房屋租賃合同關(guān)系中，房屋占有使用費(fèi)是指房屋租賃合同被認(rèn)定無(wú)效、履行期限屆滿、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋實(shí)際占有人繼續(xù)占有、使用房屋而應(yīng)當(dāng)向出租人支付的相應(yīng)費(fèi)用，房屋占有使用費(fèi)的發(fā)生一般是承租方逾期搬離房屋而產(chǎn)生的?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。”本文將著重討論房屋租賃合同中房屋占有使用費(fèi)如何確定的問(wèn)題。

一、房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。”因上述法律規(guī)定對(duì)房屋租賃合同無(wú)效后房屋占有使用費(fèi)如何確定作了明確的規(guī)定，因此租賃合同無(wú)效后，法院以原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)為參照尺度，并結(jié)合案件的具體情況行使自由裁量權(quán)，實(shí)務(wù)中對(duì)此爭(zhēng)議不大。

根據(jù)最高人民法院審理的（2018）最高法民申5672號(hào)民事裁定，雖然雙方簽訂的《廠房租賃合同》被認(rèn)定無(wú)效，但案涉廠房一直由平高集團(tuán)占有并使用，二審法院認(rèn)定平高集團(tuán)按照《廠房租賃合同》約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)，于法有據(jù)。房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。

二、房屋租賃合同當(dāng)事人未約定合同履行期限屆滿或解除后房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)或計(jì)算方式，實(shí)務(wù)中對(duì)房屋占有使用費(fèi)的確定，有不同的觀點(diǎn)

（一）按照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定

根據(jù)青海省西寧市中級(jí)人民法院（2017）青01民終400號(hào)民事判決，承租人趙生花按約承租房屋，因趙生花與朝陽(yáng)商城在未能達(dá)成續(xù)租協(xié)議的情況下，應(yīng)當(dāng)在明確約定的租賃期間屆滿后將租賃物返還朝陽(yáng)商城，朝陽(yáng)商城要求解除雙方簽訂的租賃合同的理由成立，二審應(yīng)予支持。故對(duì)朝陽(yáng)商城要求趙生花返還租賃房屋的請(qǐng)求依法應(yīng)予支持。趙生花逾期未將租賃房屋返還朝陽(yáng)商城，依法應(yīng)當(dāng)參照占用期間雙方的租賃合同約定的租賃費(fèi)向朝陽(yáng)商城支付占有使用費(fèi)23104元。據(jù)此，實(shí)務(wù)中存在人民法院根據(jù)原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費(fèi)。

（二）按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定

《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（法發(fā)〔2009〕40號(hào)）要求：“在調(diào)整尺度的價(jià)值取向把握上，人民法院仍應(yīng)遵循側(cè)重于保護(hù)守約方的原則。”當(dāng)承租人蓄意違約，不及時(shí)騰退租賃房屋時(shí)，參照原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定占有使用費(fèi)，其遵循的邏輯是認(rèn)為原租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)與出租人的損失相當(dāng)，因?yàn)檫`約方的違約行為，若按照原租賃合同約定的租金支付房屋占用使用費(fèi)，實(shí)則是縱容了違約方的違約行為，即便其承擔(dān)了違約責(zé)任，但也無(wú)法彌補(bǔ)因此造成守約方的利益損失。同時(shí)參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”之規(guī)定。實(shí)務(wù)中，存在部分人民法院按照同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定房屋占有使用費(fèi)的情形。

根據(jù)江蘇省高級(jí)人民法院（2017）蘇民申1179號(hào)民事裁定，本案一審過(guò)程中，房屋租賃合同期限已屆滿，大唐公司應(yīng)按約交還涉案租賃房屋。大唐公司未能如約交還涉案房屋，構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)房屋占有使用費(fèi)。鑒于大唐公司拒絕配合有關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋的占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，一、二審法院依據(jù)無(wú)錫市住房保障和房產(chǎn)管理局2015年第二季度相關(guān)報(bào)告公布的江蘇省無(wú)錫市北塘板塊住宅租賃費(fèi)用加權(quán)平均值以及同地段酒店租賃價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，酌定涉案租賃房屋逾期占有使用費(fèi)按0.8元/㎡每日標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，并無(wú)不當(dāng)。

根據(jù)青海省中級(jí)人民法院（2020）青01民終2128號(hào)民事判決，因英匯賓館在限定的期限內(nèi)未交付房屋，此后仍占有使用案涉房屋，故應(yīng)支付此期間的房屋使用費(fèi)。但是在訴訟中，雙方對(duì)此期間的房屋使用費(fèi)按什么標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算未能達(dá)成一致，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十二條第二款規(guī)定“價(jià)款或者報(bào)酬不明確的，按照訂立合同時(shí)履行地的市場(chǎng)價(jià)格履行，……”房屋租賃屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)行為，應(yīng)按市場(chǎng)價(jià)格確定占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，雙方對(duì)房屋占有使用期間的市場(chǎng)價(jià)格無(wú)法達(dá)成一致，鑒于澤庫(kù)縣人民政府申請(qǐng)，一審法院委托鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)雙方爭(zhēng)議的使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行鑒定并無(wú)不當(dāng)，鑒定機(jī)構(gòu)依據(jù)占有使用期間的同一地區(qū)、同一房屋類型的市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)作為參考，鑒定意見(jiàn)確定的房屋使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)符合同類房屋的市場(chǎng)價(jià)格的客觀實(shí)際。

三、筆者建議

（一）為了減少爭(zhēng)議，避免訴累，當(dāng)事人可在房屋租賃合同中約定更高標(biāo)準(zhǔn)的房屋占有使用費(fèi)；

（二）當(dāng)事人對(duì)房屋占有使用費(fèi)存在爭(zhēng)議的情況下，可通過(guò)鑒定程序?qū)ν囟瓮惙课葑饨饦?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行確定，按照市場(chǎng)價(jià)格確定占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。