律師分析：

在住房按揭貸款業務中，貸款銀行、房地產開發商與購房者三者的基本法律關系如下圖所示：

根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“《民法典》”）第四百六十五條規定的合同相對性原則，即“依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力”，購房者與貸款銀行簽訂的《按揭貸款合同》、購房者與房地產開發商簽訂的《商品房買賣合同》屬于兩個不同的合同法律關系，按期交房屬于《商品房買賣合同》約定的房地產開發商應當履行的合同義務而并非銀行的義務，現房地產開發商停工、逾期交房、甚至爛尾，屬于違反《商品房買賣合同》約定的違約行為，購房者應當依據《商品房買賣合同》向房地產開發商主張權利。

在房企樓盤停工、逾期交房、爛尾的情況下，除非貸款銀行違反了《按揭貸款合同》的約定致使購房者有權停止還貸，否則購房者無權向貸款銀行主張停止還貸、追究銀行違約責任等權利。

如果購房者想要改變《按揭貸款合同》約定的還款方式，比如將“按月支付”改為“暫停按月支付，直至樓盤復工或交房以后再恢復按月還款”，這在法律上屬于對合同內容的變更，根據《民法典》第五百四十三條“當事人協商一致，可以變更合同”之規定，購房者如欲變更《按揭貸款合同》約定的還款方式，應當事先與貸款銀行進行協商，征得銀行同意后，才能對合同內容進行變更，否則未經銀行同意，購房者隨意變更《按揭貸款合同》約定的還款方式、停止還貸，對貸款銀行可能構成違約以及產生相應的違約責任。

律師分析：

貸款銀行違規將住房按揭貸款資金劃入非監管賬戶可能產生民事責任和行政責任。

根據《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號），“購房者繳交的定金、首付款、商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶”，“監管賬戶中監管額度內的資金不同于房地產開發企業自有資金，應當專款專用，必須用于有關的工程建設，包括項目建設必需的建筑材料、設備和施工進度款等相關支出。監管額度內的資金，在商品房項目完成房屋所有權首次登記前，商業銀行不得擅自扣劃;設立子公司的房地產開發企業，集團公司不得抽調。”

上述規定要求商品房預售資金專戶專存、專款專用，商業銀行發放的按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，應當全部直接存入監管賬戶，商品房預售資金必須用于有關項目建設。但在實踐中，如貸款銀行違反法律規定，違規將按揭貸款資金劃入非監管賬戶，將會產生什么法律后果呢？

根據廣東省高級人民法院作出的案號為(2018)粵民申7516號《招商銀行股份有限公司惠州分行、黃某某金融借款合同糾紛再審審查與審判監督民事裁定書》，廣東省高級人民法院認為，“本案的主要爭議焦點為黃某某是否應依約向招行惠州分行償還借款本金及利息”，“招行惠州分行在知曉商品房按揭款專款專用要求、光耀公司開設的商品房預售款專用賬戶以及違規發放貸款可能引發不良后果的情況下，仍將案涉貸款支付至商品房預售款專用賬戶之外的銀行賬戶，并出具與實際付款行為不符的具結書，其作為專業金融機構在簽訂和履行合同過程中存在過錯，一、二審判決據此認定黃某某從起訴之日起至案涉商品房具備交付條件之前無需向招行惠州分行履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，黃某某已經向招行惠州分行償還的本金及利息不予退回，在案涉商品房具備交付條件之時黃某某仍應履行《個人購房借款及擔保合同》中償還本金及利息的義務，并無不當。”

從上述案例可見，法院認為貸款銀行作為專業的住房按揭貸款發放機構，其對于政府部門關于預售房按揭貸款應當存入監管賬戶、專款專用的規定以及違規發放貸款可能引發的不良后果應當明知，如果貸款銀行違規將按揭貸款資金劃入非監管賬戶，在商品房項目發生停工、爛尾的情況下，可以據此認定貸款銀行在《按揭貸款合同》的履行過程中存在主觀過錯，購房者在這種情況下要求停止還貸可能會被法院認定為具有正當理由，從而得到法院的支持。

《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）規定，“市、縣住房和城鄉建設部門要切實履行商品房預售資金監管職責，制定商品房預售資金監管實施細則和三方監管協議文本，督促檢查商品房預售資金監管實施情況。人民銀行分支機構負責指導商業銀行做好監管賬戶管理工作。銀保監部門負責對商業銀行預售資金監管的操作風險和合規性進行監督檢查。市、縣住房和城鄉建設部門以及人民銀行分支機構、銀保監部門發現違法違規行為的，要及時進行處罰。”

《最高人民法院、住房和城鄉建設部、中國人民銀行關于規范人民法院保全執行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》（法〔2022〕12號）規定，“住房和城鄉建設主管部門、商業銀行等相關單位工作人員在預售資金監管賬戶款項監管、劃撥過程中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法追究法律責任。”

2020年10月30日西寧市住房保障和房產管理局下發《關于進一步規范商品房銷售管理的通知》，“商業銀行不按期、不及時將購房者獲得的住房消費貸款資金劃轉至監管專戶、擅自批準房地產開發企業使用專用賬戶內款項的,市住房保障房產局告知監管銀行上一級主管部門,令其改正和追回流失款項。對拒不改正或情節嚴重的,將撤銷其監管銀行資格,并由其承擔相關責任。”

律師分析：

房地產開發商與購房者簽訂的《商品房預售合同》通常會約定如開發商逾期交付房屋超過一定期限，購房者有權解除合同。在房地產開發項目停工、爛尾、逾期交房的情況下，購房者根據此條約定行使合同解除權，通常會得到法院支持。

《商品房預售合同》解除后，購房者能否主張其與貸款銀行簽訂的《按揭貸款合同》也隨之解除？根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（2020修正）》第二十條規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”另參考最高院作出的（2017）最高法民終683號民事判決書，最高院認為“案涉《個人住房（商業用房）借款合同》應予解除，理由如下：《商品房買賣合同司法解釋》第二十四條規定：‘因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。’據此，在《商品房預售合同》解除的情況下，王某某從建行青海分行借款支付購房款的目的已經無法實現，王某某請求解除《個人住房（商業用房）借款合同》的，應予支持。”

如貸款合同被解除，對于已經發放的貸款，銀行應向誰追回呢？是購房者，還是開發商？

在最高人民法院第六巡回法庭2020年度參考案例：中國建設銀行股份有限公司青海省分行訴王某某等三人及青海越州房地產開發有限公司金融借款合同糾紛案（案號：（2019）最高法民再245號）中，最高院認為：

律師建議：

根據《中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會關于加強商業性房地產信貸管理的通知》規定，“商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。”“商業銀行不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的住房抵押貸款；對已抵押房產，在購房者沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。”

銀行在開展住房按揭貸款業務時，在發放貸款前，應加強風控管理，嚴格審批貸款資質和條件，對不符合要求的住房按揭貸款申請拒絕發放貸款。此外，在選擇合作的房地產開發商和房地產開發項目時，應當嚴格審查房地產企業資質、信用和項目質量，尤其是在“爛尾潮”、多數房企“暴雷”的這種特殊時期，應當盡量選擇較為優質的房地產開發項目以及運營效率高、資產質量好、抗風險能力較強的房地產企業。對于個別風險已經暴露的房地產企業以及存在延期交付情況的住房開發項目，應當及時止損，嚴格控制貸款規模，對于存在違約情形的，應當及時采取財產保全措施，符合條件的，應當及時提起訴訟維護自身權益。

在住房開發項目、商品房預售資金監管漸趨嚴格的背景下，銀行辦理住房按揭貸款業務時，應當依法依規辦理，不得違規將按揭貸款資金劃入非監管賬戶，否則根據上述“問題二”的分析，可能會被法院認定為“銀行在簽訂和履行貸款合同的過程中存在過錯，購房者強制停貸的要求成立，開發商交房前，購房者有權不還貸”，還可能給銀行帶來行政處罰的不良后果。

此外，從“保交樓、保民生、保穩定”的政策要求來看，商品房預售資金監管銀行的地位至關重要、責任重大。如果商品房預售資金監管不到位，開發商就會挪用預售監管資金使得項目資金鏈斷裂、樓盤爛尾，進而引發開發商、銀行、購房者之間的多重糾紛，因此，監管銀行應當依法依規開展商品房預售資金監管業務，嚴格執行銀行與住建部門、房地產開發商簽署的商品房預售資金監管三方協議，履行好預售資金的監管責任。《住房和城鄉建設部、人民銀行、銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》（建房〔2022〕16號）規定，“商業銀行違反預售資金三方監管協議，未經所在市、縣住房和城鄉建設部門核實同意，擅自撥付監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任”，“商業銀行要嚴格按照預售資金三方監管協議做好監管賬戶監控，定期與地方住房和城鄉建設部門進行對賬，發現房地產開發企業存在違規挪用監管額度內資金問題的，應當停止撥付，并立即告知市、縣住房和城鄉建設部門”，“違反本意見相關規定的商業銀行，不能繼續作為監管銀行”，據此，如預售資金監管行失職，可能面臨被要求追回資金、被取消監管行資格等行政責任。

銀行應當密切關注合作房地產開發企業和樓盤情況，在出現住房開發項目“爛尾”、住房按揭貸款較大規模逾期的苗頭時，銀行應當及時對存在爛尾風險的住房開發項目進行排查和摸底，盤點爛尾風險樓盤涉及的逾期按揭貸款規模和比例，以便銀行對總體風險有整體的認知度，再根據排查情況，及時制定應對方案，采取應對措施，把控風險。

2022年7月14日，銀保監會有關部門負責人針對多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件作出回應：“最近關注到個別房企樓盤出現延期交付情況，這件事的關鍵在于‘保交樓’，對此銀保監會高度重視。下一步工作中，銀保監會將繼續貫徹落實好黨中央、國務院決策部署，堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、穩定性，保持房地產融資平穩有序，支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求，引導金融機構市場化參與風險處置，加強與住建部門、中國人民銀行工作協同，支持地方政府積極推進‘保交樓、保民生、保穩定’工作，依法依規做好相關金融服務，促進房地產業良性循環和健康發展。”

“爛尾潮”“停貸潮”帶來的社會影響較大、涉及面廣，對此，銀行應當積極關注政府、銀保監會、人行等相關行政機關出臺的政策舉措，在監管部門的引導與支持下，妥善應對和處理相關風險和問題，逐步走出難關。