上一次，筆者借最高院的案例帶各位想在成都上車的朋友們明確了“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)（《成都購房指南一丨“借名買房”經(jīng)不起法律深究》）。今天，筆者接著來說成都購房新政中另一個(gè)萬眾矚目的存在——法拍房。

2021年3月22日，成都正式將法拍房納入限購、限售范圍。

在此之前，成都法拍房的熱度可謂是一時(shí)無二！不僅頻繁拍出“天價(jià)房”，甚至出現(xiàn)法拍房成交價(jià)格遠(yuǎn)超市場價(jià)的情況。究其原因，無非是因法拍房沒有設(shè)置限購門檻，為眾多想在成都上車的朋友們開了一扇隱形的門，奈何房源畢竟有限，從而導(dǎo)致不少房源的溢價(jià)率高達(dá)近150%，且遠(yuǎn)超二手房掛牌均價(jià)。

如今，法拍房納入限購、限售范圍，熱度下降之后成交價(jià)也已經(jīng)逐步回落到了正常區(qū)間，通過購買法拍房而規(guī)避成都的限購政策已然成為歷史。隨著價(jià)格回落、競拍人數(shù)的驟減，法拍房的性價(jià)比也隨之提升，部分有資格的朋友就認(rèn)為撿漏的機(jī)會(huì)來了……但是，真的如此嗎？

今天，筆者就來跟大家聊聊，法拍房那些不得不說的事兒！

天價(jià)費(fèi)用預(yù)料外

河南小張的故事

河南小張以100萬元的價(jià)格成功拍下一套法拍房，本以為是撿了個(gè)大便宜，卻不曾想在興高采烈即將入住之際，被物業(yè)告知需繳納50萬元的“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)，感到頭禿的小張也只能無奈接受。

筆者有話說

「拍前調(diào)查不可少，盲目參拍風(fēng)險(xiǎn)大！」

關(guān)注過法拍房的朋友應(yīng)該會(huì)注意到，在法拍房線上拍賣的界面中，法院大都會(huì)明確告知：

“標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由買受人自行辦理，所涉及的一切稅、費(fèi)及其可能存在的物業(yè)費(fèi)、水、電等欠費(fèi)均由買受人承擔(dān)”。

因此，競拍人拍下法拍房的成本，可不僅僅限于明碼標(biāo)價(jià)的拍賣價(jià)格，若未通過專業(yè)機(jī)構(gòu)對心儀的法拍房進(jìn)行盡職調(diào)查，將有很大可能會(huì)面臨猶如河南小張從天而降的“天價(jià)”物業(yè)費(fèi)一般，“心儀”的法拍房搖身一變成了“心塞”的法拍房。

筆者在這里提醒各位朋友，拍前調(diào)查不可少，盲目參拍風(fēng)險(xiǎn)大！

悔拍不退保證金

杭州小張的故事

杭州小張以4000萬元的價(jià)格拍得了起拍價(jià)為2485萬元的別墅。本以為杭州小張已興高采烈入住大別墅，卻不曾想短短幾個(gè)月后，這套別墅再次上線拍賣。怎么回事？原來是杭州小張悔拍了，不僅沒能成功入住大別墅，還“賠”進(jìn)去了高達(dá)450萬元的法拍房保證金！

筆者有話說

「沖動(dòng)消費(fèi)要不得，拍前還是要三思！」

一般來說，由于大部分朋友沒有支付全款的能力，需要銀行貸款，因此在線上拍賣公告中，法院會(huì)明確提示法拍房尾款的支付時(shí)間，一般為七天到一個(gè)月不等。

但是因?yàn)橹T多主觀與客觀的因素，如貸款難度大、時(shí)間長等，有可能導(dǎo)致無法在法院規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將尾款打入法院指定賬戶。若因此悔拍，則既要承擔(dān)法律后果也要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失：

首先，交納的保證金不予退還，要彌補(bǔ)重新拍賣價(jià)款低于原拍賣價(jià)款的差價(jià)及其他費(fèi)用；其次，悔拍后將不得再次參與競拍；同時(shí)，若系無正當(dāng)理由悔拍，還會(huì)影響個(gè)人征信。

筆者在這里提醒各位朋友，沖動(dòng)消費(fèi)要不得，拍前還是要三思！

自個(gè)兒家住不進(jìn)

上海小張的故事

上海小張滿心歡喜拍下一套小兩居，本以為終于在陌生的城市有了家，卻不曾想在興高采烈即將入住之際，發(fā)現(xiàn)自己家里有一名副其實(shí)的“老賴”，態(tài)度強(qiáng)硬不說，更是油鹽不進(jìn)。上海小張找了警察找法院，找了法院找法官，最終卻得了個(gè)各方推諉踢皮球的結(jié)果，家里人知道后不僅沒有安慰，反而責(zé)怪起小張大膽買法拍房的決定，著實(shí)心塞。

筆者有話說

「要想麻煩少，拍前要詢問！」

法拍房大多是因被執(zhí)行人資不抵債，而后被法院依法執(zhí)行，且大多法拍房的原房主本身就是“老賴”。

一般來說，有些法拍房的公告中法院會(huì)明確房屋已清退或者法院負(fù)責(zé)清退，該類法拍房就不存在“住不進(jìn)”的風(fēng)險(xiǎn)。

但是依然有少部分法拍房是需要買受人自行清退，此時(shí)就會(huì)遇到最麻煩的風(fēng)險(xiǎn)——與原住戶之間的交涉。

因此，各位朋友在挑選法拍房的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)盡量提前找辦案法官、輔拍機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢問，了解房主配合程度以及法院是否負(fù)責(zé)清退。如果不幸遇到上海小張的這種情況，可以申請法院強(qiáng)制清退，若占有者沒有其他住房的，也可以租金形式解決，涉及到刑事糾紛可報(bào)案，報(bào)案不受理的還可自訴等。

筆者在這里提醒各位朋友，要想麻煩少，拍前要詢問！

莫名其妙成房東

青海小張的故事

青海小張以123萬元拍得了一套產(chǎn)權(quán)為40年的法拍房，卻不曾想在興高采烈即將入住之際，被告知房下有一租期長達(dá)40年的租戶。莫名其妙住不進(jìn)自己家還成了房東的小張感到焦頭爛額。

筆者有話說

「房東身份可不香，拍前調(diào)研少不了！」

青海小張很明顯是碰上惡意出租的行為了，面臨這種情況，小張若想要順利的入住或者正常居住可能要經(jīng)過漫長的訴訟等程序才能達(dá)到最終目的，等所有阻礙真正消除，小張或許已經(jīng)被消耗成老張了。

大部分法拍房的公告中會(huì)明確該房屋是否有租賃情況，但是仍然有部分法拍房要求競拍者自行了解房屋的租賃情況。

我國的現(xiàn)行法律中規(guī)定了買賣不破租賃原則，即抵押前租賃的，租賃優(yōu)先，抵押登記后租賃的，抵押優(yōu)先，租賃優(yōu)先時(shí)可帶租拍賣。值得注意的是，按法律原則，房主變更后租金應(yīng)交新房主，但一般長期租賃是一次性支付租金，新房主很難拿到房租。

筆者在這里提醒各位朋友，房東身份可不香，拍前調(diào)研少不了！

落不了戶的學(xué)區(qū)房

沒有小張的故事

但筆者有話說

「專業(yè)知識(shí)要了解，不知所措吃大虧！」

法拍房之所以成為很多人的選擇，還有一個(gè)原因就是看重該法拍房的學(xué)區(qū)資格，希望借此解決戶口問題。

但法院可不是保姆，不會(huì)一路解決落戶問題。一般各位朋友又無法直接調(diào)查戶口信息，因此只能通過房主配合間接調(diào)查。

如果有個(gè)成都小張?jiān)诜ㄅ姆砍山恢笤庥鲈恐鲪阂庹加脩艨诓贿w出，那么可以根據(jù)《成都市戶籍登記服務(wù)管理辦法》第十九條規(guī)定維護(hù)自身的合法權(quán)益，“房屋所有權(quán)、使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移、新住戶要求戶口遷入而原住戶拒不遷出的，新住戶可按本辦法第十六條申報(bào)立戶登記。原住戶戶口，經(jīng)告知或公示15個(gè)工作日后，由公安派出所或辦證中心將其戶口遷移至轄區(qū)內(nèi)的公共集體戶。”

筆者深知，即便法拍房風(fēng)險(xiǎn)花樣百出，也攔不住各位朋友想要上車的心情。這也是為何筆者想要專門就“法拍房”與各位朋友閑聊一二，希望能借此盡綿薄之力，避免各位成為筆者筆下的某個(gè)小張。

今日到此，下次咱接著再聊。