前幾日，成功置業(yè)的小張向筆者吐槽了其與物業(yè)之間的愛恨情仇。今日，筆者就帶各地已成功置業(yè)的朋友們來看一看小張的那些離譜遭遇，望引以為鑒。
物業(yè)不作為，就不交物業(yè)費？
—NONONO！
小張歷經(jīng)千辛萬苦，終于搬進了自己心儀的小家，卻不曾想又迎來了新的煩惱—“屋頂漏雨”。小張忙向物業(yè)反映，但卻遲遲未得到解決。
隔壁業(yè)主聽說了小張的遭遇后，勸其自認(rèn)倒霉，解釋到這已經(jīng)不是物業(yè)第一次不作為，這些年業(yè)主們遇到的透寒、墻體發(fā)黑、私搭亂建等各種問題，物業(yè)就沒有一次解決過。聽到這里的小張那是氣不打一處來，本身置業(yè)的過程就已經(jīng)夠坎坷了，沒成想好不容易置辦的小家，卻還要遭遇這么多的糟心事。
于是，小張一鼓作氣聯(lián)合了眾多業(yè)主，以牙還牙，拒絕交納物業(yè)費，以逼迫物業(yè)就范。
結(jié)果，令小張意想不到的是，等來的卻是一紙訴狀！反被物業(yè)告上了法庭。
筆者有話說
針對小張的困惑，筆者在這里提醒各位朋友：
切不可以拒絕交納物業(yè)費來作為對抗物業(yè)不作為的武器。
1. 質(zhì)量保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問題，應(yīng)首先依據(jù)《商品房買賣合同》約定向開發(fā)商進行反映、提出保修請求；若開發(fā)商不履行保修責(zé)任，可以向相關(guān)主管部門進行投訴；若經(jīng)主管部門協(xié)調(diào)后仍無法達(dá)成一致意見，則業(yè)主可以通過訴訟等法律途徑進行解決。整個過程中，物業(yè)實則僅起到協(xié)助業(yè)主與開發(fā)商溝通的作用。
2. 針對部分業(yè)主私搭亂建的情況，由于物業(yè)不具備執(zhí)法權(quán)，因此只能進行勸阻并向執(zhí)法部門舉報，而不能直接應(yīng)業(yè)主要求拆除違章建筑物。
因此，上述理由并不能作為業(yè)主拒絕交納物業(yè)費的理由。
但是，如果物業(yè)在保安、保潔、綠化、公共部位維修等方面的服務(wù)確實不符合《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，則業(yè)主可以請求人民法院降低物業(yè)費用。
從目前司法實踐來看，只有極少數(shù)判決支持業(yè)主的主張—主要是因為物業(yè)服務(wù)的最終效果要通過服務(wù)對象的感受來體現(xiàn)，相同的服務(wù)在不同的服務(wù)對象身上感受可能不一樣；此外，物業(yè)費是物業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的基本保障，如果業(yè)主以物業(yè)服務(wù)不到位主張不交或少交物業(yè)費則會造成惡性循環(huán)，不利于小區(qū)業(yè)主的整體利益。
不交物業(yè)費，就能斷水?dāng)嚯姡?/strong>
—NONONO！
除了一紙訴狀，由于小張在物業(yè)的再三催促下依然拒絕交納物業(yè)費，硬剛的結(jié)果就是等來了物業(yè)的報復(fù)—“斷水?dāng)嚯?/strong>”。小張真的是欲哭無淚，也真實地體會到了“以牙還牙”的惡性循環(huán)。
但是，物業(yè)真的能以斷水?dāng)嚯姷姆绞絹?ldquo;報復(fù)”業(yè)主嗎？
筆者有話說
答案當(dāng)然是—不能。
物業(yè)和業(yè)主之間是依靠物業(yè)服務(wù)合同而形成的契約關(guān)系。前者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，而后者也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定支付物業(yè)費。
業(yè)主拒絕交納物業(yè)費，物業(yè)可以通過協(xié)商、書面通知或訴訟方式督促業(yè)主支付物業(yè)費、承擔(dān)違約責(zé)任。
而供水、供電是相關(guān)企業(yè)與業(yè)主之間依靠供用水、供用電合同而形成的契約關(guān)系。由業(yè)主向供水、供電企業(yè)支付水費、電費，在業(yè)主正常付費的情況下，供水、供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)正常供應(yīng)水、電。
物業(yè)并不是供用水、供用電合同的相對人，因此無權(quán)采取斷水?dāng)嚯姶胧?/strong>
只能被物業(yè)牽著鼻子走？
—NONONO！
小張聽了筆者的解釋后，帶上了痛苦面具，發(fā)出三連問—“以牙還牙”不得行，難道業(yè)主只能坐以待斃嗎？置業(yè)不容易，搭上全部身家后也還是只能當(dāng)個憋屈的業(yè)主嗎？只能自認(rèn)倒霉嗎？
筆者有話說
當(dāng)然不是。
針對小張被訴一事，其實還是比較常見的。因為業(yè)主從買房直到入住，由于諸多因素常會引起與開發(fā)商、物業(yè)之間的矛盾，比如開發(fā)商過度宣傳、物業(yè)無法切實維護業(yè)主利益、不能正確疏導(dǎo)業(yè)主情緒等。由于并不是所有業(yè)主都具備專業(yè)的維權(quán)意識，就會經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主采取拒絕交納物業(yè)費的方式進行對抗的情形。
對于上述情況，人民法院一般會采取調(diào)解、安撫的態(tài)度，希望促成雙方的和解、共同維護社區(qū)的和諧關(guān)系。若雙方態(tài)度強硬確實無法調(diào)解的，一般都會判令業(yè)主交納物業(yè)費，但是對于物業(yè)要求違約金、滯納金的部分不予支持，并且會在判決書中責(zé)令物業(yè)改善物業(yè)服務(wù)。
小張的遭遇并不是個例，一般來說，業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)服務(wù)確有不盡如人意之處，完全可以通過其他方式解決。
例如，積極成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，業(yè)主可以把意見集中到業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會與物業(yè)進行溝通解決，或者通過媒體監(jiān)督、行業(yè)主管部門監(jiān)督等方式解決。業(yè)主遇到訴訟也不要慌，積極應(yīng)訴、提出反訴，以事實為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩，對物業(yè)的訴訟行動進行強力反制。
最后，筆者想向各位朋友強調(diào)的一點是，成立業(yè)主大會的目的不應(yīng)該是為了解聘現(xiàn)有物業(yè)，而是對其進行約束和管理，促使其改進服務(wù)水平，合理調(diào)整物業(yè)服務(wù)費。解聘只能作為最后的威懾手段，那是核武器，不能輕易啟動，否則可能兩敗俱傷。
