“借名買房”經(jīng)不起法律深究
「聲明」本文系樹人律師事務(wù)所律師及職員撰寫原創(chuàng)文章，同步公開發(fā)表在樹人律師事務(wù)所微信公眾號(hào)及網(wǎng)站上，
文章著作權(quán)屬樹人律師事務(wù)所所有，在其他平臺(tái)或媒體發(fā)布、轉(zhuǎn)載需經(jīng)樹人律師事務(wù)所許可。
取得許可在文末掃碼關(guān)注“樹人律師”進(jìn)行聯(lián)系。
2016年，成都市12區(qū)域開始住房限購(gòu)，同時(shí)對(duì)房貸首付比例進(jìn)行了嚴(yán)格要求；
2017年，成都市二手房納入限購(gòu)；
2018年，成都市完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策；
2020年，購(gòu)房申請(qǐng)人在成都市部分區(qū)域購(gòu)買商品房或二手住房需要資格預(yù)審；
2021年，成都市再出房產(chǎn)新政，對(duì)法拍房進(jìn)行限購(gòu)、限售。
隨著成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的變化，限購(gòu)政策再一步升級(jí)，成都市買房門檻再一步升高，越來(lái)越多不具備成都市房屋買賣資格的人想盡各種辦法希望來(lái)成都置業(yè)，那么今天我們就來(lái)看看“借名買房”的風(fēng)險(xiǎn)到底有多大？
規(guī)避限購(gòu)政策？要不得！
俗話說(shuō)，“上有政策，下有對(duì)策”。但在買房這件事上，萬(wàn)萬(wàn)不可將“借名買房”作為規(guī)避限購(gòu)的對(duì)策。
根據(jù)最高人民法院作出的（2020）最高法民再328號(hào)《遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司、徐沛欣再審民事判決書》，因“借名買房”簽訂的合同不僅會(huì)因?yàn)檫`背公序良俗原則而被認(rèn)定無(wú)效，而且也無(wú)法因“借名買房”的事由而排除法院對(duì)于相關(guān)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
同時(shí)，即便在“借名買房”合同不違背公序良俗且沒有無(wú)效事由的情況下，借名人可以要求出名人按照實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系將房屋進(jìn)行過(guò)戶，但這種基于合同關(guān)系產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，如果沒有完成法定變更登記程序、進(jìn)行物權(quán)公示等程序的配套實(shí)施，借名人也無(wú)法直接成為相關(guān)房屋的所有權(quán)人。
除非通過(guò)補(bǔ)正合同效力，消除限購(gòu)政策障礙，同時(shí)完善不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，在此情況下，“你”才能成為該房屋的所有權(quán)人。
不是攔路虎，更不是“幫兇”！
對(duì)“借名買房”合同效力的否定，并非是司法想要成為人們購(gòu)房置業(yè)安家路上的攔路虎。
恰恰相反，若司法不通過(guò)相關(guān)手段加以限制，那就相當(dāng)于成了某些人的“幫兇”，縱容其在不合理的住房需求之下，通過(guò)規(guī)避限購(gòu)政策獲得不正當(dāng)利益，不僅影響司法履行維護(hù)社會(huì)公正的職責(zé)，同時(shí)也對(duì)國(guó)家推行落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策造成了極大的阻礙，最終，將造成社會(huì)公共利益在不同程度遭受損害。
以案說(shuō)法
最高人民法院作出的（2020）最高法民再328號(hào)《遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司、徐沛欣再審民事判決書》中，有一項(xiàng)爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為：
案涉房屋過(guò)戶前徐某欣能否依據(jù)規(guī)避國(guó)家限購(gòu)政策的借名買房合同關(guān)系成為房屋所有權(quán)人并排除執(zhí)行？
實(shí)施“借名買房”行為、簽署相關(guān)合同前，徐某欣名下已有兩套房屋，在此前提下，徐某欣本著規(guī)避限購(gòu)政策、通過(guò)投機(jī)性購(gòu)房獲取額外不當(dāng)利益的目的，與曾某外達(dá)成一致，借其名另行買房。
首先，根據(jù)前文所述，徐某欣系為了規(guī)避限購(gòu)政策與曾某外簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》，故其與曾某外簽署的《房產(chǎn)代持協(xié)議》，因違背公序良俗而應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，且徐某欣無(wú)法依據(jù)“借名買房”之實(shí)排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
其次，徐某欣無(wú)法當(dāng)然成為房屋所有權(quán)人。
根據(jù)物權(quán)公示和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)效力以履行變更登記程序?yàn)榍疤?。雖然司法解釋中有針對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符的規(guī)定[1]，但相關(guān)規(guī)定僅適用于在一定情況下，已經(jīng)過(guò)法定程序取得權(quán)利的真實(shí)權(quán)利人與登記簿記載不一致導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤等情形。顯然徐某欣并不適用于該等規(guī)定。
結(jié)語(yǔ)
無(wú)“房票”，如何在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買住房？借親戚、朋友之名買房規(guī)避購(gòu)房政策降低購(gòu)房成本在很多人看來(lái)這是一種曲線購(gòu)房的方法，但是大家卻沒有認(rèn)識(shí)到僅靠親情、友情并不能規(guī)避所有風(fēng)險(xiǎn)稍有不慎可能“情財(cái)兩空”。
注釋：
[1] 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。”
