增值稅是以商品在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)產(chǎn)生的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上講，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加價(jià)值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，并適用一般計(jì)稅方法。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)規(guī)定，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

企業(yè)所得稅是對我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。納稅人范圍比公司所得稅大。企業(yè)所得稅納稅人即所有實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的中華人民共和國境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)或其他組織。

企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得。包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得。

土地使用稅是對使用國有土地的單位和個(gè)人，按使用的土地面積定額征收的稅。以開征范圍內(nèi)的土地為課稅對象，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，向土地使用人課征，屬于以有償占用為特點(diǎn)的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征，非開征地區(qū)城鎮(zhèn)使用土地則不征稅。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在將自己開發(fā)的商品房自用、出租、出借需要繳納房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅按從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做好各稅種的籌劃，利用好國家及地方對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)稅產(chǎn)生重要作用，現(xiàn)筆者例舉兩項(xiàng)主要稅種并簡單說明可采取的節(jié)稅措施。

（1）收入確認(rèn)

根據(jù)企業(yè)實(shí)際狀況，對企業(yè)預(yù)售收入遞延納稅方面進(jìn)行籌劃，根據(jù)近年來在整體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際毛利率情況，可以在不影響整體經(jīng)營活動(dòng)及交房期限的情況下，對完工進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整，利用差額毛利率進(jìn)行所得稅的稅務(wù)籌劃是可以讓企業(yè)在前期少交稅，得到貨幣的時(shí)間價(jià)值。

（2）費(fèi)用扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇對自己有利的方式進(jìn)行公共配套設(shè)施的開發(fā)建造，因?yàn)槎惙▽才涮自O(shè)施的處理有明確的規(guī)定（《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)）【2009】31號）第十七條、第二十七條、第三十條）。當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)自己的實(shí)際情況合理籌劃，切不可違法違規(guī)操作。

（3）靈活運(yùn)用土地增值稅征收規(guī)定

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體開發(fā)項(xiàng)目銷售完成以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅才進(jìn)行清算，也許會導(dǎo)致企業(yè)所得的大量前期利潤用以繳納稅款，而大量稅款無法及時(shí)在稅前扣除。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以考慮從土地增值稅清算繳納時(shí)間方面考慮，將大量可以在稅前扣除項(xiàng)目及時(shí)得以扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用設(shè)立新公司、分公司、或者遷移等方式，入駐園區(qū)，按照企業(yè)納稅規(guī)模階梯式享有增值稅和企業(yè)所得稅的扶持政策。企業(yè)所得稅可以按園區(qū)企業(yè)享有稅收優(yōu)惠政策。具體可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在各省市招商園區(qū)設(shè)立分公司、子公司或者新公司，對主體公司實(shí)行業(yè)務(wù)分流，例如將房地產(chǎn)開發(fā)公司中有關(guān)工程設(shè)計(jì)和咨詢、工程技術(shù)咨詢服務(wù)、項(xiàng)目管理咨詢服務(wù)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)單獨(dú)成立獨(dú)資企業(yè)，享有個(gè)人獨(dú)資企業(yè)中核定征稅的稅收政策。

對于土地增值稅清算，首先要分析稅務(wù)機(jī)關(guān)提出的要求，完成各項(xiàng)手續(xù)，掌握上報(bào)時(shí)間。符合土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，企業(yè)要在90日內(nèi)前往主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送相關(guān)材料并辦理清算手續(xù)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將在申報(bào)次日起90日內(nèi)完成清算審核。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中往往區(qū)分項(xiàng)目開發(fā)，因此土地增值稅并不是一次性進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際的土地增值稅清算需要了解各個(gè)項(xiàng)目的情況，明確哪些項(xiàng)目屬于當(dāng)期清算范疇內(nèi)，比如項(xiàng)目竣工完成銷售后直接進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)企業(yè)需進(jìn)行注銷稅務(wù)登記，但未完成土地增值稅清算的項(xiàng)目，可以直接進(jìn)行清算。對于取得銷售許可證滿三年但是沒有銷售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目往往體現(xiàn)出周期長、投資金額巨大的特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間、周期等做好項(xiàng)目分類，對產(chǎn)品收入進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，對成本費(fèi)用的開發(fā)合理性審核、區(qū)分，針對各項(xiàng)目的共同成本通過各種核算方法分?jǐn)偟礁鳟a(chǎn)品的開發(fā)成本中。不同的分?jǐn)偡椒ǎㄖ苯映杀痉?、建筑成本法、占地成本法等）可能產(chǎn)生不同的成本扣除結(jié)果，因此需要通過多種方法進(jìn)行測算，選擇最佳方法。

對于土地增值稅征收，一般均按照30%至60%四級超率累進(jìn)稅額計(jì)算納稅。做好合理分散收入稅務(wù)籌劃就顯得十分重要。不同的劃分導(dǎo)致適用計(jì)算稅額的稅率不同，導(dǎo)致最終產(chǎn)生的稅負(fù)不同。房地產(chǎn)企業(yè)需通過加入流轉(zhuǎn)銷售環(huán)節(jié)、建立銷售分公司等方式，對商品房低價(jià)轉(zhuǎn)讓，由銷售分公司進(jìn)行銷售，可以有效降低土地增值稅以及適用土地增值稅稅率，從而實(shí)現(xiàn)控制增值稅額和稅率，減少土地增值稅稅負(fù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企涉及稅務(wù)種類繁多而且復(fù)雜，很多房地產(chǎn)企業(yè)及管理人在重整中對稅務(wù)問題關(guān)注較少，因此很容易忽略重整中本可以享受的稅收優(yōu)惠政策。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重整中不僅要關(guān)注“開源”，更要懂得“節(jié)流”，如此房地產(chǎn)重整將更加順利。