于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定中的“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，不應(yīng)機(jī)械限于套數(shù)的理解，如原有住房不能滿足現(xiàn)有家庭成員的居住要求，再購(gòu)買房屋是為了對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行必要的改善，其仍屬于滿足生存權(quán)的合理消費(fèi)范疇，仍屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九規(guī)定的情形。

另外，還應(yīng)審查，案外人的配偶及未成年子女名下是否也有住房，如在同一行政區(qū)域范圍內(nèi)還有另外的住房，也不符合此項(xiàng)要求。

《九民會(huì)議紀(jì)要》第125條第三款規(guī)定：“對(duì)‘已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十’如何理解，審判實(shí)踐中掌握的標(biāo)準(zhǔn)也不一致。如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

筆者辦理過(guò)的案件中，案外人憑借收據(jù)主張已支付房屋價(jià)款，此時(shí)需審查是否有配套的轉(zhuǎn)賬記錄，轉(zhuǎn)賬記錄是否有備注，轉(zhuǎn)賬時(shí)間是否能夠與合同簽訂時(shí)間銜接等問(wèn)題。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條與第二十九條屬于一般規(guī)定與特殊規(guī)定的關(guān)系。在一般情況下，房屋買受人針對(duì)被執(zhí)行房屋提出執(zhí)行異議的，應(yīng)當(dāng)適用第二十八條規(guī)定進(jìn)行審查。但是，商品房消費(fèi)者針對(duì)登記在開發(fā)商名下的居住性房屋提出執(zhí)行異議時(shí)，第二十八條與第二十九條在法律適用上產(chǎn)生競(jìng)合，異議人可以擇一適用，且并非適用其中一條就自然排斥另一條。同時(shí)，當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行房屋享有抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，案外人只有滿足第二十九條規(guī)定的三項(xiàng)要件，才能排除優(yōu)先受償權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。