一、案件信息

案件名稱：陜西崇立實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司陜西省分公司、西安佳佳房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司案外人執(zhí)行異議之訴案

審理法院：最高人民法院

案號(hào)：（2016）最高法民終763號(hào)

二、案情簡(jiǎn)介

2006年7月19日，崇立公司與佳佳公司簽訂合同約定，雙方聯(lián)建某建設(shè)項(xiàng)目。佳佳公司提供建設(shè)項(xiàng)目用地、項(xiàng)目的規(guī)劃審批手續(xù)和建筑設(shè)計(jì)方案及施工圖紙，崇立公司以人民幣出資，承擔(dān)項(xiàng)目設(shè)計(jì)藍(lán)圖內(nèi)所有的建安費(fèi)用。雙方共同投資至本項(xiàng)目總價(jià)的25%-30%時(shí)，佳佳公司應(yīng)無(wú)條件的將該項(xiàng)目過(guò)戶給崇立公司，由崇立公司獨(dú)自建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售，收益歸崇立公司所有。該項(xiàng)目建設(shè)完成后投入使用。該項(xiàng)目國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等手續(xù)均在佳佳公司名下。

三、裁判觀點(diǎn)

《物權(quán)法》第三十條規(guī)定，因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。但合法建造取得物權(quán)，應(yīng)當(dāng)包括兩個(gè)前提條件，一是必須有合法的建房手續(xù)，完成特定審批，取得合法土地權(quán)利，符合規(guī)劃要求；二是房屋應(yīng)當(dāng)建成。根據(jù)查明事實(shí)，案涉房屋的國(guó)有土地使用權(quán)證、建筑用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等記載的權(quán)利人均為佳佳公司。即在案涉房屋開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)過(guò)程中，佳佳公司是相關(guān)行政審批機(jī)關(guān)確定的建設(shè)方。本案中崇立公司與佳佳公司之間存在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，崇立公司有權(quán)另案向佳佳公司主張基于合作開(kāi)發(fā)合同產(chǎn)生的相關(guān)權(quán)利。但崇立公司提交證據(jù)不足以證明其為相關(guān)審批手續(xù)載明的合法建造主體、投資事實(shí)、占有權(quán)利外觀情況下，僅依據(jù)其與佳佳公司合作開(kāi)發(fā)合同關(guān)系，不屬于《物權(quán)法》第三十條規(guī)定的合法建造人。

一、案件信息

案件名稱：趙培凱、利津縣利華益恒信小額貸款股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

審理法院：最高人民法院

案號(hào)：（2017）最高法民申2004號(hào)

二、案情簡(jiǎn)介

潤(rùn)澤公司作為甲方，趙培凱作為乙方，簽訂《聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議》一份，約定雙方聯(lián)合實(shí)施住宅樓的開(kāi)發(fā)、建設(shè)，潤(rùn)澤公司負(fù)責(zé)完善該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所用的資質(zhì)、證件及相關(guān)資料，并辦理相關(guān)所有的手續(xù)。辦理建設(shè)用地手續(xù)的稅、費(fèi)及均由趙培凱直接支付。潤(rùn)澤公司參與本項(xiàng)目施工及經(jīng)營(yíng)，實(shí)施管理及監(jiān)督，趙培凱具體負(fù)責(zé)工程施工及經(jīng)營(yíng)管理。同時(shí)約定，上述住宅樓的房屋所有權(quán)及置換樓盤(pán)占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)歸趙培凱享有，對(duì)建成的房屋趙培凱享有完全的占有、使用、收益、處分的權(quán)利，潤(rùn)澤公司不得干涉。后潤(rùn)澤公司與趙培凱又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，約定雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)和惠B區(qū)住宅樓的利潤(rùn)分成為潤(rùn)澤公司占5%，趙培凱占95%，以最終實(shí)際結(jié)算純利潤(rùn)為準(zhǔn)。對(duì)于趙培凱承擔(dān)的潤(rùn)澤公司在本工程施工經(jīng)營(yíng)過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用，以本項(xiàng)目最終實(shí)際結(jié)算純利潤(rùn)5%為限。

三、裁判觀點(diǎn)

根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十六條第一款第十七條以及第九條的規(guī)定，對(duì)于涉案房屋的歸屬及變動(dòng)應(yīng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)及登記情況確定。本案中，根據(jù)已查明事實(shí)，潤(rùn)澤公司是案涉房屋所在土地的《土地使用權(quán)證》上所載的土地使用權(quán)人，案涉房屋的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》也是由潤(rùn)澤公司取得，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》上述規(guī)定，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)人應(yīng)認(rèn)定為潤(rùn)澤公司。趙培凱主張其對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，主張的依據(jù)為其與潤(rùn)澤公司之間簽訂的《聯(lián)合開(kāi)發(fā)協(xié)議》，該協(xié)議是其與潤(rùn)澤公司之間的內(nèi)部關(guān)系，在沒(méi)有對(duì)案涉土地或房屋進(jìn)行變更登記或者經(jīng)生效裁判文書(shū)確權(quán)之前，趙培凱享有的僅是對(duì)潤(rùn)澤公司的債權(quán)。在法律沒(méi)有另行規(guī)定的情形下，該債權(quán)不足以對(duì)抗《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》等權(quán)屬證書(shū)的公示性。

一、案件信息

案件名稱：鄧?yán)ぁ遣?、昭通市信和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司鎮(zhèn)雄分公司與云南昭通昭陽(yáng)農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案

審理法院：最高人民法院

案號(hào)：（2019）最高法民申4714號(hào)

二、案情簡(jiǎn)介

信和鎮(zhèn)雄分公司成立于2012年11月13日，為信和公司的分公司。2015年8月16日，信和公司與鄧?yán)?、吳波簽訂《房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)合同》，約定：“雙方合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，信和公司授權(quán)鄧?yán)?、吳波成立信和?zhèn)雄分公司，項(xiàng)目全部資金由鄧?yán)?、吳波?shí)際出資，信和公司僅在鄧?yán)?、吳波?shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中提供服務(wù)，協(xié)助處理與該項(xiàng)目有關(guān)的事項(xiàng)。信和公司對(duì)該項(xiàng)目不進(jìn)行投資，也無(wú)權(quán)參與經(jīng)營(yíng)管理，項(xiàng)目的實(shí)體財(cái)產(chǎn)權(quán)益歸屬于鄧?yán)?、吳波享?rdquo;。在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中，鄧?yán)?、吳波支付了土地出讓金等費(fèi)用，且對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施管理，并向信和公司支付項(xiàng)目合作費(fèi)用705萬(wàn)元。

三、裁判觀點(diǎn)

物權(quán)法第三十條所稱的“合法建造”，系指權(quán)利人在其享有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上、且在辦理了相關(guān)審批手續(xù)的基礎(chǔ)上的建造行為，故出資在他人享有建設(shè)用地使用權(quán)的土地上建房，并不符合物權(quán)法第三十條規(guī)定的基于合法建造的事實(shí)行為而取得物權(quán)的情形。本案中，案涉項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)人是信和鎮(zhèn)雄分公司，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上登記的權(quán)利人和售房單位、建筑工程施工許可證上登記的建設(shè)單位、建設(shè)工程規(guī)劃許可證上登記的建設(shè)單位、建設(shè)用地規(guī)劃許可證上登記的用地單位均為信和鎮(zhèn)雄分公司，商品房預(yù)售許可證明上登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為信和公司，因此，基于合法建造而取得案涉房屋所有權(quán)的主體應(yīng)為信和鎮(zhèn)雄分公司而非鄧?yán)ぁ遣ā?/p>

根據(jù)鄧?yán)?、吳波與信和公司之間簽訂的《合作開(kāi)發(fā)合同》，可以認(rèn)定鄧?yán)ぁ遣ㄅc信和公司之間形成了一方出資、一方出名的隱名合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，由于該種合作開(kāi)發(fā)模式下，隱名一方的權(quán)益僅體現(xiàn)為合同約定的權(quán)利。《合作開(kāi)發(fā)合同》中關(guān)于案涉項(xiàng)目的投資、經(jīng)營(yíng)、管理、收益等約定，僅在合同雙方當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，而該種約定因不具備物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)取得的要件而不能產(chǎn)生物權(quán)取得的法律效果，故鄧?yán)?、吳波基于隱名合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系享有對(duì)信和公司相應(yīng)的合同債權(quán)，其主張享有案涉項(xiàng)目房屋物權(quán)，不能成立。一方面，鄧?yán)ぁ遣ㄅc信和公司簽訂《合作開(kāi)發(fā)合同》系商事行為，其應(yīng)當(dāng)對(duì)自己投資建設(shè)，而將房地產(chǎn)權(quán)屬登記在他人名下的合作開(kāi)發(fā)方式的風(fēng)險(xiǎn)有充分認(rèn)知，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由其自擔(dān)。另一方面，從權(quán)利義務(wù)對(duì)等的角度來(lái)看，信和鎮(zhèn)雄分公司作為信和公司的分支機(jī)構(gòu)，其沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)和人格，在其對(duì)外負(fù)債需承擔(dān)民商事責(zé)任時(shí)，最終的責(zé)任主體仍然為信和公司，而不是鄧?yán)?、吳波；同理，?dāng)信和公司需對(duì)外承擔(dān)責(zé)任時(shí)，其分支機(jī)構(gòu)的財(cái)產(chǎn)亦應(yīng)當(dāng)作為信和公司的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，而非鄧?yán)?、吳波的?cái)產(chǎn)予以對(duì)待。

合法建造行為屬于事實(shí)行為，事實(shí)行為不以意思表示為要素，即行為人是否表達(dá)了某種心理狀態(tài)，法律不予考慮，只要有某種事實(shí)行為存在，法律便直接賦予其法律效果。事實(shí)行為自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力，而不需要遵循一般的物權(quán)公示方法(不動(dòng)產(chǎn)為登記，動(dòng)產(chǎn)為交付)即生效。合法建造取得房屋所有權(quán)，有兩個(gè)前提條件：

1、在享有使用權(quán)的土地上，符合規(guī)劃要求，辦理相關(guān)審批手續(xù)建造房屋；

2、房屋建成。

房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同通常是“一方出資、一方出名”合作建設(shè)。雖然房屋由“出資方”實(shí)際出資建設(shè)，但房屋建設(shè)由“出名方”取得土地使用權(quán)并辦理相關(guān)審批手續(xù)；為使第三人知道物權(quán)變動(dòng)情況，以免第三人遭受損害并保障交易安全，房屋建成后，所有權(quán)人應(yīng)為“出名方”。“出資方”擬通過(guò)房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同取得房屋所有權(quán)，應(yīng)在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)合同中明確約定“出名方”取得房屋所有權(quán)后，無(wú)償將房屋轉(zhuǎn)讓給“出資方”，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。