《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條以列舉的方式對共益?zhèn)鶆盏念愋瓦M行了明確。即法院受理破產(chǎn)申請后發(fā)生的下列債務為共益?zhèn)鶆眨?/span>

雖然《企業(yè)破產(chǎn)法》通過列示方式明確了六種共益?zhèn)鶆涨樾?，?021年1月1日，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干規(guī)定的問題》（三）（下稱“《破產(chǎn)法解釋三》”）又對共益?zhèn)鶆辗秶M行了擴充，即在破產(chǎn)受理后，“為了債務人繼續(xù)營業(yè)而借款，債權(quán)人可以參照《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條第四款優(yōu)先于普通債權(quán)清償。”

結(jié)合《企業(yè)破產(chǎn)法》《破產(chǎn)法解釋三》對共益?zhèn)鶆盏囊?guī)定，共益?zhèn)鶆兆源瞬辉賰H僅局限于《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定的六項情形，此條規(guī)定讓共益?zhèn)顿Y有了實施路徑。
 

從以上共益?zhèn)亩x和法律規(guī)定可以看出，共益?zhèn)鶆盏奶厥獾匚痪蜎Q定了從認定條件和確認程序上需嚴格按照法律規(guī)定?？偨Y(jié)下來，借款類共益?zhèn)鶆盏某闪⑿枰獫M足以下幾個條件：

總的來說，借款類共益?zhèn)鶆盏某闪⑿枰?ldquo;兩個要件”和“一個程序”的確認。需要重點關(guān)注的是，共益?zhèn)鶆盏某闪⒉⒉灰馕吨鴻?quán)益的保障，《破產(chǎn)法解釋三》僅明確該類共益?zhèn)鶆諆H優(yōu)先于普通債權(quán)清償，還需要考慮其他優(yōu)先債權(quán)人的利益平衡。

一般房地產(chǎn)企業(yè)均存在購房人、建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)人、抵押債權(quán)人等多種優(yōu)先權(quán)人。雖然共益?zhèn)鶆盏募尤霑欢ǔ潭壬嫌绊憘鶛?quán)人權(quán)益，但在房企常年爛尾、不易變現(xiàn)的情況下，施工方、抵押權(quán)人、購房人等權(quán)益方與共益?zhèn)鶆胀顿Y人有共同的利益訴求，也就是項目的盤活交付，使整體項目產(chǎn)生經(jīng)濟價值。只是各方權(quán)益的平衡需要結(jié)合項目個體情況及共益?zhèn)顿Y模式，通過重整計劃草案、債權(quán)人會議等路徑作出具體安排。

從共益?zhèn)耐顿Y模式來看，共益?zhèn)鶆兆鳛橘Y金來源，無非是考慮資金是用于什么，一般可總結(jié)為收股權(quán)、建項目、收債權(quán)。

該種模式下，如共益?zhèn)顿Y方自身擁有項目建設(shè)、管理經(jīng)驗，則一般是以資金+建設(shè)+銷售運營的方式展開，資金用于支付破產(chǎn)費用、工程續(xù)建款及剛兌清償資金，同時投資方也作為工程續(xù)建方和項目管理受托方，負責項目續(xù)建或者招商運營、銷售管理等。此種投資模式下，共益?zhèn)顿Y人對整體項目的把控程度較高，但對投資人的要求也相對提高，不再是簡單的資金需求，還要關(guān)注后期項目續(xù)建及運營銷售。綠庭投資紓困悅合置業(yè)過程中，便使用了此種投資方式，成功撬動悅合國際廣場項目。那么在共益?zhèn)顿Y方僅是資金方的情況下，后續(xù)項目建設(shè)還需要由原建設(shè)單位或新招募建設(shè)單位進行建設(shè)，而項目銷售和運營需要政府、管理人和法院著重關(guān)注，這關(guān)乎項目償債資源的實現(xiàn)和債權(quán)人、共益?zhèn)顿Y人的權(quán)益保障。

股權(quán)型投資模式是指投資人以受讓債務人股權(quán)或增資入股方式成為債務人的股東，以股東身份參與破產(chǎn)重整程序。共益?zhèn)顿Y人可選擇在公開招募過程中直接參與，在重整計劃通過后支付投資款項，完成股權(quán)工商變更登記。亦可前期以共益?zhèn)鶆辗绞竭M入，約定在轉(zhuǎn)股條件達成后從共益?zhèn)鶛?quán)人轉(zhuǎn)為股東。該種模式下，投資人需根據(jù)項目情況及后續(xù)復建、運營作出股東或債權(quán)人的身份安排。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第四十二條及《破產(chǎn)法解釋三》第二條的相關(guān)規(guī)定，共益?zhèn)顿Y款項不能優(yōu)先于此前債務人已就特定財產(chǎn)享有擔保的債權(quán)。倘若投資人要求共益?zhèn)鶅?yōu)先于已存在的有財產(chǎn)擔保債權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)等優(yōu)先債權(quán)，則需取得以上債權(quán)人的承諾，而這要建立在完善可行的續(xù)建方案和償債計劃的基礎(chǔ)上。一般投資人在起初介入時無法拿出可行的方案，在優(yōu)先權(quán)人擔心自身權(quán)益無法保障的情況下，雙方有可能陷入博弈僵局。而共益?zhèn)?債權(quán)收購投資模式就能提供解決上述問題的思路，即共益?zhèn)顿Y人在重整程序中以快速變現(xiàn)的交易價格收購或部分收購建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)或抵押權(quán)，收購完成后再以此債轉(zhuǎn)股，推動后續(xù)項目續(xù)建、盤活，那么這種方案下的優(yōu)劣勢也很明顯，就是花錢解決問題。在投資人不能提供充裕資金時，還是建議與主要債權(quán)人就后期續(xù)建、運營及償債安排方面拿出可行的方案，爭取在共同利益下取得債權(quán)人的同意，這也是重整的魅力，大家在冷靜面對客觀現(xiàn)實的情況下，做出最有利于自己的選擇。

共益?zhèn)顿Y優(yōu)勢良多，但收益與風險共存是任何一項投資的特點，尤其在房地產(chǎn)企業(yè)重整中，資金不再是唯一的救世主，最終的成功還需要將資金轉(zhuǎn)換成可交付的項目，可交付的項目還需變現(xiàn)成現(xiàn)金，如不能最終賦予資產(chǎn)流動性，投資人及債權(quán)人最終的權(quán)益實現(xiàn)還差臨門一腳，因此，在做投資前還應著重關(guān)注以下幾個方面：

目前在中央強調(diào)“保交樓、穩(wěn)民生”的背景下，多地政府已采取相應措施作出響應，例如鄭州市出臺房企紓困基金設(shè)立運作方案；遂寧和咸陽出臺“一對一”房企幫扶政策。由于房產(chǎn)涉及民生問題，并且房地產(chǎn)企業(yè)重整大多涉及項目續(xù)建和交付，項目續(xù)建過程存在周期長、利益多元、行政許可、審批龐雜的特點，如有政府支持，幫助投資人與其他政府工作部門協(xié)調(diào)，將會在項目許可、審批、社會維穩(wěn)層面為整體項目建設(shè)、交付提供極大支撐。

為準確研判項目概況和風險，投資人應在參與投資前聘請專業(yè)機構(gòu)對企業(yè)項目狀況、區(qū)位環(huán)境、資產(chǎn)價值、債務結(jié)構(gòu)、重整費用等方面進行詳細了解。在此基礎(chǔ)上，考慮投入成本和企業(yè)價值，并提前與主要債權(quán)人、續(xù)建方等重點主體對接溝通，提出可行有效的債權(quán)清償方案及后期運管方案。

在明確投資方式和方案的情況下，簽訂投資協(xié)議、完成重整計劃草案，并經(jīng)過債權(quán)人會議表決通過，尚未召開債權(quán)人會議的，應當獲得人民法院許可。如需優(yōu)先于其他優(yōu)先權(quán)人，還應取得相應債權(quán)人的承諾，或明確就項目增值部分優(yōu)先償付。

例如2014年，上海綠庭投資控股集團股份有限公司向上海悅合置業(yè)有限公司進行共益?zhèn)顿Y，約定投資款由房屋增值部分優(yōu)先償付；2019年3月，上海東興投資控股發(fā)展有限公司通過共益?zhèn)绞较蛏虾偤现脴I(yè)有限公司投資，其《重整方案》中便規(guī)定銷售回款的20%用于清償共益?zhèn)鶆眨?5%用于清償有財產(chǎn)擔保債權(quán)。

一般進入重整的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎已經(jīng)用盡了自身的融資資源，現(xiàn)有建設(shè)用地使用權(quán)、在建工程也悉數(shù)為債權(quán)人設(shè)立了抵押擔保。那么除現(xiàn)有資產(chǎn)外，投資人還可以通過什么方式設(shè)立抵押擔保呢？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋》第五十一條，建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)人、在建工程抵押權(quán)人的抵押權(quán)效力不能及于續(xù)建部分、新增建筑物及規(guī)劃中尚未建造的建筑物，因此建議投資人就工程續(xù)建部分設(shè)立抵押權(quán)，以保證清償順位的優(yōu)先性，或者要求債務人企業(yè)尋找關(guān)聯(lián)方或第三人，為投資款項提供擔保物或承擔擔保責任。

除采取上述保障性措施外，為避免投資款項被挪作他用，保障項目續(xù)建，投資人還可以通過其他方式管控資金，比如將投資款項轉(zhuǎn)入專門賬戶，與債務人財產(chǎn)做充分區(qū)分；與管理人協(xié)商，讓投資人成為資金審批的一環(huán)，以確保資金符合約定用途；要求管理人定期披露目標項目建設(shè)進展及銷售回款情況，并約定銷售回款達到一定數(shù)額后，提前向投資人清償?shù)取?/span>

《破產(chǎn)法解釋三》擴充了共益?zhèn)鶆盏那樾危鞔_了其優(yōu)先于普通債權(quán)的順位，但不同于其他行業(yè)重整多數(shù)解決債務問題和資源問題，房地產(chǎn)企業(yè)重整囊括了資金、建設(shè)、銷售、交付的全部過程，共益?zhèn)顿Y人在做項目投資時應當關(guān)注整個項目周期，根據(jù)個體情況把控重要節(jié)點、研判可行的重整方案。