預(yù)告登記是指在正式抵押登記暫時無法設(shè)立時，當事人為確保將來能取得抵押權(quán)而辦理的一種特殊登記。長久以來，關(guān)于當事人僅憑“抵押預(yù)告登記”能否享有優(yōu)先受償權(quán)存在極大爭議，但隨著民法典及配套司法解釋的出臺，對“抵押預(yù)告登記”優(yōu)先受償權(quán)及適用情形作出了較為明確的規(guī)定。本文將通過對相關(guān)法條的梳理，探析“抵押預(yù)告登記”的注意事項。

法條鏈接

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>有關(guān)擔保制度的解釋》第五十二條：

當事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請求就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償，經(jīng)審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時的財產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形，導(dǎo)致不具備辦理抵押登記條件的，人民法院不予支持；經(jīng)審查已經(jīng)辦理建筑物所有權(quán)首次登記，且不存在預(yù)告登記失效等情形的，人民法院應(yīng)予支持，并應(yīng)當認定抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

當事人辦理了抵押預(yù)告登記，抵押人破產(chǎn)，經(jīng)審查抵押財產(chǎn)屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，預(yù)告登記權(quán)利人主張就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償的，人民法院應(yīng)當在受理破產(chǎn)申請時抵押財產(chǎn)的價值范圍內(nèi)予以支持，但是在人民法院受理破產(chǎn)申請前一年內(nèi)，債務(wù)人對沒有財產(chǎn)擔保的債務(wù)設(shè)立抵押預(yù)告登記的除外。

問題探討

一、什么是“建筑物所有權(quán)首次登記”？

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”第三十五條規(guī)定：“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記的，應(yīng)當提交下列材料：

（一）不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；

（二）建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；

（三）房屋已經(jīng)竣工的材料；

（四）房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告；

（五）相關(guān)稅費繳納憑證；

（六）其他必要材料。”

最高院認為（《理解與適用》，P459）：建筑物首次登記應(yīng)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑物竣工驗收后就建筑物所有權(quán)辦理的首次登記（即俗稱“大產(chǎn)證”），而非指抵押人自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次登記（即俗稱的“小產(chǎn)證”）。

但實踐中房地產(chǎn)開發(fā)商為節(jié)省費用，存在直接申請將建筑物所有權(quán)辦理至購房人名下，針對此種情形，建筑物首次登記，則應(yīng)指抵押人自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處取得建筑物所有權(quán)而辦理的首次登記。

二、“預(yù)告登記失效情形”包括哪些？

《民法典》第二百二十一條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”

●“債權(quán)消滅”一般指基于提前還款等因素，導(dǎo)致債權(quán)債務(wù)消滅，故作為從權(quán)利的抵押權(quán)（預(yù)告）亦跟隨消滅。

●關(guān)于“自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記”的起算點存在以下兩種情形：

最高院認為（《理解與適用》，P459-450）：所謂能夠進行不動產(chǎn)登記，即指具備辦理抵押登記的條件。實踐中，由于是否能夠辦理抵押登記，只有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)知情，抵押人或權(quán)利人可能都不知情。因此，在認定預(yù)告登記失效時，應(yīng)以抵押人或權(quán)利人主觀上知道或應(yīng)當知道能夠進行抵押登記之日作為計算90天的起點，不能以客觀上具備辦理本登記條件之日作為計算的起點。

三、不動產(chǎn)抵押預(yù)告登記在破產(chǎn)中的效力

為避免在破產(chǎn)程序中損害第三人的合法利益，該條款在賦予預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)利外，也規(guī)定了相應(yīng)的條件：

四、律師建議

建議采取如下措施以規(guī)避可能給抵押權(quán)人造成的損失：

訂立相關(guān)合同時，將房地產(chǎn)開發(fā)商列為當事人之一，約定房地產(chǎn)開發(fā)商在辦理了首次登記時有通知義務(wù)，未盡到通知義務(wù)的，應(yīng)承擔違約責任；

訂立相關(guān)合同時，加重購房人在接到房地產(chǎn)開發(fā)商通知辦理產(chǎn)權(quán)證而未辦理的違約責任；

若購房人或房地產(chǎn)開發(fā)商未遵循上述義務(wù)，在知道或應(yīng)當知道開發(fā)商辦理了首次登記的90日內(nèi)向人民法院起訴，以維護自身合法權(quán)益。